30家房企争抢四宗地深圳土地市场开年激情开战房企热情参与的背后是深圳推出的宅地

傻大方小编提示您本文标题是：30家房企争抢四宗地深圳土地市场开年激情开战。来源是中国房地产报。

30家房企争抢四宗地深圳土地市场开年激情开战。宗地|房企|激情|土地市场|深圳|宅地---

房企热情参与的背后是深圳推出的宅地越来越少，去年仅仅只有一宗宅地入市，开年供地开闸，房企也摩拳擦掌。有业内人士预计深圳未来“只租不售”住宅用地出让占比或达到出让土地3成以上。对于房企来说要想在深圳站稳脚跟，进入租赁市场已经是大势所趋。

宗地|房企|激情|土地市场|深圳|宅地---

中房报采访人员翁晓琳深圳报道

过年前的深圳土地市场被四宗宅地点燃了热情，3宗为只租不售地块，另外1宗为限售5年地块，却吸引了30多家房企包括平安、万科、华侨城、中海、金科、金地等到场，最终由深圳人才安居集团竞得三宗租赁地，中海竞得了限售5年的地块。

宗地|房企|激情|土地市场|深圳|宅地---

出让条件苛刻房企也热情

去年11月，深圳市人才安居集团就曾以10.1亿元拿下位于龙华区红山片区的首宗“只租不售”住宅用地。深圳房地产研究中心主任王锋在拍地结束后接受媒体采访时就表示:“深圳是响应国家发展租赁市场号召，今天只是开头，以后会有更多只租不售的地块推出。未来深圳每个区都会拿出地块来试点建设人才安居房。深圳人才安居集团发挥带头作用，未来会有更多的开发商参与进来。深圳培育租赁市场。”

2月1日，果不其然，深圳市人才安居集团分别以3.25亿元、5.86亿元、2.07亿元竞得龙岗区平湖G05425-1027宗地、龙岗区宝龙G02405-0007宗地和坪山区G13302-8025宗地。该3宗居住用地用于建设全年期自持租赁住房。

值得注意的是，2月1日还出让另一宗位于坪山区的5年限售地块居然也吸引了超过20家房企竞价。作为此次推出土地中唯一一宗可售宅地，吸引了各方关注。最终中海集团以总价12.545亿元，人才住房竞得面积21800平方米拿下。如果加上原规定需配建人才住房15290平方米，扣除后可售部分楼面价为25493元/平方米。业内预计该项目未来售价将超过5万元/平方米或许才能获利。

有接近中海的人士对中国房地产报采访人员表示:“中海在深圳大本营急需土地补仓，不然都没有货源销售了。去年公司就积极在土地市场拿地，这一势头也是延续到今年。毫不奇怪，中海会拿这宗地。重点是2018年中海在深圳也会有更多的大动作。”

事实上，对于本身新增土地资源十分稀缺的深圳来说，去年仅出让一宗宅地，就被深圳市人才安居集团拿下，2018年开年就有宅地出让，房企自然要抓住这个机会。宅地的稀缺性造成了房企争相报价，即便是5年限售的苛刻条件也无法阻止房企拿地。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报采访人员表示:“2017年4月国务院和住建部发文一线城市要求供地较少的城市要增加，下半年一线城市供地同比增加60%。深圳供地相对少一点，主要是因为深圳挖潜，而不是新增供地是主力，2017年供地比较滞后。但是深圳准备工作都在做，包括棚改、储备新土地。深圳2018年就出现了明显的增加，开年就4宗地。”

“从2017年开始，政府以招拍挂形式出让土地的数量越来越少，房企自然不会放过这样的机会。另一方面，站在企业发展的角度，无论是体量规模、年度预算、项目存量、项目配比，均是需要考虑的因素，深圳的土地、房产因为量少、需求大，保值性更高，拿地是首选。利润方面，需看房企综合开发实力、成本控制和项目定位。”深圳中原研究中心相关负责人对中国房地产报采访人员表示。

新年深圳土地供应将开闸

回顾2017年，恰恰是深圳土地供应“小年”。深圳中原研究中心数据显示，2017年深圳共计出让40宗土地，成交金额741亿元，同比2016年下滑27%;土地面积106.7万平方米，降幅52%。

2018年开年就推出4宗宅地，对于市场也是振奋作用。有房企人士对中国房地产报采访人员直言:“希望今年土地市场能多推一些居住用地，虽然招拍挂市场竞争激烈，但是相比较城市更新项目，还是能进行快周转的。我们在深圳也缺土地资源，就算是限售地块，我们觉得算好了账也是可以拿的，就怕没有新增土地供应了。”

不过深圳未来居住用地也将大幅度提高“只租不售”的比例。据悉，2017年，深圳的实际人口差不多达到了2300万，实际住房自有率是21%，这也意味着，近80%的人口需要租房，深圳的住房租赁市场在全国或者全球都是最大的。

“结合深圳的实际情况，未来购买型商品房要压缩到30%以内，租赁住房、共有产权住房以及公租房要放大比例，更多的土地供应给租赁市场，这是深圳深化住房制度改革的关键。”深圳房地产研究中心主任王锋指出。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报采访人员表示:“2018年深圳供地的速度肯定会比2017年多，目前已经有4宗了，而2017年只有1宗，因此‘诚意’是十足的。但可以预见的是，8成的住宅用地会是纯租赁用地，一般的房企有参与的机会，但要看他们的决心。”

不仅如此，深圳供地已经大幅偏向商办和工业用地。单单去年，工业用地和商办用地作为主要成交用地，全年一共成交98.8万平方米，占比超过9成。

深圳中原另一组数据则显示，自2012年至今，深圳挂出土地超300宗，出让成功265宗，出让面积超过768万平方米。其中，商业用地高达47%;工业用地也达到45%;而居住用地仅仅只有8%。

深圳土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈。按照《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》显示，深圳计划在2016年至2020年通过城市更新提供30平方公里用地规模，还加大了向产业用地的倾斜力度，到2020年深圳全市工业用地占建设用地比重将不低于30%。

深圳用地总量远远小于其他一线城市，但地均GDP高于北上广，土地利用相对高效。相比于其他同等经济体量的城市，深圳的制造业贡献率明显偏高。而随着技术革新、科技进步及土地效能追求最佳，基于产业基础与劳动力优势的区群与城市群的市场化分工愈加明晰。粤港澳大湾区时代新的历史机遇之下，深圳希望能吸引更有实力的企业进入。

然而近期关于工业用地30%的比例是否要调整也引起了业内的热议。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报采访人员表示，“深圳的合法居住用地供应非常少，导致长期严重的合法住房供不应求格局，从而导致房价不断上涨，这对于严重缺地的深圳来讲是雪上加霜。深圳拥有大量已经不适合继续发展工业的工业用地，其占比明显高于‘北上广’。然而我们看到，由于30%的工业用地红线的刚性约束，导致深圳有关工业用地的城市更新工作推进得极其艰难，‘工改商’、‘工改居’被严格限制。”

房企的“包租公”生意账本

值得注意的是，“只租不售”、5年限售土地成功出让后，也让市场看到了开发商积极参与租赁市场的决心。对于房企来说，土地是发展的血液，在一线城市增加土地储备相当于扩展势力。而东方证券一份报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。

有房企人士对中国房地产报采访人员透露:“目前房企在深圳做长租公寓主要有三种方式:第一是在城中村‘圈地’，第二是拿租赁用地，第三是等深圳试点集体建设用地建设租赁住房。如果是单纯拿租赁用地，应该还是三种方法内最不好算账的，但是有的房企为了获取土地资源还是会选择这一种。”

链家研究院的《集中式中租公寓白皮书》报告提到，与地产开发快周期不同，租赁是慢周期的行业，投资回收期通常在10年以上。以北京成交的4块100%自持地块计算，楼面价在2.5万元/平方米，建安成本在3000元/平方米，运营成本在5万元/平方米，各种税费按照17%计算，以周边自如的租金水平来算，想要实现回本要超过25年，长的甚至达到50年。

“开发商拿租赁用地是未来其在深圳站稳脚跟的主要渠道之一。因为租赁市场潜力比较大，而且租赁用地出让底价和最后成交价比较低，楼面地价或许仅相当于招拍挂用地的五分之一。开发商如果规模化经营，重视租赁的服务和公共配套的完善，是可以实现平均的社会收益率。”李宇嘉对中国房地产报采访人员表示。

一方面发展租赁市场对于房企来说也是扩展业务的渠道，另一方面，房企在不能快速回笼资金成本情况下，如何通过房屋租赁方式进行成本稀释成为了新一轮地产发展需要思考的方向。于是有不少房企自己开始了“包租公”的生意，自己来控制成本、经营长租公寓，进行“一条龙”模式。

深业集团在去年年底决定打造4个产品线公寓，超过1万间房源，总建筑面积约37万平方米。其还将位于深圳香蜜湖豪宅片区的深业中城420余套住宅型公寓改成了长租公寓，令市场十分诧异。

深业集团副总裁董方对中国房地产报采访人员指出:“深圳2017年因为很多政策影响，有一些项目推迟销售，有稳定的租赁收入来源，可以很大程度地改善我们的财务结构。短期内对公司销售额确实会有一定程度的影响，不过资产还在我们这里。对于我们影响最大的就是现金流。”

“我们会加大新项目的获取，来增加我们可销售物业的量，例如我们在佛山、南京拿地，改善我们过于聚焦深圳所带来的影响。另外我们也通过一些新的金融产品例如类REITs，来改善我们的现金流。我们还通过一些政策的沟通协调，如果能够突破的话，那我们持有物业的增值利润一样可以计入我们上市公司的业绩。”董方透露了应对方法。

无独有偶，星河控股也在去年11月，将原计划于去年10月推出市场的，位于深圳市宝安区沙井片区星河荣御2600套，面积从40平方米~180平方米的精装修房源投入了长租公寓市场。只不过星河控股是和建设银行深圳分行合作，参与了“CCB建融家园”的长租项目。

“对于开发商来说，只有参与租赁住房用地，才能在深圳这个房地产市场扎稳脚跟，以及未来在公共配套建设和存量盘活上有一些机会。开发商确实需要讲究一定的社会责任，楼市突飞猛进、高利润、‘跑马圈地’的时代已经结束了，未来必须是小而精，尝试长期细水长流红利获取。除了租赁用地，在公共配套设施要跟得上，房屋价值会有升值和溢价的过程。高成本是相对概念，长期收益会更客观。”李宇嘉指出。

30家房企争抢四宗地 深圳土地市场开年激情开战

30家房企争抢四宗地深圳土地市场开年激情开战