一月贷款天量背后：居民住房贷款下降房价将继续下行央行最新发布的数据显示

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央行最新发布的数据显示，一月份我国人民币贷款总额达2.9万亿，这个数据创下了有史以来的历史最高值。

一月份货币供应量M1和M2同比涨幅高达15%和8.6%，环比涨幅为3.2%和0.4%。

许多不明真相的网友惊呼：央妈又开始放水了，房价又要上涨了。

笔者深入分析后发现，大家不要被表面的现象迷惑，事情的真相是央行还在持续推进金融去杠杆，继续收紧流动性，未来房价还将继续下行。

房地产市场资金全面收紧房价还将继续下行

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笔者观察发现，去年12月新增贷款仅为5800多亿元，大幅低于市场预期，主要原因为年末为满足相关监管要求，金融机构主动压缩信贷增量所致。到了今年年初，去年底被积压的贷款需求可以释放了，这才有了一月份2.9万亿贷款的历史峰值。

分析一月份的贷款结构，中长期贷款占比73%，较上月大幅下降16.3%。在中长期贷款中，居民户中长期贷款占比31%，较上月大幅下降近30%，逆转了2017年初以来的整体提高趋势。

在中长期贷款中，非金融企业和居民户贷款分别为1.33万亿元和5910亿元，分别较去年同期减少1900亿元和383亿元。

笔者对以上数据的解读是：2018年1月份居民中长期贷款占比大幅下降，而非金融企业中长期贷款占比提高，说明对房地产市场的信贷控制得到强化，首先表现为对房地产企业贷款的控制，尤其是对委托贷款和信托贷款的管控。其次体现在对居民加杠杆行为的限制，居民中长期贷款占比开始出现明显下降。

银行对房地产开发企业限制贷款，对居民加杠杆买房进行限制。银行同时还严控银行资金通过表外渠道尤其是信托贷款渠道进入房地产市场，整个房地产市场资金全面收紧。

房地产企业的苦日子来了，居民贷款买房也更难了。

至于未来的房价走势，笔者研究发现，根据居民中长期贷款与房地产价格指数的历史关系，前者大概领先后者1-3个季度。目前居民中长期贷款增速已经连续数月下降，预示未来房地产价格指数将继续下行。

未来央行不会放松货币政策

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有的网友会问，现在央行不放水，那未来央行是否会放水，从而使房地产市场出现类似于2016年的大涨呢？

笔者认为，根据十九大报告和中央经济工作会议的精神，防范化解重大风险是今年三大战役之首，在外围市场经济继续复苏，货币金融环境收紧的背景下，2018年国内经济下行压力将有所增加，但仍趋于稳健，预计全年增长6.6%左右，为降杠杆和防风险提供了较好的时间窗口。

笔者预计央行将继续抓住时机点，继续落实中央守住不发生系统性金融风险底线的精神。

所以不难预计，在2017年金融去杠杆取得明显成效的基础上，至少上半年央行不太可能重新放松流动性，而是维持流动性中性偏紧。预计央行将继续强化金融监管，防止资金流入房地产市场和金融机构加杠杆，继续去杠杆进程。

至于一月份M1和M2的上涨，笔者认为是属于暂时和特殊的现象。

今年一月M1增速的反弹主要是因为去年春节在一月份，企业在节前减少活期存款，去年一月M1大幅减少1.4万亿，今年春节在二月份，因而一月尚未出现这种效应。

今年一月的M2出现小幅上涨，笔者认为，在金融监管高压下，未来M2增速仍将维持低位。

北京多个小区房价跌幅超过20%

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我们再来看一下在金融去杠杠背景下，房地产市场的实际表现如何？

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以笔者所在的北京市二手房市场为例。

链家的数据表明，2017年北京市二手房市场交易量腰斩，仅相当于2016年的一半。

多个小区2017年成交平均单价较2016年跌幅超过20%，超过10%的小区则更多。

成交总价上，总价300万元-500万元的一居室和两居室仍是市场成交主力，而这些房源中也有多数是通过换房才达成交易的。

进入2018年，北京市二手房价继续下跌，一月份二手房成交均价较上个月下降2%，北京市二手房价迄今已经连跌8个月。

目前北京二手房市场的整体热度依然不高，房价下跌预期较强，购房者占据交易主动权，议价意愿更强，相应的业主端则报价更理性，甚至愿意主动降价，所以“稳中有降”仍是未来北京二手房价的大趋势。

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