武汉楼市 | “土拍”玩法升级，“泛武汉”城市圈来临;楼市调控不
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武汉楼市 | “土拍”玩法升级，“泛武汉”城市圈来临;楼市调控不松，房价涨幅小步前进。涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
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土地市场综述
土地成交情况:根据武汉土地市场网官网显示，1月武汉共迎来两场土拍，挂牌出让共16宗地，宗地净用地面积为132.9万平方米，起拍价约194.31亿元。本月主城区新增宗地较多，合计11宗，占本次总成交数的69%。从土地成交性质来看，本月武汉市土地成交住宅用地9宗，合计88.38万平方米，占总成交面积的67%;商住楼6宗，合计30.07万平方米，占总成交面积的23%。2018年1月武汉土地市场成交一览表
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土拍情况:
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本月土拍中，中建三局成为最大赢家，分别以7372万元底价、29,828万元底价、391,730万元底价、和81,126万元价格拿下P(2017)188号、P(2017)189号、P(2017)190号和P(2017)194号4宗地块。其中，P(2017)190号地块位于洪山区白沙洲大道与八坦路交汇处。近年来，白沙洲交通路网的快速建设引得龙头房企纷纷进驻此地。地铁5号线的施工，杨泗港大桥的修建等都拉近了该片区与主城区的距离。与此同时，作为三环内房价较低的片区，因价格优势明显，近年来该片区成为武汉众多刚需置业者的首选，2017年长江主轴的规划落定，更让白沙洲滨江区域成为众多房企大佬争相进驻的热点，短短的一年内片区迎来了旭辉、金地、正商、新力、景瑞等房企进驻。涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
土地竞拍规则方面，则增加了不少“新玩法”。其中，顶级版土拍玩法包括:限房价、限房型、限工期、限销售对象顶级版，即本月土拍亮相的硚口汉宜路和汉阳罗七路地块，既限房价、限房型、限工期、限销售对象，还规定当竞价达到出让最高价后，转为采取先竞争无偿代建后评比规划方案。
对于日益升级的土拍新“玩法”，武汉土地门槛不断刷新高度，将促使更多房企转战泛武汉城市圈城市，如宜昌、襄阳等。而一些有产业基础、人口净流入或者以城铁、地铁为枢纽的武汉城市都市圈城区，土地市场也将获得更多房企青睐。
新房/存量房市场
新房供应情况:武汉楼市 | “土拍”玩法升级，“泛武汉”城市圈来临;楼市调控不松，房价涨幅小步前进。涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
一月商品住宅供应锐减，远城区供应量超过主城区。武汉楼市 | “土拍”玩法升级，“泛武汉”城市圈来临;楼市调控不松，房价涨幅小步前进。涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
据统计数据显示，本月武汉全市商品房新增供应140.58万平方米 ，其中主城区62.53万平方米，远城区78.04万平方米。商品住宅新增供应119.29万平方米，环比去年12月份减少72.2%，同比减少16.7%，其中主城区新增供应53.49万平方米，环比锐减81.7%，同比降幅19.1%，远城区新增供应65.80万平方米，环比减少51.9%，同比降幅14.6%。随着去年业绩冲刺的结束，以及春节的即将到来，本月武汉楼市供应节奏明显放缓，全市仅有40个项目获得预售许可证，供应量为近五年以来的同期新低。
房价走势:
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基于世联评估和世联EVS的二手房数据，我们对武汉市存量二手住宅2018年1月份房价及2017年12月份房价走势进行市场监测。各区域均价走势如表中所示:从监测结果看，1月份武汉二手房价整体均价为18,227元/平方米，较12月整体均价18,077元/平方米，上涨了0.83%。全市均价最高的为武昌区，本月达到了23,400元/平方米;环比涨幅最高的为蔡甸区和江夏区，涨幅都达到了5%。武汉市二手房2018年1月走势
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江岸区均价:
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本月江岸区均价为21,676元/㎡，对比上月的21,699元/㎡基本保持平稳;涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
江汉区均价:
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本月江汉区均价为20,084元/㎡，对比上月的20,263元/㎡，下跌1%;基本保持平稳态势。涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
硚口区均价:
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本月硚口区均价为15,390元/㎡，对比上月的18,744元/㎡，下跌2%;涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
汉阳区均价:
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本月汉阳区均价为16,380元/㎡，对比上月的16,381元/㎡，基本保持平稳;涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
洪山均价:
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本月洪山区均价为19,320元/㎡，对比上月的18,466元/㎡，下跌1%;涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
江夏区均价:
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本月江夏区均价为12,112元/㎡，对比上月的11,510元/㎡，上涨5%;涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
青山区均价:
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本月青山区均价为17,085元/㎡，对比上月的17,275元/㎡，下跌1%;涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
武昌区均价:
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本月武昌区均价为23,400元/㎡，对比上月的23,770元/㎡，下跌2%;涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
东西湖区均价:
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本月东西湖区均价为13,800元/㎡，对比上月的13,728元/㎡，上涨1%;涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
汉南区和黄陂区均价:
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本月汉南区均价为6,880元/㎡，对比上月的7,011元/㎡，下跌2%;2018年1月黄陂区均价为10,014元/㎡，对比上月的9,650元/㎡，上涨4%;涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
蔡甸区均价:
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本月蔡甸区均价为11,262元/㎡，对比上月的10,723元/㎡，上涨5%;涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
新洲区均价:
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本月新洲区均价为6,156元/㎡，对比上月的6,164元/㎡，基本保持平稳。涨幅|武汉|城市圈|小步|房价|楼市|玩法---
政策颁布
为加快住房租赁市场的发展，进一步规范住房租赁行为，增加租赁住房供应，盘活社会闲散存量住房资源，1月15，武汉市发布《关于住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》，明确了要加强住房租赁服务企业管理，要求严格规范出租房屋标准，优化住房租赁市场管理服务，实行联动监督管理。1月16日，湖北省住建厅发布了《2018年全省租房城乡建设重点工作任务责任分解方案》。方案明确表示，2018年为确保房价稳定，将坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松;大力培育和发展住房租赁市场;三年内打造千亿住房公积金;筑牢城乡住房保障底线，抢抓国家棚改三年攻坚机遇，2018年实施棚户区改造24.14万套、农村危房改造 8万户。
1月25日，国土资源部办公厅和住房城乡建设部办公厅发布《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意武汉等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，要求牢固树立大局意识和责任意识，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度。
预测未来武汉调控政策放松的可能性很小，房地产调控的目标仍以平稳房价为主，将改变住宅供应形式，多渠道提高住房供应，以推动房地产市场健康发展。
后市预测
2018年1月份，武汉市在明确了2018年房地产调控目标，并规范和大力发展住房租赁市场的情况下，全市新建商品住宅成交16,890套，环比减少33.4%，同比增幅为22.8%。其中主城区因供应量的整体下滑，本月成交量明显回落，不过成交均价继续保持着小幅上涨的趋势，与主城区相比，远城区商品住宅成交量变化不大，主要原因是黄陂、新洲、汉南等区域本月有较多楼盘开盘入市，而且价格优势较为明显新推项目的开盘去化率普遍超过了90%。
综上，并结合世联EVS数据，可以预测2018年武汉市房价依然会保持上涨趋势，但不会出现暴涨的局面，整体销售面积可能会有所下降，开发商的压力将会越来越大，代理公司、房地产中介公司将会面临生存考验。
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