【独家观察】杭州亚运村住宅体量达130万!得亚运村者得杭州! 2月13日

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【独家观察】杭州亚运村住宅体量达130万!得亚运村者得杭州!。杭州|住宅|体量|地王|观察---

2月13日，在杭州亚运村建设新闻发布会上，官方首次明确了杭州亚运村的三个重要建设节点:2018年6月开工，2021年底竣工，2022年3月全面投入试运行。

那么，杭州亚运村的土地规模到底有多大，住宅的体量有多少，会对未来五年的杭州房地产市场产生何种影响?拿地宝研究院将逐一抽丝剥茧，寻找答案!

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分割出让、拒绝“联合体”，杭州亚运村“地王”难现

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2009年，经过44次举牌，广州亚运村地块最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，创全国地王新纪录，这个记录一直保持到2016年8月才被超越，位于深圳的新会展中心(一期)配套商业用地以310亿元的总价成为新地王。

那么，杭州亚运村是否能打破310亿元的记录呢?

如果是整个杭州亚运村地块一起出让，创下新地王的概率很大。

经拿地宝研究院测算，杭州亚运村4个区块合计占地面积43.36万㎡，可建面积155.21万㎡，比2010年的广州亚运城还要多出7.41万㎡。而结合钱江世纪城的地价，若将土地估值按住宅楼面地价3万元/㎡，商办楼面地价1.5万元/㎡估算，整个项目总价将达到383.13亿元，已然超过深圳新会展中心项目的310亿元，新的全国“总价地王”还真的有可能在杭州诞生!

杭州亚运村土地指标及估值

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注:1、表中土地面积已剔除学校、绿化、道路等面积，仅指住宅、商办或商住用地的土地面积。

但是，与广州亚运村完全市场化操作不同，这次杭州亚运村的建设有了新的“游戏规则”，从近期公告的亚运村建设单位征集中可见一斑:

1、本阶段先行征集建筑设计方案及赛时运营管理方案，土地招标出让事宜另行公告。这段文字揭示了杭州亚运村的土地出让将以“招标”形式进行，而不是完全“价高者得”的拍卖。

2、应征单位不允许以联合体的形式应征报名。

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这段文字表明，杭州亚运村的建设及土地出让将拒绝房企组团参加的“联合体”模式，房企只能单独参加招标。

3、经过综合评标最终确定的中标单位须与杭州亚运村建设有限公司共同组建项目公司，由该项目公司负责项目投资建设和赛时的运营管理。这段文字说明，政府控股的国有企业将直接参与亚运村的投资开发，中标的房企必须跟政府指定的国企合作开发。

由以上三点可知，由于杭州亚运村将分四个地块招标出让，要创造新的全国地王几无可能!但如果技术官员村的土地出让价格达到129亿元，就可能会超过信达奥体地王，成为杭州乃至浙江的新总价地王。

预计新增住宅130万㎡，得亚运村者得杭州

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拿地宝研究院统计，杭州亚运村范围内，住宅占地37.53万㎡，可建面积达到129.58万㎡(商住部分已剔除商业部分)，比广州亚运村面积的110万㎡多出近20万平方米。若按套均面积110平方米计算，估计将会有1.2万套商品住宅。这个体量对杭州意味着什么呢?

从住宅出让建筑面积来看

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2017年杭州市区(不含临安)出让住宅用地92宗，剔除商业部分及自持部分后，合计可建面积780万㎡，其中萧山区202.6万㎡，本次亚运村住宅地块可建面积占2017年市区比重的16.6%，并已超过萧山区土地出让可建面积的一半，若由一家房企单独拿下杭州亚运村，相当于拿下萧山区一年住宅出让体量的半壁江山。

从商品住宅成交量来看

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2017年全年萧山区商品住宅成交319万㎡，这也意味着，若拿下整个亚运村地块，单个项目的体量就已占萧山全年销售量的40%。

假设参照广州亚运村的销售模式(即在亚运会举办前、建成交付后就可以公开销售)，如果按照5万元/㎡的精装住宅均价测算，总货值将达到近650亿，占据2017年全年住宅销售额3010亿元的22%。

从房企库存来看

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截至2018年1月底，在杭州房企权益总库存排名中，万科以144.47万㎡位居榜首，而第二名的龙湖仅86.14万㎡;若有房企能单独吃下亚运村项目近130万㎡的体量，其权益总库存或将超越万科，成为杭州城内最具“重量级”的开发商。

当然，由于目前亚运村土地招标的具体细节还未披露，诸如政府指定国企参与的比例、土地起始价、商品房销售时间等尚未明确，拿地宝将持续跟踪报道，敬请关注!