商住两用房不限购他们为什么不买？ “深圳限购了

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“深圳限购了，原本想买的房子也买不了了，还指着这房子做婚房呢，这下可怎么办？实在不行就买商住两用房好了......”这是深圳10·4调控后，凡哥与小原聊天时说的一番话。一年多过去了，凡哥没买商住房，所幸马上就能具备买商品房的资格了。

至于当初为什么没买商住房，凡哥说是因为听了小原当时的分析，虽然这件事已经过去了很久，但从网友们的反映来看，还是有很多小伙伴在纠结这个问题，商住两用房有哪些优缺点呢？到底值不值得买呢？

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小原都重新整理出来了，希望小伙伴们看完再仔细衡量一下：自己到底适不适合购买商住房。

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所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸。

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它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而"非住宅建设用地土地使用权"，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高

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商住两用房的优点：

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1、商业配套完善，交通便利

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相较于普通住宅，商住两用房因为兼具商业性质，所以其商业配套具有先天优势，也因此，商住两用房越来越受到年轻人的追捧，为了迎合年轻人的居住需求，这种房子的选址一般都在中心区域或商业繁华地段，无论是生活配套还是交通出行，都十分方便。

2、面积小，单价低，装修好

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商住两用房因为面积小，容积率比较高，所以房价低，再加上大多数的商住房都是带装修的，基本可以实现拎包入住，同时，较低的总价也使得购房者经济压力较小，负担较轻，在不过分降低自己生活水准的前提下，还能有一个自己的家，对于大多数年轻人来说是一个不错的选择。

3、不限购，不限贷，无购房限制

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如文首所说，这是很多人购买商住两用房的一个重要原因，现在大多数城市对购房资格都有所限制，无论是限购、还是限贷，只要不满足条件就无法购买普通住宅，或者因为非首套房而在购房资金上倍增压力；而购买商住两用房价格便宜、不受政策限制，同时也具备投资和居住属性，似乎很不错。

4、租金高，投资收益好

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商住两用房一房两用，可商可居。如果是以投资为目的的话，不仅可以出租给个人，还可以出租给公司，租金不比普通住宅低，一般可以实现以租金养房贷的效果。这也是很多投资客选择商住两用房的原因所在。

5、可商可居，用途广泛

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商住两用房宜居宜商，既可注册公司、又可满足居住要求，而且与正规的办公大楼相比，这里无论是租金还是房价都要便宜不少，正好满足初期创业者的需求。

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优点这么多，为什么不让凡哥买呢？那当然是因为：缺点也多啊！

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1、商住两用房一般不能落户

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商住两用房与普通住宅的区别之一就在于，商住房无法落户，对于想要购买学区房或者想要以此入学的小伙伴来说，商住房自然不能选，即使周边有好的教育资源，无法落户，连最基本的入学资格都没有；就拿凡哥来说，买房本是为了结婚自住，生子自然也是顺理成章的事情，买房不可能不为日后孩子上学做打算，单是这一点，就可以直接排除掉商住房了。

2、商住两用房的首付比例更高

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普通住宅贷款买房时，一般只需付20%~30%的首付，但是商住房的首付比例一般为50%，贷款年限也要比普通住宅少，普通住宅最长可贷30年，而商住房最多为10年，贷款利率也是在普通住宅的贷款利率基础上再上浮10%，并且，商住房无法申请公积金贷款。总体算下来，商住房虽然总价低，但是首付、贷款利率可一点也不低。

3、生活成本更高

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商住两用房虽然是商业和住宅的统一体，但水、电、气等费用还是采用商用标准，所以从生活成本上来说，要远高于普通住宅。并且有的商住房没通燃气，只能用电磁炉做饭、电热水器洗澡等，当然有的开发商能搞定这个问题，但这种情况占少数。

4、转让契税高

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作为具有商业性质的商住两用房，在涉及到费用的问题时，一般都按商用方式来计算。在商住两用房转让的过程中，税费要比一般商品房高，商住房转让契税为4%，而不超过144平米的普通住宅转让契税仅为2%。不仅如此，商住房转让还要征收营业税、土地增值税等。

5、居住体验差

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商住两用房面积小，居住密度大，普通住宅一般是一梯两户，两梯四户或者六户，但是，商住两用房一层可能有6-20户，居住人口多，生活环境也会更加复杂，对居家生活肯定会产生不利影响。再加上商住房的商业属性，有些公司或者是商户经营时间到很晚，难免会打扰到其他业主休息。

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所以整体来看，单身的年轻人、无商品房购房资格的投资客可酌情选择商住两用房，而刚需自住的小伙伴还是乖乖的选择普通商品房吧！

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