春节买卖二手房须警惕“六大陷阱” 根据市场数据来看

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春节买卖二手房须警惕“六大陷阱”。二手房|陷阱|春节|买卖|六大|警惕---

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根据市场数据来看，去年一线城市的二手房市场出现了较大的回落，但是一月以来市场也出现了明显的回升，随着春节的来临，不少二手房房主希望回笼资金，也就会促成交易回暖。由于二手房价格相对商品房价格更低，成为买不起新房市民的不二选择。然而二手房相对新建商品房，一些二手房的“社会属性”隐蔽性强，买卖双方信息不对称，买卖“二手房”涉及的法律关系也较为复杂。市民购买二手房时须警惕以下陷阱:

陷阱一:产权状况不明。

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根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。若房屋设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来可能会给买方造成损失。

向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验产权记录包括:(1)原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式;(2)档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本;(3)登记日期，此日期为该宗交易的签订日期;(4)成效价格，即该项交易的成效价;(5)其他内容，如房屋平面图等。

陷阱二:房屋类型不明。

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现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法从事预期的商业用途。

必须警惕抵押房，最大的风险就是:房东存在多次抵押，或者是拿到你的房款后不解除抵押，导致你钱房两空。你应该知道，房屋抵押出去的钱都是用作投资周转的，根本不可能短期内抽离出来，就算有也会优先使用，然后再投资、再生产。所以建议各位购房者在买房前去交易中心拉产调，查询房屋是否存在抵押，产调上会明确显示。如果不幸被你碰到，一定不要购买。

陷阱三:合同签订人身份不明。

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房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人的产权人身份，以及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。

买卖双方尽量直接见面商谈交易相关事宜，卖方一定是房屋产权证所登记的所有人、共有人;一方委托代理人的，另一方对委托代理手续(经公证的授权委托书)要严加审查其真实性及授权范围、授权期限;尽量不要签订定金合同并支付定金，在审查交易相对人相关资料无误后直接签订《存量房屋买卖合同》;产权证尚在办理的二手房不宜使用《存量房屋买卖合同》制式合同范本，应根据具体情况由专业人士起草合同;签订合同时，买受方要求出卖方提供如下资料都是合理的、应予以提供的:产权证复印件、身份证复印件(如有代理人，需提供经公证的授权委托书原件;如有配偶还需提供结婚证及配偶身份证复印件)、手写房屋未出租声明原件。

陷阱四:模糊的付款方式。

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很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

往往中介代管房款值得注意:交易双方在中介公司签定合同，买方向卖方支付购房定金或首期款之后，将剩余房款交由中介公司进行代管，并由三方约定在完成过户的条件下，中介公司将所代管的房款转付给卖方。采用这种方式，对前面所列举的两种方式所存在的缺点都得到了回避，但是更多的加入了中介公司的风险因素。由于中介公司出现过一些携款潜逃的先例，很少人采用该方式。而分期付款买房:买方在房产局受理过户申请时交付一部分房款，在过户至买方名下且买方领取新房产证时结清剩余的房款，并由卖方于收到全部房款时将房子交付给买方。因为一次性付款时存在有以上弊端，因此绝大多数的交易双方都采用分期付款的方式。使用该方式的，出现简单的交易障碍时，卖方肯定会积极的配合解决，因此在很大程度上降低了买方的被动性和风险性。

陷阱五:模糊的交房约定。

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有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及交房的具体时间等问题。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面。

交房时间是双方协商好之后再签订在合同中，一般情况下在中介签署的居间合同和在房管局打印的买卖协议在交房时间上是保持一致的。如买卖双方情况有变，可以双方协商解决。二手房买卖交房确定交房时间应注意:(1)结清水表账单。(2)告知电表状况。(3)协助煤气过户。(4)签订新的物业供暖协议。(5)结清电话费。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。(6)协助有线电视过户。(7)结算维修基金。(8)附属设施。(9)迁移户口。

陷阱六:房税费承担人不明。

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由于对购买、出售居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人原先预算或严重影响售房人预期收益的情形。签订合同前，双方应先到房屋所在地的房地产交易中心，或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。

税费主要是四个:契税、个税、增值税及附加、中介费。契税缴税标准:首套90平及以下，网签价×1%，首套90平以上，网签价×1.5%，二套房网签价×3%。契税由买家承担，过户当天交给房管局。按规定，增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的，市场成交惯例却是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。中介费都有一定的议价空间，但一般不会低于8折。一些新兴的互联网中介收费相对便宜，一般在1.5%左右，主打直买直卖的网站收费更低。

买房对个人来说是大事，俗话说术业有专攻，还是交给专业人士去操作会更靠谱。一家有信誉的中介公司可以协助房屋买卖双方尽快寻找到自己合适的签约对象，会根据买受人的实际经济能力，提供合理的购房建议，也能够为买受人找到最合适的房屋，既能为买受人贷到合理的款，还能够让买受人的资金得到最有效地发挥。同时可以为买卖双方省去很多繁杂的手续办理，关键是为买卖双方最大限度的节省时间成本。