全国楼盘88折!恒大率先打响2018降价第一枪,但是... 突发!"中国第一房企"恒大率

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突发!"中国第一房企"恒大率先打响2018降价第一枪!

楼盘|恒大|全国|2018|降价|打响---

2月1日至2月28日，恒大全国所有楼盘享基础优惠88折，部分项目限量折扣特价房(额外最高95折)。除享有基础优惠外，针对不同的支付方式，还享有不同额度折扣，包括:3个月内付清全款享受96折;1年内付清全款享98折;商业及公积金按揭付款享受97折;首付优惠按揭付款，首付在3个月内分期付款享受98折。部分商铺更享有7折以下折扣优惠。

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不过，随后"每经网"发布的消息称:

笔者从接近恒大的相关人士获悉，此次恒大在全国多个项目推出88折优惠，是针对春节淡季的阶段性销售举措，只针对部分城市的部分项目，主要目的在于深挖返乡人群的置业需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，恒大推出的优惠举措实际上是一种营销手段，恒大三线城市项目占比较大，通过刺激返乡置业需求，对于提升业绩具有重要作用。

以价换量

事实上不止是本次的"全体88折"，恒大在过去已经实施了包括"无理由退房""特价房"等诸多优惠。从而实现以价换量的营销策略。如今再次大规模促销，意味着恒大正式打响2018年以价换量的第一枪。

通常我们说道以价换量，经常会联想到净利润的减少，但根据恒大集团2017年中报及过往数据来看，恒大的"以价换量"显得更加精打细算。

图:2009年以来恒大营业收入、毛利、净利润变动情况

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数据来源:2009-2016年企业年报、2017年企业中期报告

从图片中我们可以看到，自2017年全面铺开"无理由退房""特价房"等政策之后，恒大的利润情况不降反增，虽然毛利对比净利润差距有所拉大，但数据显示:

2017年上半年恒大实现营业收入1879.8亿元，较去年同期上涨114.8%;毛利较去年同期上升171.7%至673亿元，同时实现净利润231.3亿元，较去年同期上涨224.4%，仅上半年就已经超过了2016年全年的净利润。

尝到了甜头的恒大，当然会率先打响价格战。

此外，2017年恒大实现全年合约销售金额约5009.6亿元，同比增长34.2%。利润和销量的双增长主要是得益于在三四线城市的布局。

一二线城市历经了2016年的疯狂之后，2017年成为了调控重点关照的目标，各式各样的限购限贷层出不穷。

而三四线城市则受政策影响不大，华北地区今年楼市比较火热的像衡水、太原这些地方，恒大由于较早布局，已经形成了很好的品牌效应，并且储备了大量的项目和低价土地。

早拿地→地价低→成本低

率先布局→口碑好→高利润空间

因此，恒大也有更多的利润空间可以进行降价操作。

恒大2018年1月销售644亿增73%

2月6日，中国恒大(03333.HK)发布销售简报，1月实现销售额643.6亿，同比增73%;销售面积约623.7万平方米，同比增48%。据克而瑞日前发布的权益销售榜则显示，恒大1月权益销售额达575.4亿，继续保持行业首位。

数据显示，恒大2017年合约销售额同比增34.2%至5009.6亿，并将2018年销售目标定为5500亿。换言之，恒大仅在1月份就已完成全年目标约12%。

各家观点1财经韬略(ID:tttmoney8)

我的判断是:"每日经济新闻"的报道，可能更接近事实。原因很简单:一二线城市的房子根本不愁卖，而且被政府用"备案价"管控着，相当于所有的房企都在降价促销，买新房需要"摇号"，用不着再降价(商业地产除外)。需要降价的，是三四五线城市的房价。

由于全国楼市成交量普遍下滑，所以今年房企的销售业绩肯定会增长乏力，甚至出现下滑。这对于上市房企来说有很大的压力，因为这会影响到市值维护和再融资能力。

另外，在"去杠杆"背景下，几乎所有的房企都需要快速变现，以应对来自银行的压力。更何况，手里现金多，还可以在收购兼并上"捡漏"。2018年和2019年是中小房企"猝死"的年份，大房企只要有钱，"捡漏"的机会大把。

在三四线城市买房子要谨慎，要看有没有人口增量，经济是否有活力，是否靠近中心城市。

中国是三四线城市分为三种:第一种，类似廊坊、保定、嘉兴、南通、东莞、惠州，它们靠近北上深等中心城市，本身有显著人口增量，这类城市可以看好;第二种，类似徐州、南阳、枣庄等城市，它们不靠近中心城市，但也有显著人口增量，也可以谨慎看好;第三种，是远离中心城市圈、本身人口急剧下降的，这类城市就比较可怕。

当然，第三种城市还可以分为两种:一种类似湛江、汕头，人口在下降，但在高铁网、区域经济规划中的地位不断上升，未来也不悲观;另外一种是人口下降，在各种规划中被遗忘的，那真是不能碰的。

2樱桃大房子(ID:ytdfz8)

恒大这一次又在全国做了个免费的广告。其实这种营销手段，恒大经常使用。早的如2011年之后几年恒大打折降价已经习以为常，近的如2015年、2016年也推出过这样的促销。

2015年4月，恒大宣布开始实施无理由退房。在2015年度业绩会上，恒大董事会主席许家印表示，实施无理由退房成效显著，其全年销售额和销售面积均创历史新高，2015年恒大销售额同比增53%，而退房率仅为0.91%。

2016年3月，恒大再次宣布无理由退房政策无限期延长的同时，全国349个楼盘中，除上海、启东等项目，其余楼盘均享受87折优惠。

2016年国庆黄金周时，恒大在全国的楼盘都推出82折促销。

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恒大打折真的不新鲜，但我奇怪的是，以前大家也没多大反应，为什么这一次都喜大普奔呢?是认为终于有大房企打响了2018年降价的第一枪，预计其他房企降价也不远了?还是因为楼市疯狂太久了，终于看到有房企不看好未来要降价，代表市场转向的迹象?

虽然我是大空头，但我也不能为了吸引眼球把什么事都跟房价要跌牵扯上，还是要客观分析，恒大是高周转模式，尤其是现在房地产进入拼规模时代，打点折，无理由退房，给大家吃一颗不会降价的定心丸，以此吸引客户，加快销售速度，提高回款效率，所以呢，单就这个事来说，不要过度解读。

其他房企跟不跟着降价，还是取决于当地市场的变化，如果供给量大，新盘去化又慢，房企在高峰期拿的高价地多，资金周转压力大，那估计会优先降价快跑，尤其是年底，上市公司有业绩增长的压力，打折促销的几率更大些。但当地现阶段如果没什么新房供给量，房企手里的存货不多，又不缺钱的，卖完没货了想拿地又拿不到或者拿不起的，肯定不会急着降价卖。

大规模的降价潮，估计还要等两年后，二三四线城市房价必跌无疑，这一点不用怀疑，只是跌多跌少，先跌后跌的区别罢了。一线城市因为供给量有限，而人口和经济上有支撑，所以相对安全和稳定些，但没买房的刚需请放心，强力的调控不会放松，深圳规土委领导接受新华社采访时已经表态，未来3-5年，会保持房价稳定，保证房价环比不增长，政府会给刚需上车的机会，我前段时间还担心二三线资金回流深圳炒作，因为深户太好入了，2017年深圳的常住人口增加了六十多万，需求端旺盛，而供给量又跟不上，现在政府既然这么表态了，那大家就不用担心房价会反弹，可以随便挑挑拣拣了。只要房价反弹，深圳应该会继续出台政策打压，兑现房价不涨的承诺，比如取消阴阳合同，比如限售，比如限离，比如提高落户门槛等等，手段是有的，就看深圳愿不愿意使用了。水库论坛所说的2018年春节后行情房价会涨30%，是无稽之谈。

3楼兔子(ID:LTZ07)

恒大的这次大规模促销，会引发更多企业跟进降价吗?2018年还能不能买房?① 恒大全国新盘促销不是第一次其实，地产老油条都知道，在关键时间点上，恒大率先举旗促销并不是第一次了。在2016年10月，国庆节期间，恒大集团就曾经大规模在央视打广告，当时的优惠价是全国楼盘82折优惠促销。恒大之后，很快大家就看到融创在郑州推出了8折销售，但必须是全款买房。

大家知道，2016年10月可是中国楼市的一个关键时点。恒大的市场敏锐度还是很高的。② 这次大促销和股市暴跌没关系很多人说这次股市暴跌，必定引发楼市跟进暴跌。今天是主流资本在主动刺破股市泡沫，这轮风暴过后，资本将主动释放楼市泡沫风险。

恒大这次全国大促销和股市有关吗?我认为关系不是太大。更多的应该是恒大主动应对市场，抢先营销。

这轮股市杀跌风暴应该还没有结束，但从长期来看，2018年银行地产证券有色金属等板块资产都应该是价值投资的方向。中国楼市的稳定性也值得信赖。在这种情况下，房地产股票的暴跌，不应该成为房企放血货的理由。

但是，股灾之后，楼市购买力一定程度上受影响这是必然的。但由于楼市交易时间的滞后性，股灾的效应应该还没这么快体现。从碧桂园强制跟投事件，央行限制房地产开发贷款，和近期房企大面积海外融资等事件看，房企确实有资金压力。谁抢先拿下2018年营销第一战，实现更多现金回流，自然更主动些。这应该是恒大发枪的主因。③ 其它房企会跟进大规模促销吗?可以肯定，在内地很多城市，尤其是三四线还没有完成去库存任务的城市，房企跟进的机会很大。融创、碧桂园、雅居乐都有可能。

但在深圳，房企跟进的机会不大。

因为恒大现在在深圳就没有新盘在售!这次的冲击波原本就不在深圳。

当然，楼兔子在小密圈里已经预告过了。春节还过，大家都在忙2017年的年度总结大会。但是2018年的深圳楼市营销大战其实已经开始了!

楼兔子得到密报，坪山中心的标杆大盘将在正月十六日，正式开放营销中心。同一天，龙华北站的典型楼盘也将放售住宅新货。这都是市场上大名鼎鼎的品牌开发商。为了正月的这次开门大战，两家楼盘的营销人员已经忙上了!

忙营销是真的!但楼兔子得到的消息是，这两个楼盘都丝毫没有降价的意思啊!坪山新盘更可能直接开出片区有史以来的最高价。

总结一句话:促销的都是外地楼盘，深圳楼市你就不要太奢望捡漏啦。政府已经表态了，将继续严厉限价。你捡这限价的红利，这就不错啦。④ 商铺的风险需要特别注意这次恒大全国促销，明显商铺促销的力度是最大的。

事实上，深圳楼市的实践也证明，商铺投资是最考验眼光的。媒体已经报道过了，十年时间，后海房价已经翻了10倍。但后海商铺现在依然在亏本线下，还无法销售。

一位投资客告诉楼兔子，10年前在后海购入的一套商铺，当时售价每平米10万元左右，现在想每平米8万元出售，都没有人接手。

圈内人士爆料说，整个后海的商铺都被银行重点盯上了。二手铺转让，极难获得按揭贷款，因为银行觉得这里的商铺估值太虚高了。担忧商铺业主倒手骗贷。

这次恒大全国部分商铺促销，直接承认商铺售价打7折，甚至更低，应该说是正视市场现实了。

深圳2017年很多商铺都是被投资公司打包买下，然后化整为零销售的。这里水太深，风险太大了。⑤ 恒大降价，还能继续买房吗这次大促销是88折优惠，力度不算小了。但是在楼兔子看来，一些内地城市的楼市，即使是7折销售，也不一定有投资价值。在这轮房地产高潮过后，一些人口增长乏力的城市，房地产将从此歇菜。今天进去，很可能永久站岗!

但深圳市场值得继续买进。原因很简单，深圳这座城市依然在高速前进。2017年GDP已经超越了广州、香港，这只是一小步而已。未来，深圳将是粤港澳大湾区真正的王者，中心。到2050年，深圳将成为中华民族伟大复兴的城市样板。成为世界最璀璨的超级城市之一。

2017年的深圳楼市已经呈现出非常明显的态势:商品住房供应日渐稀缺!相比于股市，深圳房子才是最贴心的传世资产。

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