风云涌动！楼市“下半场”会怎么走？开年不过一个多月

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开年不过一个多月，房地产行业却可以说是风云涌动，早在三四年前就有人提出房地产已经来到下半场，但2018年，对于房地产行业来说绝对是一个关键性的转折点。

强者恒强，巅峰对决

2月，各大房地产公司公布2018年1月收入状况。

这张表格是行业前十的数据，但却是两重天：前三名碧桂园、万科、恒大月销售额均在600亿以上，4-10名的收入则从200多亿到100多亿不等，差距明显。

再拿龙头房企月度数据与行业年度数据相比：去年，销售额超千亿的房企全国仅有18家，也就是说，开年首月，龙头房企就完成了千亿级房企全年六成的任务。

历史资源和经验的积攒让龙头们与后来者拉开了绝对距离，

之后的房地产市场，怕是碧万恒们的“巅峰对决”之地了。

金融趋严，房产命脉难把控

房企的变现周期长，对资金的需求量巨大，与金融血脉相连。

然而最近，全国范围内已经有多家银行下发相关文件，暂停开发贷，对房地产的融资收紧或暂停。

现在四大行不少分支机构，以及一些股份银行新增的房企授信业务，都相当紧张，有些额度已经用完了。即便有额度的银行，对房企的审核也非常严格。目前上海监管部门已经发文需要进一步规范并购贷款，或很快在全国推开。

早在去年年底，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，要求银行不得利用信托通道规避监管或实现资产虚假出表等，并明确提出不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。

1月25日，厦门银监局连续开出6张罚单，其中涉及的中信银行、交通银行、平安银行、农业银行、建设银行、邮储银行等6家银行，绝大部分正是由于资金违规流入房地产、流入楼市。

1月30日，全国范围内已经有多家银行下发相关文件，暂停开发贷，对房地产的融资收紧或暂停。

同时，前两年房企依赖的境内公司债目前依然被严控。2017年房企境内公司债规模仅为437亿元，从2016年的4527亿元骤降90%以上。公司债这种重要的融资手段继续被严控。

纵观这一系列的事件，融资难已变成事实。最近，

已经有大型房企在内部发出通知，要求减少拿地，最大程度地保持现金流畅通。

去库存和去杠杆，短兵相接

新年伊始，很多行业都推出了促销活动。但房子打折，优惠的就不只是一两百元了。

2月9日，恒大集团传出“新春优惠88折”的消息，活动将面向旗下的全国楼盘。由于限价政策，只适用于商铺类项目，但这背后彰显出了恒大去库存的决心。

2018年下半年，将进入集中偿还公司债的高峰期，房企若不能加快销售速度，现金压力非常大。此外，加快提升销售额才能储备“粮食”拿地，以求进一步扩张规模。

但在需求端，出手买房又谈何容易。

自从将居民去杠杆列为2018年银监会主要工作重点后，一系列的措施就陆续出炉。其中包括重点打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规进入房市等。而各地银监会及银行也响应号召，开年以来，广州四大行上调首套房贷利率至基准1.1倍。此外，南京、苏州、武汉、天津等城市，首套房贷利率也已普遍上浮15%。

一个想要去库存，一个不得不被去杠杆，对房企来说，负债压力很大，但借不到钱压力更大；对人们来说，当房奴很心酸，但想当却当不了更心酸。

租购同权，卖房or租房？

尽管地产公司融资难度加大，但在长租公寓方向，政策却一直是正向激励的。

除了像天津、南京提出“租购同权”，刺激人们用租赁替代购买，与限制房企融资相反，中国人民银行在2月的工作会议中提出要建立健全住房租赁金融支持体系。

2月2日，碧桂园旗下的“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所审议通过，产品规模100亿元。这项碧桂园租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的REITs产品。

监管方面的态度也很明朗：深交所表示，租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式，实现对自身租赁住房业务的有益支撑。证监会则表示，碧桂园在租赁住房领域的战略布局、与REITs工具结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性，下一步相关机构要着力做好租赁住房底层物业的管理运营质量，实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。

就像越来越多的人们开始思考买房还是租房，对于房企们来说，或许现在也是开始思考卖房还是利用更多资源发展租赁住房的最佳节点。

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