重庆长租公寓样本调查：谋定而后动，拒绝野蛮生长长租公寓在重庆的发展还有很长一段路要

过去的2017年，在“租售并举”的背景下，长租公寓有了较快的发展，吸引了众多企业及各路资本涌入。据统计，目前一线城市长租公寓品牌数量已达300多家，长租公寓市场规模加速扩张。

在重庆，一方面，“竞自持”地块已经出现，重庆也将为住房租赁企业和个人租赁双方提供1000亿元综合融资，一些运营商正在马不停蹄地进场，宣示自己在市场格局中的地位；另一方面，面对房价长期处于洼地、人均居住面积相对较高的重庆，更多房企或运营商在踌躇迟疑，对于在重庆做长租公寓持观望态度。那么，重庆真的适合做长租公寓吗？目前重庆的长租公寓运营得怎么样？

观长租公寓重庆之路

与一线城市相比，重庆市长租公寓市场才刚刚起步，目前有8家长租公寓品牌在重庆布局了12家门店，仅7家开业运营。

重庆主城区长租公寓分布图（不完全统计）

重庆目前的长租公寓呈现以下特点

1、模式：多以集中式为主，分散式较少

按照运营模式，长租公寓又分为集中型和分散型两种。集中型公寓是对整栋楼或集中几层进行统一装修运营，分散型是把零散在城市的各处房子进行标准化的装修改造，再出租给周边的白领上班人士。目前重庆长租公寓多为集中式，如龙湖冠寓在重庆的三家门店均位于龙湖项目内，推出某栋公寓楼的一到三层作为长租公寓。可加公寓由托管业务延展而来，采用“集中+分散”式，一方面通过整栋楼签订多年租赁合约，然后统一装修运营；另一方面依靠整合分散的户主房源，进行标准化装修后对外出租。

重庆长租公寓运营类型

2、规模：多为房企试水，并未形成规模

从重庆目前布局的长租公寓来看，多为开发企业在自身项目中拿出一部分房源作为长租公寓，采用“租售并举”的业务模式，通过发展长租公寓品牌整合客户资源，让“租客”成为“准业主”。如万科西九泊寓在出租时，就优先出租给想要购买万科西九住宅的购房者，而且租金可用于购房的抵用款。

目前房企运营的长租公寓房源数量较少，均未超过整栋楼房源的20%，与北京、上海等城市长租公寓比起来，重庆的长租公寓似乎并不能称之为真正的长租公寓。就目前而言重庆涉足长租公寓的开发企业还是将重心放在出售，做长租公寓只是试水。

重庆市房企推出的长租公寓占总房源比重

3、客群：定位年轻群体，户型较为单一

目前的几家长租公寓，目标客群均定位为18~35岁年轻人，这部分群体有一定经济能力但没有购房能力，但已不满足于简单的居住，看重环境、社交等附加功能。从户型来看，多为单间配套和loft户型，两室及以上的户型鲜有涉及；在产品的打造上，通过对年轻群体的研究，给予租户匹配的空间尺度、家具组合、风格设计，为租客带来全新的租住生活体验。

重庆长租公寓户型

4、出租率：竞争者较少，现阶段供不应求

从目前的运营情况来看，几家公寓出租率都很高，基本处于满租的状态；而租金水平却比周边同等条件的散租房高出不少。

重庆长租公寓租金水平与出租情况

以万科为例，万科泊寓目前已在重庆布局3家店、228间青年公寓产品，位于九龙坡区石坪桥的万科西九泊寓，已于2015年面世，截止至目前持续处于满租状态；位于渝中区大坪虎头岩的万科锦尚泊寓，在今年7月正式开业面世，开业3个月出租率达到满租水平。又如北大资源燕南蚂蚁公馆，2017年8月开始对外出租，共28套房源，2017年底已经满租。

比较长租公寓和周边同等面积的普通散租房，可以发现长租公寓的租金溢价率约在20-30%之间，且物业费相对较高。再加上长租公寓的产权性质属于商业用地，因此每个月在电费上会支出得比较多。

究其原因，其一，长租公寓房屋精装修、强大公区配套、社群化经营等配置和服务吸引了大量年轻租房群体，追求生活品质、图方便、对社群服务有高要求的白领人群，会愿意为此多买单。其二，目前的长租公寓供应量较少，竞争局面尚未真正打开，加之优良的居住条件，一经推出立即成为稀缺产品。

5、投资回报：轻资产运营收益可期重资产运营需政策支持

从重庆目前布局长租公寓的几家企业来看，可加公寓主要通过轻资产模式，从散户手中赚取租金差；龙湖、万科等地产开发企业目前主要是重资产模式，在自有项目中拿出一部分房源作为长租公寓。

轻资产模式以可加公寓为例，

经了解，可加公寓（渝中里面小区）的底租约占对外租金的75%，装修费用约3000元/平方米（含硬装和软装）。装修费用由可加公寓垫付，之后从应付给业主的底租中抵扣，抵扣完成后的收益来自于租金差。

假设：

人房比为1:100，店面管理人员的薪资在5000元/月，出租率保持在97%，税收方面按照租赁税收12%计算，折现率按照基准贷款利率上浮10%计算。

如果公寓保持97%的出租率，则从第二年开始有约250万元的净现金流入，前6年完成装修费用的抵扣；第7年开始现金流入主要来自于租金差。经测算，可加公寓10年持有期IRR（内部收益率）为17%，20年持有期IRR在20%以上，项目保守估计大约6年回本。

图：可加公寓净现金流量图（单位：万元）

重资产模式以龙湖冠寓新壹城店为例，

该地块为龙湖2015年底获取，楼面价为5300元/㎡；开发成本按照普通高层标准，约3000元/㎡；按照每间公寓平均26㎡的面积，龙湖新壹城长租公寓总面积约5304㎡。

其余按照与可加公寓同样的假设，测算发现，如果仅靠自持运营长租公寓获取租金收入，龙湖冠寓新壹城店至少需要22年才能收回成本；从租金回报率来看，相比热点一二线城市动辄2%左右的租金回报率，重庆重资产运营长租公寓的回报率4.5%还算处于较高的水平。但总体来看，没有税收优惠或REITS/ABS等金融工具帮助，重资产类长租公寓前期占用资金量大，收回成本慢，较难形成规模化发展。

探高租率下市场供需

从目前重庆市长租公寓的经营现状来看，出租率普遍较高，受到年轻群体的热捧，重庆长租公寓市场似乎前景一片大好。但是，事实果真如此吗？当我们用客观理性的眼光来看待重庆市场，也许会得出不一样的结果。

1、

租房人口占比小，长远需求疲弱

哪一部分人需要租房呢？一般而言，租赁人口来源于持续增长的流动人口及高校毕业生，从这个维度可以进行一个简单的估算：

根据重庆移动发布的《2016人口流动与五大功能区发展分析报告》显示，重庆2016年期间新流入人口97万，按照重庆移动63%的市场份额推算，2016年重庆新流入人口达154万。高校毕业生方面，根据目前的大学生平均收入及重庆市的房价情况，假设毕业三年内的大学生也会将租房作为解决居住问题的方法，根据重庆教委数据,近三年重庆市共有普通高校毕业生62.34万人，以2017年留渝比例64.9%估算，留渝高校毕业生约40.46万人。

据相关调研显示，流动人口中有67.3%采用租房来解决居住问题，假设留渝大学生租房比例同为67.3%，据此测算当前重庆租赁人口规模合计130.85万人。

表面上看，租赁人口数据已超过百万，似乎是一个很庞大的规模，但从租房人口比的角度来看，重庆与一线城市还相差很远。2016年重庆主城区人口851.8万人，租房人口占比约15.36%。据相关数据，深圳、北京和上海的出租人口占比分别为34%、37%、40%，远高于重庆，与旧金山、纽约等城市相比，差距就更大了。在一线城市，消费者对租房的需求较为强烈，未来一线城市更多人选择租房居住肯定是市场的发展趋势，而重庆的租房人口显得相当疲弱。

2017年部分城市租房人口占比

数据来源：中国指数研究院综合整理

2、强大的公租房体系，供应量大、价格低廉，对长租公寓产生巨大冲击

重庆拥有全国最强大的公租房体系，对中低端商品住宅需求形成了明显的替代效应。截止2017年12月，重庆市已累计完成21次公租房配租，总共推出近36万套房源，满足了90万新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”群众的住房需求。重庆的公租房体量巨大，并且位置均位于交通便利，配套成熟的地区，这是其他城市无法比拟的。按计划，政府将在主城新建3000多万方的公租房，对于重庆的中低收入者而言，基本满足其租房需求，其低廉价格的房屋供给是长租公寓无法匹敌的。

3、

房价收入比低，群众购房意愿较高

十大城市中，重庆房价收入比仅为9.12，远小于北上广深等一线城市，购房压力较小，对于有居住需求的群体来说，首选一定是购房，租房仅仅作为过渡期间解决居住问题的办法。

2017年十大城市房价收入比

数据来源：统计局，CREIS中指数据，fdc.fang.com

参照2017年重庆市主城区成交住房价格段，总价60-100万的房屋占市场主要份额，其中80万左右是成交最多的价格段，换算月供仅为3000元左右，尤其对于中高等收入群体而言，购买房产毫无压力，因此该部分人群的购房意愿较高。因此，重庆长租公寓的发展与一线城市相比，目标客户群体将大体基于单一的细分市场客户群或过渡性人群，未来发展到一定规模任务还十分艰巨。

2017重庆市主城区住宅成交价格段

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

举长租公寓发展拙见

总体来说，随着经济发展、空间优化，对人才的吸引力逐步加强，重庆租房需求将会进一步扩大，但长远来看，重庆租赁市场需求相对疲弱，难以形成较大规模。

重庆长租公寓的这块蛋糕，可能只会被少数几个长租公寓品牌分享。对现阶段在重庆布局或者将要在重庆布局的长租公寓，我们也提出了几点思考，以供参考。

1、空置率高，闲散房源可进一步整合

与热点一二线城市不同，重庆住宅房屋空置率较高，存在大量闲置房屋。目前重庆市长租公寓多为自身开发并集中式运营，没有充分利用社会闲置资源。可参考可加公寓的租金抵装修款的模式，从业主手上收房后进行标准化装修，通过控制装修成本，可以进一步获得利润，从而缩短投资回报期。

2、居住氛围差，急需提升物业服务

从目前的长租公寓来看，大多是在一栋商住楼的某几层，而将其他楼层出售，如龙湖冠寓新壹城，尽管其他楼层大部分为居住，但仍有30-40%是进行商业用途的，同一楼栋人员鱼龙混杂，因此，重庆长租公寓应该尽量营造居住氛围，做好有针对性的物业服务，才能更深地扎根重庆，得到更多租住族的认可。

3、丰富产品线，满足更多人群需求

目前重庆长租公寓户型较为单一，大多为单间配套，不能满足更多租客的需求。未来房企想要获取更多盈利，或许应该考虑在产品上做细分，针对不同租住习惯，推出不同产品线，丰富产品及服务的多样性。如龙湖方面表示，“冠寓”主打高品质产品线，根据不同硬件和服务配比，推出松果、豆豆和核桃三大产品线，切入细分市场，满足不同租住人群需求。

4、挖掘用户需求，开拓收入渠道

通过测算我们知道，如果仅靠租金收益，无论是轻资产运营还是重资产运营，投资回收期都会相当长。这就要求从业者必须挖掘租赁社区消费需求，通过增值服务开辟新的利润点，可尝试基于线下社区、通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务，开拓收入渠道。

◆

◆

◆

总结

就现阶段来说，重庆长租公寓市场参与房企较少，竞争局面还没有正式展开。等到未来大家都在同区域，供应价格相仿产品的时候，真正的竞争才算开始。但是，长租公寓能否成为重庆租赁市场的主角还是未知数，盈利模式仍在探索阶段，长租公寓在重庆的发展还有很长一段路要走。

相关系列研究：

中国式租赁，比万亿市场规模更重要的还有这些！

中美深度比较：未来长租公寓市场格局将会是这样！

又有5000亿砸向租赁市场，看百强房企如何逐鹿长租公寓？！

CREIS中指·城市地图

一站式大数据工作台

中国指数研究院将大数据、人工智能与房地产进行深度融合，构建“人、房、地”的大数据平台。结合开发企业工作场景，利用大数据、AI技术打造开发企业决策作战地图——CREIS中指·城市地图，帮助开发企业实现大数据投资决策的全面升级。