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近一两年来，公众一直被一个观点洗脑：地价越来越高，所以，房价也只能越来越贵，至少很难降，即，

地价推高房价

。

可如今，

南京掀翻了这个论断

。

６日上午，一个大消息传来，2018年南京首场纯租赁住宅用地土拍结束。

南京公开拍卖了5块70年产

权的

租赁型住宅用地，

起拍楼面地价仅2500元/㎡起，最高的也不到2900元/㎡，全部底价成交

。

出让地块全部为“租赁住房”项目

根据土地交付条件，本公告出让地块为

“租赁住房”项目

，为顺利开展租赁住房试点工作

，

竞买人须为南京市、区政府所属国有独资公司

，竞得土地后须成立全资住房租赁公司进行开发建设和租赁管理，

按规定办理相关开发资质和住房租赁业务

，接受市、区主管部门的监管。

可以独立竞买，也可以联合竞买，联合竞买的联合体各方须同时具备地块竞买条件。

预计可建租赁住房38.52万平方米

这些地块，用地总面积17.95公顷，实际出让面积16.79公顷，出让起始价总额10.47亿元，出让年限70年，预计可建设租赁住房38.52万平方米。

根据出让公告，这5幅地块全部都是二类住宅用地，要求本批次地块均为租赁住房用地，

地块上所建房屋，不得销售，不得分割转让，不得分割抵押

。

这次挂出的5幅地块还要求，地块内装配式建筑面积的覆盖比例为100%，

住宅建筑应100%实行成品住房交付

。

5幅地块地理位置都还不错

这5幅地块分别位于栖霞区、江宁区、浦口区、江北新区，地块的整体素质都不差。

（图表来源：南京楼市）

所有地块都是以底价成交

这场土拍从9点开始，每20分钟挂出一幅地块，均是一轮报价就进入了公证阶段，然后顺利以底价成交。

最终：

　

　南京滨诚整治开发有限公司以2.01亿元、楼面价2887元/平方米拿下燕子矶G01地块；

　　南京国立资产有限责任公司以8800万元、2585元/平方米拿下G02地块；

　　南京安居保障房建设发展有限公司和南京江宁科学园发展有限公司以3.22亿元、楼面价2552元/平方米拿下大学城G03地块；

　　南京康泽建设发展有限公司以总价2.47亿元、楼面价2805元/平方米拿下江浦G04地块；

　　南京国际健康城投资发展有限公司以1.89亿元、楼面价2807元/平方米拿下江北新区G05地块。

要知道，推出这些地块的区域的楼面地价一度达到了22000元/㎡ — 27000元/㎡，而在2017年12月，这些区域推出的地块地价虽然有所下降，拍卖的楼面地价还在14000元/㎡。

也就是说，今天拍卖的这几幅地块，

地价仅有周边商品房地价的1/5 — 1/10

。

南京这次改变了什么？

虽然，这次拍卖的土地并非是商品房，而是全自持的租赁型住房，但对楼市产生的影响却是不容忽视的。

其一，它表明了政府的态度

政府正在由“限价”、“限购”等行政手段变为全面深入的介入房地产市场，重新制定楼市的游戏规则，改变由开发商、中介机构主导房价和市场供给，甚至政府被开发商牵着鼻子走的局面，夺回市场话语权。

现在，似乎仍有很多想在房地产发财的人仍未意识到这一次政府改变楼市顽疾的决心。

其二，新游戏规则化解一个大矛盾

为从根子上解决楼市问题，政府提出“长效机制”，即增加供给发展租赁型住房和公共产权房。

但其中有个问题是地价成本太高。因为长效机制改变了楼市当下的盈利模式，即由一锤子买卖（卖房子，房价越高收益越高，成本倒在次要）变成了长期经营（运营获利，高房价的收益体现在账面上，对成本控制要求极高）。

所以，过高的地价就成了发展租赁型住房和公共产权房的最大障碍。

　　如1月25日，北京推出了三宗共有产权住宅用地，其中，有两宗均无开发商参与报价，遭受流拍。

　　流拍的最重要原因，就是起拍地价太高，房企们无利可图。

而如果这类土地的拍卖地价设置过低的话，又会导致另一个重大问题 —— 政府将面临国有资产流失的压力。

化解这一矛盾的最佳策略，就是政府将此类土地的开发权交给国企，这样就不存在国有资产流失的问题了，同时，又降低了企业的开发和运营成本。这也是为什么，南京土拍的5块地，都要求必须是国有独资企业的原因。

其三，“地价双轨制”将衍生“房价双轨制”，进而冲击市场房价

现在政府针对“商品房”和“租赁型住房”分别制定差异巨大的地价，进而形成地价双轨制；而地价又是房价的主要构成部分，又形成了房价的双轨制。即同一个城市、同一个区域、同一片区乃至同一地段出现价格差异极大的房子。

可能有人会说，租赁型住房不能上市交易，即使存在巨大的价格差，也不会对商品房市场造成冲击，但我们不能忽视另外一股力量 —— 银行，不管是商品房、还是租赁型租房或共有产权房，银行才是最终的持有者。所以，市场可能感受不到这种差异，但银行可以感受得到。

若银行以租赁型住房或共有产权房的房价为锚的话，现有商品房价显然属于高风险资产。一旦有黑天鹅事件发生，银行势必会要求购房者交钱补充抵押物。

其四，拉低租金上涨和降低刚需购房欲望，间接影响房价

一旦大量配套完善、环境优美、交通便捷的租赁型住房入市，势必会拉低至少抑制一个城市租金水平的上涨，而租金上涨放缓进而影响到房价的上涨，刚需购房的欲望也会大大降低。

南京的土拍，让我们看到了

政府的意志、游戏规则的改变……当游戏规则变的时候，赚钱的逻辑也就变了

。这或许是此次南京土拍所给我们的最大启示。

（来源：正商参考综合中国经济网、南京市国土资源网站、南京日报、TT财经，作者：T教授）

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