回家买房？武汉二手学区房、高端盘成交热武汉的二手房市场会给你带来哪些机遇？

编者按：

年关将近，又到了一年一度的返乡置业季。近年来，越来越多早年外出奋斗的游子加入了返乡的置业大军。也许一百个人的回归有一百种理由，但大家的心里或都有同样的感触：虽然一线城市工资水平较高，但相对于房价以及严苛的落户政策，扎根一线城市的念头，也让这些“漂”一族望而却步。返乡置业也渐渐成为一线城市转战二线城市的人群首选。

在武汉的这轮返乡大潮中，光谷、四新、白沙洲成为当前游子们热衷的区域之一。回顾2017年：买房难、贷款难都在充斥着整个武汉楼市。那么，在新房市场你别无选择下，

武汉的二手房市场又会给你带来哪些机遇？

对此，笔者整理了武汉市二手住宅市场的相关数据，以收集武汉较为热门的小区作为样本，看哪些二手房最具升值潜力？哪些片区成交最热？希望能给返乡置业的伙伴们一些置业参考。

数据以挂牌价为主

从以上数据我们看到，在同一区域不同小区的二手房挂牌价格出现较大差异，其影响因素除了楼盘本身的新老程度以外，往往是教育配套等资源的差异。学区房这一资源甚至可以让紧邻一街之隔的不同社区就出现几倍的差异。

图片来源于网络

从数据来看，茶港军转小区距离武汉水果湖第一小学距离730米左右，挂牌价在29000元/平米左右；而距离最近的是张家湾小区，步行仅510米，其挂牌均价已高达34000元/平米，其户型均以70和140平米户型为主。

从市场情况来看，优质教育集中的江岸以及武昌区域，二手房成交量以及挂牌价相对来说更高。

除了学区房外，武汉二手房中高档盘也开始集中涌现，且与周边普通小区二手房价拉开差距。拿西北湖来说，二手房出现了明显的两极分化迹象。由品牌开发商开发的高端小区尤其是大户型成交较热，如万豪国际、元辰国际、世纪华庭、凤凰城和两湖官邸等楼盘都是该区域明星楼盘，而与之相比，周边的老旧小区却无人问津。

但往往有些成交量并不活跃的高端二手房小区，后期增值空间更大。例如，武汉天地。因为其房源一直比较紧俏，成交量自然上不去；其次也与价格“欺主”有关，因此不能单从成交量来判断后期增值潜力。

近两年来武汉二手住宅各片区成交情况：

一手房可能因为周边的稀缺程度以及营销炒作程度，价格是存在虚高或者透支的情况出现的，所以笔者不认为一手房的价格可以代表片区的价格。二手房是相对比较合理的，通过二手房的成交，可以看出武汉到底哪个片区更加值钱。

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数据显示，2016年武汉市新建住房成交套数是20.71万套；二手住宅成交套数是8.27万套，而2016年武汉市二手住宅成交套数是8.15万套。

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而从成交数据来看，武昌区和洪山区是二手房成交的绝对热点。强大的购买力与旺盛的需求，直接导购了该区域二手房成交位居前二。

其次，江岸板块是高端置业需求最为关注的区域之一，由于市中心核心地段的住宅市场越来越饱和，武汉大多数优质教育网点本身就位于二环内老城区，购房者普遍对于这类具有地段价值的二手房持看涨心态。目前永清街板块整体的成交还是以二手房为主，面积120-140平米左右的大户型房源最受市场欢迎。

2017年武汉二手房市场特征：

上半年新房难买转战二手房市场

今年楼市是以调控为主题的一年，限购、限贷、限售、限价，“四限”为方式的调控成为今年武汉楼市调控的第一波。上半年，面对各种调控政策，武汉购房人群陷入买房困难，贷款利率上浮以及新房不断上涨的价格，同时新建商品房项目减少，不少开发商悟盘惜售，提

价减量的策略，致使部分刚需转向二手房，形成二手房交易成交热的局面。

下半年置换成本提高、二手交易环节复杂，二手房成交缩减

随着下半年银行额度越来越紧张，项目与项目之间都在抢回款。项目愁的不是销量，是回款。即使房子很好卖，资金链都有可能断掉，因此新房项目是优先考虑全款买房的人群，新房购房门槛提高。

新房购房门槛提高，导致二手房置换成本提高、其次银行不接收武汉二手房业主的委托公证等，各种不利因素共同导致下半年武汉二手房交易量缩减。从市场情况分析来看，二手房交易时间的延长，部分房东将因此放弃有贷款需求的买方，更倾向于全款购房人。这等于进一步减缓了房屋的流动性，起到“锁房”的效果。

中心城区是购房主导

武汉三镇中心城区历年来是二手房的主战场，光谷、徐东、关山位列前三。武昌、江岸二手房源多，房价虽高但投资自住价值也与之匹配，地段繁华，商业发达是不少改善型和投资置业的热板，武昌的徐东、江岸的后湖正是价格洼地，大受欢迎。

后市预测：

从目前政策情况来看，积分落户、武汉大学生落户等都是间接对外地购房者“松绑”。当前武汉新房市场房源紧张，随着接下来新项目的相继入市，或会缓解武汉买房难的压力。而从今年土拍情况来看，武汉土地供应量较大的区域集中在白沙洲、东西湖、东湖高新、盘龙城等区域，而重点地块所在的区域，将继续成为武汉市的重心，该区域二手住宅或将呈现“量价齐升”的走势。

从市场情况来看，限购政策对投资客无疑影响最大，作为卖方来说，置换成本的提高，也将导致这类人群采取惜售的方式等到了合适的机会再出手，二手房挂牌量将减少。其次是租赁市场，随着武汉长租公寓、大学生公寓的标准化和规范化运营，武汉租赁市场也将受到不小影响。尤其是长租公寓以及大学生公寓比较集中的区域，其个人出租房源的价格将受到打压。

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