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【偏向高山行】瑞房已屆落鑊時（高山行）（第162期）

內房已成今年首月衝出強股，一隻一隻都自低位而上，其中瑞安房產（00272.HK）大落後，難得見近期已發勁力追，最新更証實母公司正積極尋求融資，為私有化鋪路已是彰彰明甚，單以巨大折讓幅度而言已相當抵博，何況公司近月連環大套現兼賺大錢，兜底上抽之勢料會延續，先追回7折資產淨值價，目標已達4.2元。

去年12月，國家新建住宅銷量按年增4.3%，令市場小驚喜，銷售價亦按年增21.2%，全年銷按年增11%至11.02萬億元（人民幣．下同），銷售面積達14.5億平方米，均創紀錄新高。再看12月新屋動工量已連續3年低於新屋銷售量，意味庫存進一步減少，經過2015年一線城市及2016年二線城市強勁銷售，次級城市成2017年主要增長動力，令今年整體銷量將可持平，更利大落後的瑞房發揮後勁。

看好瑞房，可從兩方面分析。其一是業績表現，去年上半年營額升1.8倍至101.7億元，股東應佔溢利升16.9%至8.98億元，毛利率大升20.9大分點至43.5%。集團剛公布去年累計合約物業銷售額及其他資產處置額為213.66億元，按年跌7%，其中包括住宅物業合約銷售額86.76億元，跌46.77%，商業物業合約銷售額為17.39億元，其他資產處置額為109.5億元。銷售雖一般，但已達去年銷售目標210億元，年度合約物業累計亦已出售總建築面積24.54萬平米，平均售價每平米4.24萬元，以此推論，去年營額雖降，但由於售價理想，所以在毛利率大升推動下，全年業績料會可人，且強勁的發展量有利補充土儲及增強套現力，令未來業績強勢仍可維持。

另一角度則是大套現步伐不斷加快，有助將財務數字進一步改善。單以去年下半年計，集團已接連出售近百億元資產，當中有蝕有賺，淨盈利為7億元左右，令資產淨值再增至393.2億元，相當於每股6港元！積極套現之餘，土儲也在補充當中，繼夥同中信股份（00267.HK）投得武漢土地後，去年下半年又與虹房及國泰君安成立合營企業，以22.26億元收購上海百麗房地產權益，主事發展上海市虹口重建項目；另又以11.44億元收購上海楊浦區新江灣城辦公室大樓，表現如此穩健的一隻內房股，竟呈巨大折讓率，簡直是可怒也！瑞房大股東為Shui On Company，持股57.21%，私有化理據充份，就算未能成事，相信也埋下大派送契機，絕對是追落後佳選，近日走勢剛告轉強，代表行動佳時已到！

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