北京共有产权用地成交住总头啖汤后再拿与金科重仓平谷相比较此前流拍的几宗共有产权用地

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相比较此前流拍的几宗共有产权用地，这几宗地块在总价上相对风险小一些，但是限售价、自持等的条件也影响了房企的积极性。

观点地产网 南京拍完武汉拍、武汉拍完苏州拍、苏州拍完北京拍……2018年以来，部分热点一二线城市轮番拍地，其中北京至今于公开市场至少出让了21宗地块，平均不到两天即出让一宗土地。

2月6日，北京共有产权用地又迎来一波供应，来自门头沟、通州及平谷区三宗地块进入现场竞价环节，并最终被住总、金科及中铁置业抱走。

在经历过共有产权用地流拍之后，这三宗地块的成交似乎稳定了市场信心。尽管如此，除了通州地块，门头沟及平谷两宗地块的房企竞拍热情并不高，特别是门头沟地块仅经网上一轮竞价便被中铁置业底价摘走，未进入现场竞价环节。

市场人士分析称，相比较此前流拍的几宗共有产权用地，这几宗地块在总价上对房企的资金压力要小一些，但是限售价、自持等条件也影响了房企的积极性。

再添30万平米共有产权住房供应

据观点地产新媒体统计，这三宗地块总土地面积12.35万平方米，总建筑控制规模31.35万平方米，总起始价为36.16亿元，地块分别位于门头沟区永定镇、平谷区兴谷街道及通州区台湖镇。

2月6日下午，首先进入拍卖的通州区台湖镇YZ00-0405-0078、0079、0081地块，土地性质为二类居住用地，土地面积39199.45平方米，建筑控制规模97998平方米，挂牌出让起始价为11.75亿元。

到场的房企包括住总、金地、中铁置业、中海、首开龙湖新奥联合体及富力路劲招商联合体。不过，五轮之后，现场仅有住总及中铁两家轮番作战，其他房企属观望状态。经过35轮竞价，住总集团以15.7亿元竞得通州台湖镇地块，溢价率33.6%。

随后拍卖的平谷区兴谷街道地块同样仅获得金科及天润青睐，仅9轮决斗后，住总以9.1亿元成功竞得，溢价率15%。据现场消息，参与拍卖的房企还有碧桂园、北京城建及金地等，但均未出手。

观点地产新媒体查阅出让公告，该宗平谷区兴谷街道PG-0007-6004、6008地块R2二类居住用地、PG-0007-6003地块A33基础教育用地国有建设用地，土地面积51499.675平方米，建筑控制规模123649平方米，挂牌出让起始价为7.91亿元。

在上述两宗地块快速成交之后，门头沟地块虽然传闻有中铁置业、电建及新兴联合体参与，但现场并未进入拍卖环节，而是以网上的一次报价底价成交，成交价16.5亿元，竞得者为中铁置业。

该宗地块为门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-063地块F1住宅混合公建用地、MC00-0016-064地块R2二类居住用地国有建设用地，面积32797.36平方米，建筑控制规模91833平方米。

北京市场人士向观点地产新媒体分析称，虽然门头沟地块地理环境不错，地块的总价也并不高，但因限售价盈利空间受限，而且地块中包含的住宅公建可经营性公建部分需100%自持20年，成本及开发压力较大。

根据出让公告，通州区、平谷区及门头沟区三宗地块居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售价格分别为2.3万元/平方米、1.55万元/平方米、3万元/平方米。

住总补仓与金科加码平谷

据住总集团发布的消息，其2018年的目标为实现综合经营额618亿元，其中房地产为330亿元。而北京作为住总的主场，补仓也颇为自然。北京市场一排行榜显示，2017年住总在北京的销售超过70亿元，但未进入前十。

观点地产新媒体了解到，自2016年年底北京土地市场开闸以来，住总曾在2016年12月联合北京万科以59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，而后便几乎未通过公开市场在北京市场竞得一子。

而且，一年多以前住总竞得的海淀区地块也是北京自实施“限房价，竞地价”出让方式以来为数不多的商业及住宅均需全自持的地块，项目总建面超过16万平方米。

从后继出让土地的情况来看，住总与北京万科这一回吃“头啖汤”是补地之举，因为在2017年北京土地供应加大的情况下，住总集团未能成功及时补仓。2017年4月，住总曾参与竞投平谷山东庄镇西沥津村自住房地块，最终不敌北京城建。

就此番拿地的原因及对共有产权用地的思考，观点地产新媒体致电住总集团相关人士，对方暂未回应。

上述市场人士分析称，住总新入手地块限售价为2.3万元/平方米，周边的新房项目均价在4万-5万元/平方米，未来入市自然抢手，但地块的成本价达1.6万元/平方米，盈利空间受限。

不过，相比2017年3月天恒竞得的同一宗位于台湖镇的地块（楼面价1.7万平方米，限售2万元/平方米），成本要低些。

而相比起住总，外来房企金科已借着2017年土地供应大增而迅速加仓北京，而且它似乎更对平谷区青睐有加。据观点地产新媒体统计，2017年8月，金科曾于一周内连续在平谷区落下三子，总价达35.46亿元，总建面达25.8万平方米。

快速加仓的同时，金科于2017年8月起于开始推出位于昌平的金科天玺，并于11月份开盘，销售金达16.8亿元。但据上述人士称，若不包括上述几宗地块，金科在北京的货值并不多。

近日，从金科2017年度工作总结大会上流露出来的信息可见，金科计划在2018年冲击千亿，相比年中透露的800亿的计划有所增长。由此也可理解，在更高销售目标的驱动下，近期北京的多场土拍均可见到金科的身影。

据称，在2017年全年，金科集团共获取新项目79个，同比增幅216%。特别是8月份，金科集团单月获取土地19宗。

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