最严调控下，还有城市不得不拼命卖地，这份土地财政榜单让人尴尬 ◎智谷趋势（ID：zgtrend）&

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正文开始：

◎智谷趋势（ID：zgtrend）
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旺角黄局长

2018年地方两会开完，最大的波澜是会前爆出的“GDP造假”事件，再然后就一切风平浪静。

不过，想也能想到，那么大的波澜，水面哪是说静就能静的？

地方两会最有价值的信息就是“账本”，这也是最让地方纠结的。所以，每年都是公布GDP的时候腰板挺直，晒账本的时候小心翼翼。

哪些项目该精确，哪些项目该模糊，总是要来来回回推敲、打磨好几次。

这些公开的数字表面看来枯燥无味，但对于局长这种有多年驾龄的老司机来说，里头可是干货满满。

这两年最热的词莫过于“土地财政”。中央多次强调要降低地方对土地财政的依赖，那么实际情况如何呢？

我们选35个重点城市近几年的财政报告，以土地收入为切入点深挖，还真是挖出了点东西。

这儿先扔三块砖头出来——

以“移动金融”叫响全球的杭州，它的财政实在没有表面那么风光；

说不上好坏，老牌一线城市广州，它的房价未来5年都将停留在“二线”水准；

在这一波最严调控之下，真会有城市熬不住率先松动……

所有这些问题的答案都藏在地方财政报告的“土地收入”一项中，它们与各地楼市构成一种“镜像”。

谁在裸游，谁在演戏，一切都一目了然。

老说土地财政，但地方政府到底有多依赖卖地，吃瓜群众心里真没多少点数。

业内常用“土地财政依赖度”，也就是用城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%，来进行分析研究。

百分比越大，表示地方对土地财政的依赖度越高。

不算不知道，一算真是吓一跳。看图——

这一年来媒体配合最严调控，整天都是楼市冻结、房价下跌的新闻，但只看这张图表，你不会有这样的感觉。35个城市中，有21个城市的土地财政依赖度还在稳步上升。有些甚至称得上是暴增，其中就不乏武汉、成都、北京这样的城市。

当然，这毕竟是全国最热的城市，那些个三四线就算政府想卖地，都不一定有人接盘。

财政部没骗人。它今年1月25日公布说，2017国有土地使用权出让收入超过5万亿，同比增长40.7%，再次刷新历史记录。

说好的调控呢？说好的房住不炒呢？

这两年土地财政依赖度在逆风中坚挺不倒的城市，除了前面提到的三个，还有佛山、济南、珠海、三亚、福州、无锡、青岛……

虽然政策有滞后效应，但不得不让人怀疑，地方上是不是留了一手。限价也好，限购也罢，本质上只是把卖地的冲动挪到了背后，根本没有消除。

最让我们感到意外的，是在这份长长的名单上遇到了杭州和广州！这两座城市平常可是大家眼中的一股清流啊！

是不是有什么难言之隐？

全国GDP超万亿的城市，除了北上广深之外，就是天津、苏州、重庆、武汉、成都、杭州、南京、青岛、无锡、长沙十座城市。

在这个强二线的俱乐部中，杭州是一座非常复杂的城市。

杭州，在一般公共预算收入方面的结构，健康到爆表。

2012-2017年，杭州市税收收入占一般公共预算收入的比重年均93%以上，横扫全国所有一二线城市。这个数据是一张比西湖更靓丽的名片。

超90%，意味着除了税收之外，杭州的各种行政收费、罚款少到了极致。或可以说，这个城市大约是中国最不扰民的城市，对企业吃拿卡要少，非常佛系。

但是，当我们在土地财政依赖度方面搜索杭州的身影时，我们发现数据高得吓人——

2017年，杭州的土地出让金高达2190亿元，比一般公共预算收入多出600亿。当年全国657个城市中只有两个城市的土地出让金超过2000亿，一个是北京，另一个就是杭州！

不乱收费，还要花钱，钱从哪里来？只能是卖地。最近3年，杭州在35个样本城市当中，土地财政依赖度排名第三！拉长4年看位则列全国第2！

这个引领了中国互联网方向，甚至是中国未来的城市，民营经济、创业氛围充满了活力，连上海人都甘愿来这里充当硬盘。

谁能想到，杭州形象竟然大部分是由土地财政撑腰的。

杭州花钱为什么多？一，城建过猛；二，债务较高。

近几年，杭州的基础设施投资力度非常大，画风一日一变。

以地铁为例。仅去年，杭州同时上马在建的线路就有足足10条，包括1号线延伸线、2号线二三期、4号线、5号线、6号线、临安线、富阳线、绍兴线、海宁线等，其数量之多，线路之密，令人瞠目结舌。随便拎出一条，总投入都是数百亿元的底价，这些钱都要从哪里来？

以2015年为例，

当年杭州一般公共预算总支出和政府性基金总支出有三千五百亿。民生、教育、科学、医疗、农林水等各项领域，一个都不能少。但一般公共预算收入也就以前两百多亿，加上上级转移支付、调入资金等勉强二千亿，但还是不够。

高投入当然就意味着高负债。

当年举的债，含着泪也要还完。

这方面，杭州公布得有点含糊。我们能找到的最新完整数据是2015年，彼时杭州光是还地方债务本金，就要拿出656.11亿元，占了全市财政规模约32%。

进入2016年，杭州争取到了发行置换债的指标，借新还旧。到了年底一盘算，全市还有1924.44亿元的地方政府债务余额。总不能把一般公共预算收入全都倒出来填上这大窟窿把。

于是，最终的解决方案就是卖地。反正，地都是地方的，只要符合城市规划纲要，只要在省里给的指标内，我爱咋滴就咋滴。

我们可以大胆预测，未来几年，杭州的土地财政依赖度依然会高居不下。

在供给方面。

虽然主城区的土地开发强度（建设用地与全域土地面积的比值）已超过了国际30%的警戒线，但全市的开发强度只有13%左右，比起上海、深圳这些地方是低得不要不要的，供给存在很大的空间。

在需求方面。

2020亚运会越来越近、民生工程刚性支出，轨道建设嗷嗷待哺，诸多张嘴都要求土地出让必须高歌猛进。

在大量的土地供应之下，面包一多，面粉就不会贵到哪里去，杭州的房价会保持平稳状态。别说厦门，就是要全面赶超广州都不容易。

杭州距离它的一线梦，还有一段小距离。

最近一年来，关于一线格局大洗牌的争论甚嚣尘上，广州被认为是那个最有可能掉队的城市。

从数据上看，2015年-2017年，广州土地财政依赖度平均68%，在样本城市当中排名第9。而北上深只有为37%，26%，24%，排在倒数。这说明，

广州是一线阵营中唯一没有走出土地财政怪圈的地方。

其实四个城市里头，广州的土地出让金收入并不是最高的，近三年土地出让金总共也才2900亿元，比起北京、上海四五千亿要少一大截，跟深圳的水准差不多。

问题，出在一般公共预算收入这个分母身上。

自2010年以来，广州的地方财政收入增速在一线城市当中垫底，北上深用了5、6年的时间，就实现了翻一番的小目标，而广州至今还有一段距离。

根据各地的统计年鉴，广州虽然贵为一线城市，但全市税收收入仅为1055.2 亿元（2016年），分别只有北上的23.7%、18.8%。或许这并不让人惊奇，毕竟北上的经济体量非常大。

广深放到一起就更清楚。

广深的GDP相差无几，但广州的税收收入只有深圳的41.6%；

不仅低于天津、重庆，还落后苏州。

作为传统制造业大市，广州不像北上深那样有大量的国企大鳄、高科技企业和金融机构扎堆，中低端制造业才是它的主体，企业利润较为薄弱，能剪的羊毛不太丰厚，导致最终自我造血能力相对弱了一点。

不过话又说起来，广州也是有点小委屈。除了苏州外，北京、上海、天津、重庆是直辖市、深圳是计划单列市，出生的时候都含着金钥匙。这几个地方的财政收入除了伺候中央外，剩下的基本都归自己，而广州还要上缴给省里边，去照顾粤东西北的小兄弟。

宝宝心里苦啊，为广州心疼十秒钟。

为了不从一线滑落，继续保持区域竞争的优势，广州会有很强的动机在土地出让上做文章。

一，它没有北京上海那种“国有建设用地负增长”的政治红线。

二，它也不像深圳那样无地可卖（后者土地开发强度49%），有着南沙、黄埔、花都等广阔的后花园。

可以预见，在房地产行业的下半场，广州仍会沿着依赖土地财政的惯性前进，推出大量土地。基于前文分析的逻辑框架，广州也会保持住平稳的房价。

因此未来好几年里，广州的房价都不可能追上同为一线的北上深，其价差会保持高位震荡，甚至不排除会继续拉开距离。

欣赏完广杭的账本，我们最后来聊一聊财政与楼市调控之间的暧昧关系。

自2016年以来，房地产行业进入史上最严调控，全国近110个城市/镇发布了270多次调控政策，其中就有45个城市限购。

从过往的经验来看，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购的可能性就越大。

限购——土地出让收入减少——阶段性的土地财政危机——为了不失血过多地方选择救市。

这种逻辑在历史上屡次得到验证。

2013年2月，中央出台国五条，对于房地产市场的调控大为升级，多地楼市进入冰冻期。一年半之后，46个限购城市中有36个城市捱不住，仓惶放开限购。

所以我们看到，近来土地财政依赖度最高的那几个城市，比如南京（第1）、合肥（第3）、济南（第5）、武汉（第8），在这一波抢人大战中也是叫的最凶，最起劲的。

以南京为例：

去年5月，对硕士放开限购

去年12月，在本市就业创业的高职、大专以上学历不限购

今年1月4日，40岁以内本科生可直接落户买房

这种以人才新政为幌子的画风好不清奇，既能落得一个爱人才的美名，又能给土地市场松松土，真是大大的有才华。

在早前的文章中，我们就提到目前地方财政收支压力大，而地方政府债务问题已是中国经济最大的“灰犀牛”，中央制止地方政府违法违规举债的力度不断加码，地方融资渠道要么缩紧，要么受限。唯一能速来钱的方式，就是想办法卖地了。

短期内，虽然中央已经明确提出了大力发展租赁市场，但可部分代替土地财政的房地产税还不可能那么快落地，所以大家依赖土地财政的模式很难改变，仍会继续持续下去。

现在的问题是，在这一轮新的调控中，谁最有可能率先撕开更大的口子？我们认为，当一个土地财政依赖度高的城市同时爆发以下特征时：

一二手房价倒挂

地王迟迟未动工或捂盘

土地出现流拍或者溢价率走低

说明开发商处于观望状态，入市意愿较为低迷，土地市场有步入下滑的征兆。长久下来，地方政府有可能会扛不住。结合三个特征的新闻一排查，有几个城市就上了名单，分别是南京、合肥、杭州、武汉。

接下来会怎样，你懂得。

谁会成为下一个兰州。我们等着瞧。

附表：

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