从1978到2018，住房制度改革伴随改革开放一起走过40年，与此密切相关的房地产行业可谓一大看点。纵观长达四十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。

1

房产概念萌芽

1978年10月20日上午，中央领导在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。先是问“居民住房可否成为商品？”，当时，并没有人回答，可见，房子在那个时候并未成为商品。

随后的一两年，中央领导发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》文章，文中包括“房子是可以卖的”等内容。当时，《红旗》杂志发表文章，也论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。从那时候起，“房产”概念逐渐萌芽生根。

2

中国房地产市场诞生

1980年是中国房地产的元年，这一年中央领导把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。

1984年，中央领导肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。

1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。

所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。

3

中国第一个房地产泡沫破裂

1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，中国第一批房地产获利者正是这些人。

1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。

1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。

地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。

1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五。

剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台。于是海南泡沫直接炸裂，于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。

同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。

PS：中国第一批地产人的诞生：（海南淘金时的“万通六兄弟”，从左到右依次为：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹）

1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。

为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。

凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。

4

中国房地产去库存1.0版本

1995年底，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。

1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。

1997年，亚洲金融危机爆发，中国房地产行业已经濒临崩溃。

1998年7月3日，政府开始救市，宣布全面终止福利分房。同时，住房分配货币化正式开始。

1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房。

2001年，供需关系开始失衡，北京房价的涨幅就达到97.3%，政府唯一的选择就是全面整顿房地产。

2002年首发调控之“217号文”。市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。

2003年6月，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。

然而造化弄人，非典全面爆发，中国全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。出于保增长的考虑，住建部发布了“18号文”，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。

于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租房。

国八条并没有产生任何实质性作用，同年市场涨幅达到12%，让国八条淹没在尘埃里。

2006年建设部等九部委推出雷霆手段，推出“国六条”。核心目的在于遏制高房价，调控住房结构。

2007年，民怨沸腾之下，《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。

效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，房地产交易量价齐跌。

5

房地产去库存3.0版本

接下来就是5年的冻市期，2010-2015，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅。

然后2016年国庆前夕再度开始调控，“限购限贷，限售限价”，到目前为止，调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。

总结：

从“房子是否可成为商品”到每平米最高超过10万，从第一场土拍会到如今的共有产权、租售并举等举措，中国房地产已走过40年，留下了很多值得回忆和思考的事件，而这个市场也不在不断完善和规范，正逐步迈入楼市长效机制时代，我们相信，未来会更加美好！

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