房企谋变，巨头加码：物流地产的门槛怎么迈得进？理性·建设性

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正文开始：

理性·建设性

在这个巨头抢滩的行业里，出现没有小玩家跟风蜂拥入局的罕见场面。

宝湾物流将通过南山控股的重组实现A股上市，万科领衔的财团完成了对普洛斯的收购，短短一周时间，国内的物流地产行业格局震动。

在这个巨头抢滩的行业里，出现没有小玩家跟风蜂拥入局的罕见场面。

合而谋变

2018年1月24日，南山控股（002314.SZ）发布公告称，其发行A股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司——深基地B（200053.SZ）的重组方案获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会的无条件通过。

宝湾物流是深基地的核心资产。根据深基地2017年年中报告数据，物流仓储（堆存）业务营业收入为2.89亿元，占其总营业收入的81.1%。

戴德梁行《中国高端物流市场2015年回顾》中的数据显示，宝湾物流2015年在国内主要物流地产商中占9%的市场份额，仅次于普洛斯和嘉民。

一位物流地产行业资深人士笑称：“要记住宝湾物流很简单，中国所有的耐克鞋都是从宝湾物流园区发出来的。”

南山控股方面表示，完成对深基地的收购后，物流地产与传统的房地产开发业务将成为公司未来发展的双核。

在克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售》排行榜中，南山控股以62.3亿元的销售额排名174。南山控股2017年三季报显示，其2017年前三季度实现营业收入27.08亿元，同比下滑33.05%，实现净利润1.03亿元，同比下跌79.36%。

值得注意的是，南山控股发布公告后不到一周，深基地B在1月29日发布了2017年度业绩预告，业绩预告中的“归属于上市公司股东的净利润”由2016年的盈利192万元大幅下滑至2017年的 -7000万~-5000万元。

深基地B董秘办对经济观察报采访人员表示，出现大幅亏损的最主要原因是参股公司赤湾胜宝旺因石油行业不景气导致了经营利润大幅下降，物流基地、物流园区在2017年的整体经营情况健康，收益良好。

南山控股方面认为，两者的联合将形成协同效应，“结合公司在房地产开发方面的优势和经验，提升存续公司物流业务的开发建设能力，在土地资源稀缺的背景下，提升开发建设过程中的土地利用效率以及物流园区的运营管理能力。同时，借助深基地在物流领域的规模优势、资源优势及品牌影响力，增强南山控股土地资源的获取能力，打通物流地产、住宅地产产业链。”

wind资料显示，南山控股与深基地B的实际控制人均为中国南山开发（集团）有限公司，而天眼查显示，中国南山开发（集团）有限公司的最大股东为招商局旗下的招商局（南山）控股有限公司。

巨头游戏

就在南山控股公告宣布重组获得无条件通过前的两天，宝湾物流第二大股东普洛斯正式宣布完成私有化，万科（000002.SZ）以约21.4%的持股权益成为普洛斯单一最大持有人。根据戴德梁行数据，普洛斯在中国主要物流地产商中的市场占有率达到55%。

万科在2014年就入局了物流地产，万科集团执行副总裁、首席运营官张旭在2017年11月的媒体交流会上表示，万科进入物流地产一是因为国内物流地产还处于初级阶段，未来还有巨大发展空间；二是能够以物流地产为核心发展出新的生态平台；三是物流地产符合万科“城市配套服务商”的愿景。

除了布局了普洛斯的万科、招商系整合了宝湾物流的南山控股，绿地、富力等传统地产商，苏宁、京东、阿里等“新零售”巨头，中国人寿、海尔电器等成立的物流基金等也纷纷在物流地产的蛋糕上舞动起了刀叉，物流地产成为了各行业巨头的跨界盛宴。

平安不动产工业物流招商副总监贾元涛对经济观察报表示：“在目前外资物流地产商逐渐退出的情况下，未来的物流地产行业新玩家至少要具备强大的资金实力或是国企背景这两个要素当中的一个，小型的物流地产商生存空间将被压缩。”

物流用地拿地难与资金实力要求高是挤压小型物流地产商生存空间的主要因素，贾元涛介绍，目前一线城市及省会城市物流用地拿地难度极高，由地方政府直接给出的一手建设用地极少，“想要的地不好拿，好拿的地不想要”。

以北京市为例，根据北京市规划和国土资源管理委员会历年发布的《国有建设用地供应规划》，北京市工矿仓储用地（工业、采矿、仓储业用地）在2013年总量为900公顷，2014年减半至450公顷，2016年减至100公顷，2017年仅为90公顷。

贾元涛表示，物流用地少的原因是多方面的，首先是物流用地价格低，对地方政府土地收入贡献少，其次是物流用地所带来的经济效益和税收少，此外物流用地能够提供的就业岗位也不多。“地荒的时候，国企背景的物流地产商就有一定优势。”

除了获取地方政府直接给出的一手用地，溢价收购其他物流地产商的资产或是联合传统物流品牌是大部分玩家入局的主要手段，如绿地参股东航物流混改试点、碧桂园购买中集产城25%股份、荣盛发展签约菜鸟网络打造智慧物流科技园等。这一模式对资金有更高要求，贾元涛称：“一手拿地可能十万每亩，二手转购价格可能是二百万每亩。”

与传统住宅用地、商业用地一样，物流地产的本质依然是“地的生意”，因此用地的位置及拿地价格很大程度上决定了后续的投资回报率，拿到位置佳、价格低的用地，就意味着能以更低的成本、更快的效率完成招商，投资回报率更高。因此，资金实力强或是国企背景的物流地产商能够更快进入扩张的良性循环。

不过，即使是相对较差的用地，投资回报率也较传统的商业地产要高，据贾元涛在内的多位业内人士表示，目前大部分物流地产的投资回报率在10%-15%。

角逐“高标”

“中国到现在为止，95%以上还是农民仓，两层三层的破旧仓库，交通不便，运输效率非常低。”张旭在宁波的万科媒体交流会上如是说。

95%的比例或许并不确切，但高标准的优质物流地产在国内确实稀缺。在进入平安不动产之前，贾元涛曾是普洛斯的一员，他坦言，“在普洛斯等外资进入中国之前，国内根本没有高标准物流的概念。”

2003年，普洛斯入驻中国市场，以此计算，国内的高标准物流地产发展不到15年，而国外的中高标准物流地产自上世纪80年代就在欧美国家出现，至今已发展超过30年。

据世邦魏理仕发布的《全球优质物流地产租金报告》，目前国内仓储供应总量为5.5亿平方米，其中高端仓供应量为1亿平方米，占比为18%，普通仓供应量为4.5亿平方米，占比82%。

报告中的另一项数据则显示，中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平方米，人均面积不到0.015平方米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7　亿平方米，折合人均面积达1.17　平方米，以人均面积计算，国内的高标准物流设施还有近80倍的增长空间。

稀缺的同时，快速发展的电商正在倒逼高标准物流设施发展，根据央视财经联合中国社科院财经战略研究院发布的《中国电商年度发展报告》，2016年中国网购规模（不含服务）为7500亿美元，超过排名二三四的美国、英国、日本网购交易额之和。

此外，近年来电商产品中异军突起的海淘、生鲜冷链为高标准乃至于特殊标准的物流地产提供了更广阔的市场。例如，张旭表示，万科及普洛斯在宁波保税区的仓库覆盖了浙江海淘用户的需求，而万科沈阳的冷链仓库提供着整个东北区域麦当劳的汉堡。

日益增长的高标准物流需求导致了持续的供不应求，贾元涛表示，“高标仓资源非常少，招商环境非常好，基本上不需要招商人员，客户就会自己找上门来。”据了解，目前万科普洛斯、宝湾物流、平安不动产、绿地等均把高标准物流地产作为“标配”产品打造。

根据国金证券研究所测算，在同等占地面积下，由于高标仓更高的规划容积率以及9~10米层高带来的更高效存储空间，高标仓的使用效率是旧式仓储的三倍，这也在挤压着传统中小物流地产商的生存空间。

与此同时，原本的“大客户们”——阿里、苏宁、京东等电商平台均自建物流仓储，亲自加入了高标准物流地产的角力场，更是提出了与传统租赁模式不同的新运营模式。

2017年11月，苏宁云商全资子公司苏宁物流与深创投联合设立了物流地产基金，首期募集资金50亿元，目标总规模300亿元。苏宁方面对经济观察报表示，电商的物流仓储实际上是一个规模化应用自动化技术、极重供应链效率的试验场，“我们有一个强大的完整系统技术体系支持整个仓储网的设备、存储、数据、路由控制，对供应链物流上的订单、仓库、运输、财务、数据等全流程进行可视化管理。”

据介绍，苏宁以打包签约的方式与联合利华等诸多供应商以“仓配一体”的方式进行合作，为供应商提供在库服务、增值服务、配送服务在内的全方位供应链服务，通俗来说，苏宁充当着合作商家“智能仓储管家”的角色。

与传统的以货币换取仓储使用权的租赁模式不同，电商的物流仓储“管家”模式在提供线上流量的同时，省去了商家构建仓库运营、管理、改造等步骤，这也对传统物流地产商产生了冲击。

经济观察报

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