申花3万9！桃源1万9！彭埠3万6！今天土拍服务器都崩溃了！杭州土拍真的要凉了吗？用事实说话！"

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文/乔天月

13662元/㎡

，是杭州“第十区”临安2017年8月创下的楼面价最高纪录，1月31日距离该地块不远的一宗宅地拍卖，溢价率仅

5.5%

，折合楼面价

10127元/㎡

，5个月后，每平米的地价就缩水了

3500元

！难道一级土地市场也要下雪了？

2月的第一天，杭州主城区

7宗土地

集中出让，总体量

49万方

，其中3宗纯宅地分布在

高价地

频出的

庆隆

，高自持制造机

桃源

，拆迁动作频繁的

彭埠

，且3宗宅地附近均有近半年内成交的待开发地块可做

地价对标

。

杭州土拍真的要凉了吗？用事实说话！

溢价率64% 楼面价

39024元/㎡

申花宅地刷新杭州TOP10榜单

楼面价日常4万+的

申花板块

一直都是土拍焦点，今天当然没有缺席农历年前的饕餮盛宴，杭[2017]92号庆隆单元GS04-01-R21-05地块登场，距5号线（在建）

益乐路站

400米，出让面积为

16799㎡

，容积率

2.5

，可建面积

4万方

，楼面起价

23785元/㎡

，封顶价40434元/㎡。

制图：快房网

经过近3个小时的争夺，

杭[2017]92号地块的溢价率停在了

64%

，并没有达到上限价格，竞得单位为

九龙仓

，总价

163892万元

，折合楼面价39024元/㎡
。

虽然该地块未达封顶价，但不代表不贵，

39024元/㎡

的价格还是已经成功进入了杭州宅地历史成交楼面价的

TOP10

，榜单上

申花板块

也轻松

占据了半壁江山。

地块西南侧紧邻的84号地块的东家，同样是

九龙仓

，于2018年1月12日成功出让，当时的楼面价为

40536元/㎡

，自持

，是杭州历史

第五贵

的宅地；

板块内距离不远还有2017年7月成交的杭房申花项目，楼面价

37509元/㎡

，需

现房

销售；

融信8月拿下的申花项目，楼面价

40541元/㎡

，自持

；是仅次于

绿城&建发三塘地块的

40776元/㎡

板块第二高价地。

地块周边在售新盘以精装大户型为主，近3个月成交价

45000-48000元/㎡

。

众多的待开发高价地，一方面是开发商对申花板块价值的认可，另外一方面也暗藏着

“高处不胜寒”

的危机，对杭州楼市有所了解的人都知道，著名的

“雅戈尔退地”

事件就发生在

申花板块

。

雅戈尔曾于

2010年

竞得浙大紫金港校区附近53号和56号地块，楼面价分别达到

17751

元/㎡

和

18114

元/㎡

，是当时申花板块历史新高。但随后市场冷风过境，项目迟迟不能开工，咬紧牙关扛了

近3年

，雅戈尔最终做出了一个艰难的决定，在

2013年

6月20日公告退地，并付出了

4.84亿元

违约金的惨痛代价。

2014年1月7日，景瑞分别以

15936元/㎡

、

14795元/㎡

的楼面价“接盘”2宗地块，也就是目前的景瑞申花壹号院，2015年开盘均价

21000-24000元/㎡

，如今二手房的成交价格更是在

30000元/㎡

左右。

历史的经验可以借鉴，但并不会简单复制，如今申花板块这些高价地命运如何？还要看后续市场风向。

自持32%！楼面价19062元/㎡

本土房企19天内梅开二度

桃源单元R21-07地块优势明显，西侧临河自然环境优越，且距

地铁4号线二期桃源站

仅400米；同时

商业

及教育资源配套上相对较为短缺，是板块亟待完善的一环。

地块出让面积为41935㎡，容积率2.5，体量达

10万方

，楼面起价11240元/㎡。

制图：快房网

限时竞价在10：40正式开始，仅经过

20分钟

就迅速达到了

199838万元

的上限报价，并有3家竞买单位同时转入自持面积比例竞投，最终杭州
金翰
以32%
的自持比例击败对手，折合拿地楼面价19062元/㎡
。

其实这是金翰在桃源板块的梅开二度，就在19天前曾经拿下体量

6.8万方

的相邻地块，楼面价19071元/㎡

，自持同样高达

32%

。两宗地块总体量达

16.8万

方

，不出意外将合并开发，不过

5.4万方

的自持面积不得出售，如何开发也值得关注。

另外，2017年4月，联发在桃源拿下的地块也与金翰两宗地块相邻，当时的拿地价为

19137元/㎡

，依然是目前板块最高楼面价，体量5万方，需自持

20%

。

板块内几乎没有在售新盘，广宇锦绣桃源高层精装二手房价格在

35000元/㎡

左右，按照刚刚成交的

桃源单元R21-07地块楼面价

19062元/㎡

计算，保本价格在

27000元/㎡

以上，但如果将自持面积比例进行折算，可售部分的保本价格则会高达

5万以上

，还是有一定压力。

36252元/㎡

彭埠10万方宅地达封顶价

未来这里将有近7000套住宅供应

彭埠单元土地储备充足，几乎是每次主城区集中土拍的

固定嘉宾

，今天彭埠更是有3宗地块出让，分别为纯宅地、商住地和纯商地。

其中纯宅地为杭[2017]98号

彭埠单元R21-14地块，东至明石路，南至同德路，西至规划花埠路，北至天城路，距地铁1、4号线彭埠路站900米，土地出让面积为

42907㎡

，容积率2.3，体量

近10万方

。

制图：快房网

这宗地块的竞拍过程可以说是一波三折，刚开始竞价环节，网上交易系统的服务器就

崩溃了

，这也是2017年末开始实行全面网上土拍后第一次遇到这种情况。

恢复竞拍后30分钟即达到封顶价

36252元/㎡

，自持面积比例竞投正在进行中，结果将在文末评论中公布。

地块周边近2年有内5宗涉宅用地成交，距离98号地块最近的是金茂彭埠项目成交楼面价为

36273元/㎡

，板块内最高楼面价纪录依然是世茂&厦门国贸创下的

36461元/㎡

。

世茂&厦门国贸彭埠项目已经公示，可能分两期开发，其中南面21-29幢规划为

4-7层

的多层产品；北面1-20幢规划为

16层高

的高层住宅。

纯租赁用地规划近日也已经公布，为人才专项用房，拟建8幢高层住宅、1幢小高层住宅和1幢商业用房。

值得注意的是，加上纯租赁用地的

9万方

建筑面积，以及今天出让这宗

10万方

的纯宅地，城东新城未来1年内将有

67.4万方

的宅地进入预售市场，以套均100㎡计算将有

6700多套

新房住宅供应，可以一定程度缓解主城区捉襟见肘的库存。

目前板块正面临着需求量大，但在售新房不多的现状。滨江德信·东方星城已经基本售罄，签约均价

39588元/㎡

；万科·中央公园仅剩8号楼待售，1月25日领出的预售证户型约120、160方，预售单价

37000-45000元/㎡

（含3000

元/㎡

装修价）

；在地块东侧的地铁绿城·杨柳郡前三期房源也已经销售一空，此前精装高层房源成交价

33000元/㎡

左右，四期推出时间待定。

另外一宗杭[2017]96号彭埠单元B/R-09商住地

东至明月桥路，南至和兴路，西至规划道路，北至天城路，体量

8.4万方

，但商业占比高达

60%

，最终溢价率为

38%

；文晖单元商地竞争激烈，达到封顶价并进入自持环节；其他2宗商地则底价成交，结果如下：

进入2018年后，杭州十区已经有

45宗

土地成交，其中涉宅用地

29宗

，达到上限价格的仅有

9宗

，但仅通过是否封顶来衡量土拍热度，其实比较片面，与周边地价和房价相比才更具价值，从今天拍地的结果来看，新成交地块的价格基本上与周边待开发地价持平，可以说杭州的土地市场正在从高热中

降温

。

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