正文开始：

1

月

31

日早上，就看到关于楼市的两个利空消息：

消息一：“人民日报”旗下的《证券时报》报道，有传闻说——

恒丰银行

1

月

29

日起暂停受理房地产行业新增授信业务

，存量业务可正常受理。恒丰银行回应称：“关于暂停受理房地产行业新增授信业务，是基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策，我行的房地产贷款占比比较高，属于暂时性内部管理措施，不涉及其他。”也就是说，市场传闻得到了证实！

 

消息二：“新华社”旗下的《中国证券报》报道，

2018

年以来，房企融资通道骤然缩紧。

部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。

同时，信托业人士透露，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋审慎。随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。

也就是说，银行给予开发商的两种重要融资方式——授信和开发贷，都在全面收紧。一些“此前比较激进”的银行，甚至暂停了相关业务！

与此同时，在北京最近的一次“共有产权住房用地”转让中，出现了土地流拍的迹象，市场有进一步转冷的迹象。

此外，

1

月

25

日银监会对“楼市杠杆率”最高的厦门开出了系列罚单，对资金违规进入楼市问责；在

1

月

25

日到

26

日召开的“全国银行业监管会议”上，银监会提出了：

1

、努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。

2

、继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

由此可见，银监会对楼市的“监管风暴”正在全面发力。

那么问题来了，这些措施对楼市的影响到底有多大，会引发楼市全面下跌吗？对此我的看法如下：

第一，

2018

年、

2019

年和

2020

年，是防范和化解金融风险的关键时期，抑制企业、居民的杠杆率（负债率）是中央既定的方针。

从过去一段时间恒大、万达等企业“降杠杆”的情况看，未来会有更多的开发商要“过关”。但在这个过程中，官方会小心操作，避免“逼死”一批企业。毕竟，今年是改革开放

40

周年，保护企业、个人产权是主基调。其目的，还是要激发民间投资热情。

但在这个过程中，个别地区、个别企业、个别股票的波动是很难避免的，大家要小心风险。

第二，

3

月的“两会”将成为一个分水岭。目前严厉的政策能否维持到“两会”之后，有待观察。

为什么“两会”重要？因为换届。央行、银监会等“一行三会”都面临人事变动，这个因素会对政策产生重要影响（金融监管再次进入“比狠模式”）。此外，到“两会”之后，一月、二月的经济数据就会出来，财政收入等下滑的态势会更加明显。

2017

年

11

月全国的“一般预算内收入”同比下滑了

1.4%

，

12

月下滑了

4.3%

。前财政部长楼继伟刚刚表态说：

2018

年增加赤字和地方债的空间不太大。

所以，财政收入下滑的“容忍度”并不高。

更何况，人民币这样升值，对外出口的负面影响将逐步显现；另外，环保攻坚战带来的“稳增长”压力也在加大。

第三，综合上述两点，我认为新出现的“两大利空”，主要是局部的、针对个别企业的，未必能对房地产行业构成全面利空。

第四，其实对于房地产行业，金融政策是有保有压的。“压”的是部分银行（房地产业务占比较高）、部分房企（中小房企、杠杆率过高的房企）、部分业务（商品房），而“保”的是大型房企、尤其是大型国资背景的房企，鼓励其开展长租、共有产权、限价房的业务。至于刚需、改善型需求买房，也将被支持而不是打压。

正因为如此，股市里的相关概念股（比如万科、保利、碧桂园等）仍然反复活跃、继续走强。

还是那句话，对于

2018

年的股市和楼市，都不用悲观。

2018

年，股市可以怀着“炒”的心态，快进快出参与热点，不留恋、不满仓、注意落袋为安；

楼市则相反，“炒”是危险的，在人口有显著增量的高级别城市，中长线购买优质住宅（杠杆率不要太高）是可行的，

2018

年是播种的季节。

什么是“优质住宅”？质量好、管理好、没有环境硬伤，学位中上、有或者未来有地铁站、商业便捷的房子就是“优质住宅”。什么是“中长线”？

5

年以上。

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