关于贵阳市房产市场的调查报告银汇通金服

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正文开始：

贵州属于欠发达地区，房地产业起步较晚。和其余发达地区相比，相差还比较大，离贵州发展的目标也还相差甚远。以省会城市贵阳来说，目前由于长期的经济欠发达，贵阳一直被认为是三线甚至四线城市，但是这个“三线”城市却有着独特的地位：他是贵州的省会，贵州政治、经济、文化中心。这样的地位暗含的一点就是：它具有优先发展的各种资源。当一些不利条件被“消化”后，作为省会的贵阳的价值就会被挖掘出来。

与其他省会城市相比，由于有花果园、未来方舟等这样全国级别的超级大盘的竞相压价、房源倾销；贵阳楼市在过去相当长的时间里一直徘徊在三四千元的价格区间。当2012至2016年全国房价涨声一片时，相比其他城市的房价涨幅，贵阳的房价涨幅不高；与周边昆明、重庆、成都等城市有近50% 的价差，不仅低于同为省会的西南片区的其他城市，甚至远远低于东部地区的一些县级市，这样的价格，是和贵阳这个省会城市地位是不匹配的。

但是，经过超级大盘近五六年时间的“去库存”，到2015年，随着曾经的大盘所剩无几，贵阳楼市的“唯价格论”宣告结束；由于之前过低的房价也导致了这一时期的楼盘品质普遍不高。随着超级大盘的倾销进入尾声，大盘效应在贵阳房地产市场的影响也越来越小，购房者由刚性需求转变为改善型或投资需求。同一时期，贵阳新一届领导班子换届上任，明确规定关于限地限造、限改限密度的房地产发展新路线，标志着贵阳再也不会出现超级大盘。没有了大量低价房源的冲击，越来越多的楼盘开始涨价，未来方舟也加入了涨价的行列。

从外因来看，贵阳楼市上涨主要得力于贵阳城市的吸引力正在快速增长。一是近几年来，随着贵阳城市形象的宣传，特别是中东部地区每到夏季连续出现超过40℃的高温，使得“爽爽的贵阳”在全国深入人心；二是随着大数据、大旅游、大健康等产业的发展，特别是全球生态会议落户贵阳，大数据产业全国领先发展，以及中东部地区一些著名企业落户贵阳，中东部地区的一些高端人才进入贵阳，也推动了对贵阳高品质楼盘的需求；三是随着“县县通高速”，贵广、沪昆线的开通，贵阳与长三角、珠三角以及京津冀地区的联系大为加强，贵阳的交通格局得到了彻底的改变。贵阳城市格局的改变，也为房价的上涨提供了充分的理由。

因为特殊地理的原因，贵阳乃至整个贵州的交通一直是老大难问题。因为交通的滞后，已经严重影响了整个贵州的发展。交通是改变城市格局的一大关键因素，贵阳城市地铁与1.5环的建设，将促使贵阳城市格局的改变。无论是欧美发达国家还是国内沿海城市发展经验，地铁不仅改变了交通状况，地铁沿线的各种物业更是一路看涨。高铁各条线路的建成、贵阳国际空港的扩建以及各大高速路网的建成，大大缩短了贵阳对外的路程和时间。例如从广州到贵阳，坐火车要20多个小时，光往返就需2-3天在火车上，对于时间就是金钱的当下，是一个极大的浪费。贵广高铁的开通，使贵阳到广州的时间缩短至4小时。相同时间和资金条件下，多的时间可以多逛几个景点。据悉，将于年内开通的长沙至贵阳高铁，全程只需要2小时，从贵阳做高铁到北京也只需7个小时。对外交通的增强，必然吸引更多的人进入贵阳度假、旅游、投资。大量外来资金的进入，贵阳房价看涨是必然的。就连京东、苏宁等大型电商，会选址贵阳作为物流集散、供货点，看重的就是贵阳作为大西南枢纽的战略位置。

同时，由于贵阳近几年的及经济发展迅速，也吸引了很多投资商以及大量的外来人员，这就使贵阳市的人口出现了相应的增加；同时，人口增加也必须住房增加才能够维持社会的安宁和健康发展。最后，住房条件的改善等因素都比较有利于贵阳市房价的稳健上涨。

最后，随着近些年来贵阳经济的快速发展，贵阳城镇居民人均可支配收入也有了大幅提高。据国家统计局的有关数据显示，2016年，贵阳城镇居民人均可支配收入达到29502元，比2012年增加了7705元，增幅为35%。收入的提高为购买能力的提高提供了支撑。据计算，即便在今天，贵阳的“收入房价比”也还不到10年，在全国的省会城市和重点城市中已算非常健康。是全国最为健康的比例之一。

盘点贵阳市的楼市政策调整，最重磅的消息无疑是在2017年9月22日，贵阳市政府办公厅下发《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施（试行）》（简称《措施》）文件，《措施》自9月22日起施行。这也是贵阳年内首个落地的楼市政策。这是自2011年以来，贵阳第六个以市政府名义出台的调控文件。《措施》中涉及到了楼市的多个方面，其中引人注目的，是在限购方面，即日起购买新建商品住房3年内限制转让。自2017年9月23日零时起，凡在贵阳市购买的新建商品住房，3年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

资料显示，在全国重点城市同时出台的楼市新政中，贵阳是唯一未对二手房交易进行限制销售的城市。在《措施》中，贵阳对二手房交易的态度是：加强二手房市场管理，包括规范代理行为、规范房源信息发布、规范人员管理等；加快培育和发展住房租赁市场。《措施》实施3个月来，贵阳开发商营销推广计划未受影响，购房者观望情绪并没有预计的浓厚，对二手房交易影响也很有限，总体看来，贵阳楼市反应平静。

在公积金贷款方面，2017年贵阳市也有所动作。6月以来，贵阳大多数银行的首套房贷已很难拿到折扣利率、少数银行还要上浮，不过，首付成数则相对宽松，二成即可。工行首付为20%（之前首付25%），利率执行人民银行同期基准利率，也就是五年以上为4.9%。农行省分行营业部、民生银行贵阳分行则都是在去年6月做出调整，调整前两家银行的首套房客户可以享受到最低基准利率8.8折的优惠。民生银行调整后首套房最低基准上浮10%，首付20%。如果是征信情况不佳的客户，还有可能上浮20%。农行则是首套房上涨至基准利率。中行政策为，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷

纵观国家战略，贵州下一步的经济发展将面临着前所未有的机遇，产业转移与产业升级将进一步推进，交通条件进一步提升，城镇化进程将进一步加快，社会公共事务进一步完善，这些都将是提升贵州城市经济水平、加快贵州人民致富进程的强大引擎。贵州的逐渐进步与升级，将使得贵阳房地产市场面临越来越好的宏观经济格局和越来越强的城市购买力。

附数据：

2017年贵阳市(含三县一市)出让土地总面积达978.5万平米，环比增长115.3%；贵阳市商品房市场总成交套数为93260套，环比增长0.9%；成交均价为7704元/㎡，环比增长22.5%。贵阳市二手房市场总成交套数为27212套；成交均价为7862元/㎡。

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