有一种不买房叫 自作多情 /上海总规房产特辑
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正文开始：
2017年末上海2035总规出台，再度引发了媒体关于房价的讨论。估计往后关于房价的讨论会越来越少，在上海持续近二十年有规模性买房的浪潮在去年已经结束，最近一年只是作为一个集体话题自嗨，而此次出台的2035总规，把这件事用文件方式作了终结。
我们看到的起起落落，
以为的市场配置，
其实有一只更高维度的手
在有条不紊地操控。
当谜底揭开，大戏也将落幕。
《芳华》有一段，屌丝刘峰，戴耳机偷偷听邓丽君的歌，活雷锋春心荡漾，以为女神有意，抱之后闯祸。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”——推导出房价要跌，所以我不买房。
“明年房地产行业将会很难过。”——推导出房价要跌，所以我不买房。
屌丝看女神，以为她说的每句话都是对自己的眷顾。
从2004年第一次调控开始，很多人看成是房价要跌的圣旨，以为以中央的决心没有做不到的事，房价必跌。当房价未能如愿下跌时，心中会陡然而升一种被欺骗的怨念。
其实回数每一道文件都达到了预期，强大的领导没有做不到的事，只是每一道文件都不是给你看的。
“房住不炒”是对金融机构说的，要他们注重资产的流动性，注重人口导入的城市。
“行业会很难过”是对开发商说的，失去正规金融杠杆支持的房产商做项目风险就很大了。
这么多年来，每个调控文件都是严肃认真并达到效果的，只是这些都不是给买房人看的。
上海《总体规划》华丽出台，一是2035年人口限制在2500万左右，二是建设用地总规模不超过3200平方公里。对照上海人口2015年是2415万，而根据此前上海市的规划内容，“十三五”期间建设用地总规模不突破3185平方公里。这也就意味着，2021年至2035年，上海建设用地增量仅有15平方公里。
在今后的近20年时间中，上海几乎接近“建设用地零增长，外来人口零增长”的阶段，原有的为土地财政配套的商品房模式已然终结，新开楼盘接近于零，没了新盘推动的改善置业，二手房也没了挂牌房源。
这意味着：
整个市场将会是无房可买
失去土地财政和二手房交易税收的城市（北上深杭），需要有新的税源做补充，那么先是因为财政的短缺,而后对持有环节征房产税才是合理逻辑。
但是，这真别指望能靠房产税降房价，因为到那时候，没人会把产权卖给你。
关于上海未来的机会，总的来说买房成为中产的时代即将结束了，这一轮近20年的盛宴，成就了中国北上深杭的家庭成为一代中产，也成就了中国完成原始积累，功不可没。
总有媒体说北上深高房价地区，老百姓生活受房价重压，节衣缩食牺牲生活质量。
这话说的太天真了！怎么说呢，家里有套1千万的房子，就算背个200万的债务，腾挪空间远比无房无贷的人大得多，花钱也自在得多。就算申请信用卡，额度也高很多。
有房就是有信用。
一个月入3万的白领和一个家有5套房的扫地阿姨，哪个算是中产？
中产原来并没有出现在字典上，只有一个类似的“小资产阶级”，如果以这个名词，当然后者才是中产，因为扫地阿姨有资产，而3万的白领没有，有资产的人可以获取资产收益，前者只能被剥削劳动力。
其实还是原来的名词更准确些，有无资产是在整个工业时代决定一个家庭是不是步入富裕阶层的标志。
在中国，中产拥有的资产大多是房产，
在美国，是债券和基金，中产狂欢的时代，就是这类资产增值的时代。
商品房的产权是城市化债券，早期原始积累需要发放信用债，中国人共识度最高的还是和土地相关，A股的信用没有建立，但与土地相关的融资和财税体系，却走出了一条中国特色的原始积累路线。
能够充分分享中国经济增长收益的，就是北上深杭的“房奴”。
这一轮为土地财政发行的城市化债券（商品房）发放工作在一线城市已基本结束，在环都市圈尚有那么两三年机会。
土地财政就有一个既定路径，通过土地集中供给，提升城市价值，反馈早期投资人。土地财政结束之日，就是房产散户行情结束之时。而散户行情的结束，就是步入中产的大门彻底关闭。巴菲特买可口可乐的的股票也没什么好炫耀的，在北上深的买房人一样有牛逼的资本。
每个城市房价的高低，和GDP和城市规模文化没太多关系，更多取决于地方政府的控制力，取决于地方财政的宽裕度。土地财政原始积累完成，就是供求关系翻转之日，接下去就是一个单边行情，没有意外。
之前所有的调控文件是在对地方政府说话，不买房的屌丝们又会错了意，自作多情了十多年。
其实在上一个维度，这一步步都了然于心，芸芸众生忙忙碌碌空耗生命，转眼20年过去了，这个全民参与的财富机会，在自作多情者手中，完全错过。
一个很残酷的事实是：在未来，一个城市就划分为有房者和无房者，房价涨跌和无房者已经没什么关系了，再跌他们也买不起，房子只会在有房者群体中换手倒腾。
银行、个人征信、交易对手等都会封闭在这个群体中。（上海已经是这样了）
到时候会有大量租赁金融产品推出，配合这个有房群体的资金需求。
不要说租金低，房价怎么涨上来的，租金也会怎样涨。
牢牢记住，这是一个有控制的短缺市场，买房和租房是一样的。
供应短缺，有钱人挤了穷人的位置，所以房价涨，租金上涨也是同样。
所以大力发展租售并举也不见得是什么好事，有可能是另一波的收割。
问题的关键在于，你是否还能保持那种“自作多情”！
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