突发！资金断裂！百强房企正式破产！限价限签下的合肥房企很无奈突发！资金断裂！百强房企正式破产！限

导读

近日，大名鼎鼎的百强房企——光耀地产正式破产倒闭，引发地产圈一片唏嘘。资金链断裂、项目陆续停工，如今在死亡线上挣扎的房企并不在少数。限价、限签下的合肥楼市距离危险还有多远？

光耀地产正式破产

百强房企轰然倒下

2018年1月，广东省惠州市中级人民法院发布《关于光耀集团有限公司重整案件竞争方式制定管理人的公告》称，惠州市中级人民法院已于去年12月11日正式受理光耀集团申请破产重组案。

公告一出，让消失在公众视野近三年的光耀地产再次成为业内关注的焦点。曾经大名鼎鼎的百强房企，风光无限，如今资金断裂，破产收场，如此境遇还是让人唏嘘不已。

从惠州市中级人民法院披露的信息来看，截至2016年6月30日，光耀集团资产清查总额约为64亿元，负债清查总额约为79.7亿元，加上为关联公司提供担保产生的负债约26.2亿元，光耀集团总计负债105.94亿元，处于资不抵债状态。

这究竟是一家什么样的开发商？它又经历了怎样的发展起伏？为何最终走向破产？一起来看！

光耀集团

公开资料显示：光耀集团有限公司于2002年在惠州成立，注册资本为1.21亿元，公司法定代表人为郭耀名，业务主要以房地产开发为主，并涉足教育、建筑、金融、环保行业等多个行业。

2006年3月，光耀集团有限公司成立，并剥离了旗下其他产业，专注于房地产开发；

2007年后，光耀集团便已成为了惠州城区销售冠军；

2009年，光耀集团总部迁往深圳，集团进入高速发展扩张周期；

2010年，光耀集团销售金额达到40亿元，公司先后被评为广东房地产公司品牌价值TOP10以及中国房地产百强企业；

2011年3月24日，光耀集团在首都北京召开媒体沟通会，高调宣布，2011年下半年将集团总部迁至北京，加速全国布局。

短短几年时间，光耀集团布局了惠州、深圳、杭州、临沂、上海、天津、东莞、北京等10多个城市，总开发面积超过200万平米，储备用地近800万平米。

在房地产最蓬勃发展的时期，光耀集团趁势而起，迅速发展、壮大、扩张，一切都是春风得意。现在回头来看，也正是当时的迅猛布局、发力外拓，让光耀后期渐渐深陷盲目扩张的泥潭。

统计数据显示，深圳市光耀地产集团有限公司2012年全年实现销售总额40亿元，甚至不及2011年惠州单片区销售额。截至2012年12月31日，公司实现净利润4.2亿元。

下滑的销售额，让光耀集团营运背上了沉重的包袱，此刻光耀地产由于资金链吃紧、开始出现延期交房、业主维权等现象。

2014年，光耀集团危机全面爆发，多个项目停工，讨薪潮不断，资金链断裂。中国人民银行广州分行将其录入人民银行征信系统的“黑名单”，其旗下多处资产陆续被查封，并被司法拍卖或变卖。

据了解，光耀董事长郭耀名曾在接受媒体采访时坦承光耀地产面临的融资、项目停工等各种危机，并表示只要再给3至5亿，光耀集团就能缓过来。事实证明，光耀集团最后没有缓过来。

地王命断资金链

项目欠薪被迫停工

光耀集团破产重整最终能否起死回生还存在很多不确定性，只能静待时间给出答案。而这并非个例，随着楼市调控的全面铺开，越来越多的开发企业面临发展危机。

1南京地王欠薪停工

2017年12月，南京麒麟板块地王——京奥港未来墅项目因为拖欠施工方工程款而被迫停工，引发业内广泛关注。虽然开发商随后也发布了复工通知，但是据当地媒体现场实探发现，项目最近依然处于停工状态。

据该楼盘承建方质量部工作人员透露，由于开发商拖欠工程款已超2000万元，他们已于2017年11月25日停止了项目施工作业。

据了解，2016年4月15日，经过61轮竞拍，京港澳集团以47.6亿元豪夺南京麒麟G09地块，楼面价22353元/㎡，成为当时区域地王，溢价率超100%。项目原计划打造科技生态大宅、高端豪宅定位、放风价4万/㎡......但是，计划没有变化快！

今年9月，京奥港未来墅新领销许，楼面价22353元/㎡，销许均价25715-25993元/㎡。房价仅比楼面价高出3000多元/㎡！京奥港毫无疑问成为了南京第一个亏本甩卖的地王。

2奥宸地产被爆资金链断裂

2017年6月，有网友爆料称：“中国地产100强企业”奥某地产欠薪3000万，老板邹某拒不露面，下落不明！现奥某地产南山阿里云大厦办公室因拖欠费物业费已被贴上封条。

消息一出，地产圈炸锅了。这正是曾贵为“中国房地产百强企业”之一的深圳奥宸地产。

据了解，奥宸地产由曾在政府工作的女董事长邹健民“下海”创办，成立于1996年，次年在深圳设立总部，开始集团化运作。

2009年开始，奥宸的“大扩张”战略改变了这家房企的固有路径。2010年，创始人邹建民提出了“三年销售过200亿、挺进房企TOP20以及2013年实现香港IPO”的目标。

但是公开资料显示，2011-2013年，奥宸地产销售收入分别为35.8亿元、37.3亿元和38.3亿元。事与愿违，奥宸地产不仅没能实现业绩突破，反而渐渐开始走下坡路。

近年来，奥宸地产资金链紧张传闻不断，工程进度放缓、欠发工资员工离职、业主与项目施工方被迫“跨省”维权。直至如今陷入了资金链断裂风波，企业危机四伏。

3百强房企华光正式破产

2015年8月，华光房地产集团申请破产。据了解，华光地产集团成立于1986年，是常州市成立最早的开发企业之一，中国房地产企业100强。是以房地产开发为主的大型房地产专业开发公司。

1999年以来，华光地产经过改制后迅速扩张，但是在房产企业不断洗牌的大环境之下，华光地产因为旗下项目延期交房并陷入无限期停工、拿地多年无力开发、巨额信托融资失败而陷入困局，最终导致破产。

停工、倒闭背后原因揭秘

摊子太大+楼市调控等

全国百强房企的相继倒下，也为行业敲响了警钟。倒闭潮背后，无不与房地产大环境、企业本身有关。

1房地产大环境变化，楼市调控风暴来袭。

房地产的黄金十年渐渐远去，再也不是“只要盖楼就能赚钱”的时代了，而且楼市调控越来越严厉，限购、限贷、限售、限价，房企面临的市场环境不如以往，压力更大。

2盲目快速扩张，导致无力收场。

无论是光耀地产还是奥宸地产、华光地产，资金链断裂的重要原因在于摊子铺的太大，疯狂拿地，盲目快速扩张，结果无力开发，整个资金循环出现了缺口，最终项目停工、甚至企业破产。

3产品定位错误，楼盘滞销。

举个例子，与华光地产同日接受法院破产清算的另一家房企泰和置业，破产的主要原因在于其开发项目“泰和之春”定位失败。这一豪宅项目无法存活于配套欠缺的非中心地段，结果是房源滞销，投入成本无法收回，造成企业资金链断裂。

4高成本融资，融资难、融资贵。

银行贷款和票据、债券发行等融资渠道的收缩，迫使房企积极探寻融资方式的多样化。

业内人士坦言：楼市调控，销售去化不畅，再加上金融去杠杆、融资渠道收紧的大背景，房企面临的资金紧迫感可想而知，尤其是高扩张企业。

限价限签下的合肥楼市

要么苦等，要么亏本

楼市警报声响起，危险还有多远？合肥作为全国热点城市，房企纷纷进驻，“抢地”大战不断。

2016年以来，众多外来房企首进合肥，参与土拍，本土房企也在扩大布局，频繁拿地。但是随着楼市调控政策的出台，市场也在悄然发生变化，似乎也是暗藏危机。

楼市限价，高价地王上市困难

有房企内部人士透露，因为现在政府严格限价，导致项目备案价通不过，项目不得不暂时停滞，预计今年上半年都开不了了。

的确，在去年的土市狂潮中，一些开发商不惜高价拿地当地王，一些区域的地块楼面价甚至超过了区域在售新房价格，面粉价竟然比面包价还贵。现在备案价受限制，房子还怎么卖？

要么亏本卖，能卖多少是多少，目前合肥有不少地王入市价都远低于放风价，价格“被砍”迹象明显；要么只能等，以时间换空间。一些中小型房企资金紧张，需要快速周转，即使亏本，也要入市。而一些大型房企资金实力雄厚，也不着急上市，宁愿等一等。

摊子太大，开发压力巨大

去年土拍过程中，我们经常看到一家房企连拿多宗地块，甚至重金拿下“巨无霸”地块，打造超级大盘，拿地风光无限，但是在调控出台之后，市场已经理性，去化压力显现。

旗下多个新盘久久无法上市，资金运转受到关注。“拆东墙补西墙”也并非长久之计。这些快速扩张的房企能否扛得住？交给时间来验证。

购买力透支、价格承受力有限

从已经上市的新盘来看，部分区域高价盘去化成绩不佳，不得不拿出各种优惠，变相降价。

首先，一些靠规划支撑、拍出的高价地，区域本身价格承受就有限，捅破天花板的价格卖给谁？如果自己本身的品牌和产品也没有优势的话，那去化就更难了；其次，高价盘陆续上市，“瓜分”有限的市场消费力，“韭菜被割了一拨又一拨”，后来上市的项目要面临的压力更大。

备案限签，资金难回

据悉，为有效控制商品住房价格环比上涨过快，合肥现对部分价格过高的商品住房，将暂缓办理合同备案手续。

针对目前的这种大环境，业内人士也提出了以下2点建议。

1、努力做销售，真诚的将房价的泡沫挤干净，把房子卖出去，这样开发商才能拥有更多的现金流。

2、腾挪出几个房地产开发项目，与大房企合作开发，通过大型房企的销售渠道，顺利出手待售楼盘，这样也能快速回笼资金，避免发生危机。

2018年上半年，中小房企将直面洗牌期。这既有房地产调控初现成效；也有房企的还债日集中到期；更有房地产长效机制的建立改变了人们对房价上涨预期，预计房地产成交量会持续低迷。这对于本已高负债的中小开发商们来说是重大挑战，也是难以愈越的一道生死之坎。

地产“大跃进”浪潮后

谁最受伤？

调控不断，资金紧缩、扩张太快、高成本融资，地产“大跃进”的浪潮之后，受伤的不仅仅是开发企业本身，还有广大的购房者。

因为资金链断裂，项目停工、延迟交房，业主无家可归的新闻在合肥并不罕见。最为知名的有国开公馆、春晖园、瑞和山水居、墨荷名邸、汽配城等。

虽然后期政府都有介入，负责安置工作，但是这些业主的损失毕竟也无法完全弥补。在这也给买房人提一个醒，买房一定要擦亮眼睛，防止买的烂尾楼。

1、综合考察开发商实力。开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率可以下降80%。这一点是最关键的，但也是一般买房者最容易忽略的地方。

2、仔细考察开发商的信誉。看开发商口碑。了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。

3、全面了解项目楼盘的手续。可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上几年。

4、选择合适的时机出手买房。据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可以降低60%。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。

备注：文中部分资料来源于华夏时报、每日经济新闻、投资快报等。

结语

高价地王停工、百强房企破产不是开始，更不是结束，在行业大洗牌的背景下，2018年市场竞争注定会更加激烈。如何顺利存活下来，无疑是当下所有房企面临的最严峻的问题。

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