正荣香港IPO 打通后黄金时代资本掣肘正荣地产赶上了好时光"

上市房企再添新成员。

1月16日，正荣地产集团有限公司（正荣地产，06158.HK）成功在香港证券交易所挂牌上市。在行业集中度提升，马太效应显现的房地产后黄金时代，IPO成功意味着正荣地产打通了资本掣肘，有助于企业在未来行业竞争中突围。

价值回归

正荣地产登陆资本市场赶上了好时光。

公司上市首日表现平稳，收盘报收于4港元，较发行价涨0.25%，市值达160亿港元。

该公司登陆资本市场之际，恰逢内房股价值获投资者认可之时。年初以来，香港、上海、深圳三地上市的房地产企业股价表现强劲，部分龙头房企更是录得超过20%的涨幅。

不过，横向比较来看，正荣地产估值仍具提升空间。在2017年销售额排名相近的福建房企中，泰禾集团当前市值为459亿人民币、阳光城为377亿人民币。即使考虑到内地与香港的估值差异，正荣地产当前160亿的估值仍属偏低状态，价值有待资本市场进一步发现。

机构普遍看好公司表现。群益证券就招股书评价，正荣集团为中国最大的非上市房地产开发商之一。该集团已在中国四个地区的17个城市建立业务，包括长江三角洲经济区、中国中西部经济区、环渤海经济圈及海峡西岸经济区，在房地产开发行业具有一定竞争实力。

此外，兴证国际、财通国际、致富证券等券商也对公司给予积极正面肯定。

发展加速

正荣地产成功IPO，为该公司规模冲刺增加筹码。

公告显示，正荣地产最终定价每股3.99港元，香港及国际发售均录得超额认购。经扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后，全部发售的所得款项净额约为38.43亿港元。公司招股书亦披露，募集资金六成用于项目开发，三成用于偿还银行或其它负债，一成作为一般运营资金用途。

目前看来，公司土地储备丰厚，能够支撑更大规模。公司招股书披露，截至2017年10月31日，正荣地产拥有81个物业项目的物业组合，总建筑面积约1,150万平方米。物业组合主要位于长江三角洲经济区、中国中西部经济区、环渤海经济圈及海峡西岸经济区四个核心业务区域。大部分地块位于一、二线城市或公司相信具有高增长潜力的城市的黄金地段。

资本助力之外，正荣地产物业也较为契合市场需求。目前，一、二线城市房地产市场改善性需求已逐步超过首次置业人群，成为首要购买主力。这对有“改善大师”之称的正荣地产而言，可谓机会空前。

资本之争

作为年内首家登陆资本市场的房企，正荣地产IPO也打响了资本扩容战的第一枪。

对资本密集型的房地产而言，资金成本至关重要。

目前，以万科为代表的龙头房地产企业，融资成本不超过5%，而中小房企融资成本则接近甚至超过10%。

公司公开资料显示，截至2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日，正荣地产借款总额的加权平均实际利率分别为12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。从2014年至今，融资利率从12.5%降低到7.3%。在IPO之后，正荣地产融资来源渠道有望进一步拓宽，与龙头房企的资金成本差也有望缩小。

事实上，在行业规模天花板隐现，行业调控深入的当下，房地产的同业竞争，已经升级为人才、资金、土地等全要素的竞争。其中，资本市场扮演着至关重要的角色。

目前三甲龙头房企，无不受益于资本市场。碧桂园上市后，因控制人女儿成为女首富，让企业品牌广为人知；万科在30余年的发展中，受惠于资本市场，以低资金成本助力企业战略扩张；中国恒大在2013入选《东地产房企投资价值榜》第一名时，市场不足300亿，其后在市场对其价值发现后，通过股权融资全面降低公司负债，从而转变为稳健型蓝筹公司。

显而易见，除了融资渠道的畅通等优势外，资本市场的良好表现，也有助于拓宽公司在人才激励、品牌形象、战略合作等多领域的优势……

这一切，对正荣地产而言，后黄金时代的竞争，开了个好头。

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