坚持的结果未必就会是胜利。

上周五，上海嘉定某楼盘最低22000元/㎡认筹的消息刷爆了朋友圈，一夜之间，梦回两年前。

 

昨天东叔实地探访了该项目，从现场了解到，实际认筹价格在2.2—3.4万元/㎡之间，加推的300余套房源的认筹均价在2.7万元/㎡左右，并没有传说中的那么低，不过这已经比周边的二手房价低了约20%。

该项目位于嘉定新城，距离11号线嘉定北站大约有2.8公里，靠近老城商圈，方圆三公里范围内有学校、医院等配套设施，规划中的嘉闵线胜竹路段距项目也并不远。2016年6月份该项目首次开盘，均价为3.2万元/㎡，如今项目一期的二手房价仍在3.2万元/㎡左右。

一年多点的时间，差别如此之大，调控的威力可见一斑。

 

整个2017年，上海一共颁发126张预售许可证，且大部分为7月份之前颁发，7月份之后，发放数量寥寥无几，而几乎每一张预证背后都是开发商忍痛割肉。

 

本轮调控以来，楼市冰封，不少开发商苦苦坚持，但终于还是有不少人挺不住了。归根结底都是因为一个字：钱！

2015年以来，由于公司债成本较低，房企大规模发行公司债，2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为2年。数据显示，A股136家上市房企负债合计高达6万亿元，中国的房企普遍采用负债方式筹措资金，且资产负债率普遍偏高，WIND统计数据显示，截至2017年9月，房地产板块资产负债率为79.3%，中信建投证券报告显示，中型房企短债压力和净负债率分别达93%和143%，而这批债务将在今年迎来还款高潮。

戴德梁行中国区融资顾问部主管张晟认为，由于去杠杆、严监管等相关政策的不断推出，对市场上现存的高杠杆，多层嵌套，期限错配等风险较高的融资产品产生冲击，并对拥有大量融资及再融资需求的房企带来直接或间接的影响。之前通过高额负债大规模拿地的房企主要将面临两个方面的风险，一是去杠杆等相关监管政策的升级可能对房企到期债务的再融资产生负面影响，二是随着各地政府房地产限售限购等相关政策的推出，对于房企开发项目的周转速度，现金回笼情况等产生影响，从而对其偿债能力带来挑战。

 

为了还款有人忍痛割肉，有人拆东墙补西墙。

1月9日，龙湖地产有限公司发布公告称，于1月8日，公司与高盛、海通国际、摩根士丹利、滙丰及花旗就发行于2023年到期的3亿美元3.90%优先票据及于2028年到期的5亿美元4.50%优先票据订立购买协议。

 

龙湖地产还发布公告称，根据日期为2013年1月29日的契约的条款（经不时修订或补充），订约方为龙湖地产、契约附表一所列实体（作为附属公司担保人）与Citicorp International Limited作为受托人，公司已告知，所有利率为6.75%的2023年到期优先票据将于2018年2月8日按相等于该票据本金额103.375%另加截至赎回日期（但不包括该日）累计及未支付的利息之赎回价全数赎回。

 

据悉，截止于该公告日期，龙湖地产未到期的票据的本金额为5亿美元。

由于，国内融资渠道全面收紧，许多房企海外发行美元债都是为了偿还现有债务。如建业地产在2017年7月公告拟发行2亿美元优先票据，所得款项用于偿还现有债项；旭辉在8月公告拟发行3亿美元优先永久资本证券，所得款项净额2.94亿美元，也是拟用于现有债务再融资。

 

除了龙湖，近期，碧桂园、泰禾、金科、富力、时代地产等房企纷纷发布公告，拟发行或已完成发行美元债务，合计发债规模达到42.5亿美元。国内融资环境偏紧的现状很难在短期内改变，海外融资重要性将越来越高。

然而并不是所有房企都资格获得海外融资渠道，张晟指出，目前海外融资方式只适用于部分有条件的境内房企，如需在香港拥有上市平台或融资平台或已通过境内发改委等主管部门的审批或备案等，才能在海外进行融资。

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