行情在下跌，为何小户型学区房单价却依然坚挺？| 购房问答NO.534 买房找购房问答

环东海域PK马銮湾，哪个才是投资洼地？

【问】龙行天下001：我是同安人，目前在老城区有一套房无贷款，想再投资一套总价在350万左右的房子，选择环东海域还是马銮湾更好？感觉这两个板块都是投资价格洼地。

【答】谢康：短期内，如果是从自住的角度看，无论是配套和交通，马銮湾与环东海域都还达不到要求。但考虑投资，这两个板块曾经都是厦门这座城市的价格洼地，但这两年，房价涨得飞速，再用洼地去形容，似乎有些不妥了。如果你的投资周期够长，这两个板块也还有机会。马銮湾的优势在于，它离岛内更近（海底隧道、4条地铁交汇），城市价值外溢，总归是先近后远；而环东海域则是最近几年厦门建设的主战场，各项基础配套也在逐步推进中，未来价值可期。既然是投资，两个板块你都应该多去看看，尽量选择总价更低、交通更便捷的。

行情在下跌，为何小户型学区房单价却依然坚挺？

【问】阿城：你好老师，本人刚需想买套二手房在未来海岸总价在180万左右的小两房，最近行情有点下跌，但面积小的房源单价还是很坚挺，想请教一下，水岸名筑小区怎么样，47平的单价再多少可以入手，还有一个问题体育中心小学和北师大附属小学两个小学教学质量有一定差距吗？（听周边中介讲北师附小比较好）很纠结要买体育中心学区房还是买北师大附小学区房？谢谢老师帮我分析一下！

【答】谢康：1、水岸名筑这个小区整体会比较一般（小区外立面修修补补的地方真有点多），建设之初的定位是拆迁安置房，后来不知什么原因，拿来当商品房卖了。最近二手房行情确实有在回调，不过小户型单身公寓因为总价相对较低，所以价格回调的往往不是那么明显。水岸名筑47平户型目前中介的挂牌价普遍集中在3.5-3.8万/㎡左右，不过这仅仅是挂牌价，实际的成交价肯定得低于挂牌价3000-5000元/㎡，不然根本卖不出去；

2、你说的体育中心小学其实就是北师大海沧附属学校体育中心校区，北师大海沧附属学校有两个校区，一个是体育中心校区，另外一个就是未来海岸校区；未来海岸校区开办时间会更早，体育中心校区是前两年才开办的，在师资力量方面应该没有太明显的差距（都是北师大与海沧共建共管的学校），不过未来海岸校区由于开办时间更早，口碑效应会更多一些。180万的预算能选择的空间也不大，建议你把更多的精力放在房源的选择上，而不是纠结两所学校的教育质量（共享北师大资源，体育中心校区也不会差）。

自住考虑多买套岛内SOHO还是岛外小两房？

【问】lion：老师你好,现在岛内湖里高新技术园内有一套40平左右的soho挑高的复式小两房,总价大概在110左右,手头上有60w的现金,接下去准备换房刚需,目前的方案是可以把隔壁的一样的户型买过来,然后两套打通,这样实际使用面积也有快100平了。还有另外一个方案是买岛外的小两房。我户口已经落户在亲戚家了(思明),小孩(今年出生)也上了。应该说不用考虑学区的问题。你觉得我应该考虑哪个方案比较好？

【答】佳铖：如果不用考虑孩子上学，不用考虑户口，也不用太去考虑房子未来升值问题，其实你说的把湖里高新技术园房子打通自住，是可以考虑的优先方案。湖里高新技术园一些soho我也有实地去看过，一些soho实际使用面积还是挺大的，且这个区域完全可以满足基本居住需求。之所以没选第二套你说买岛外小两房的方案，主要是你的预算能买的小两房，实际使用面积真的挺小，只能将将满足一家三口的居住需要，再考虑到地段交通问题，从自住角度看就更没优势了。

当然，如果你有更多考虑到更长远未来换房需求，那选择住宅性质的岛外房理应更优先，不过这么选的前提是你要牺牲一部分现在的自住感受。

春江星座和厦门湾一号哪个更有升值潜力？

【问】阳光明媚：老师想咨询一下，去年3月订购一套龙湖春江星座soho,建筑面积56·7平米，精装修，本想一家人居住，后面感觉太小，主要是孩子已经上初中，不太适合一家三口，现在想，可以标价3.0万吗？综合体已经在修，离一号地铁300米。本人15年底还买入一套漳州厦门湾一号，71平米多，有赠送，哪一套更有升值潜力？谢谢

【答】佳铖：如果我个人来选，我会觉得春江星座soho会稍稍好于厦门湾一号。可能了解我对厦门soho看法的人会说，你不是一直不太看好soho么？实际上我说过，厦门soho市场分化比较厉害，一些资质较差的soho买了很可能被套牢，不过春江星座的soho还是可以的，主要是它地铁+商业综合体的组合优势，加上本身地段也不差，所以我更建议在没有更好换房或投资标的物时，继续持有。

厦门湾一号的升值潜力不能说较差，只能说还是不明朗。事实上整个漳州港大多数房源情况，也都是类似厦门湾一号，未来升值主要仰赖于R3线跨海段实际建设进展。现在我们能知道的公开信息，依然是喊着R3今年全线开工，却没有什么真正实际动作。而且从厦门地铁最新规划看，R3线部分线路也有和地铁规划线路重合之嫌。

万科金域华府PK恒亿尚品湾，自住选哪个？

【问】曹先生：老师，预算350万以内，考虑自住，家有3岁娃和老人，自己在湖里上班，万科金域华府和恒亿尚品湾哪个更值得买？岛内上班住岛外是不是很折腾？

【答】小楠：从地段上看，金域华府要更好一些，距离岛内近，地铁是现成的，交通也更方便。从配套上看，还是金域华府略胜一筹，因为恒亿尚品湾最大的硬伤就是交通和大型配套。即使抛开交通、配套不讲，万科这么多年下来，品质也有口皆碑，这是恒亿所不能企及的。

如果有车，我觉得交通不是什么大问题，你在湖里上班，走杏林大桥直接进岛，时间可以控制在20分钟以内。另外，你提到了老人和孩子，所以还是要考虑宜居层面，金域华府所在的杏林桥头目前的居住氛围已经比较成熟，特别是万科里营业后，更好的满足了日常所需。350万的总价预算，金域华府也有适合你的小三房户型，可重点考虑。