央国企密集抛售房地产资产，难到看空后市？近日

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近日，一些房企开始抛售房地产资产，包括华侨城、中航地产、中国金茂、招商蛇口、中铁地产、中海地产、首创置业等，出售标的总金额约560亿元。

前有地产老超人李嘉诚在持续抛售内地物业和在港资产，又逢房地产行业步入深度调整周期，市场各方对房企集中抛售房地产资产的动作十分关注。

这是否意味着地产大佬们看空后市，房地产行业已成为落日黄花？当然不能如此轻易下结论。

首先，这是部分央国企的个体特性行为，并不是行业普象。

以抛售动作最密集的央企华侨城为例。2017年11月挂牌转让三笔资产，分别是深圳南山区华侨城花园11栋别墅、重庆公司51%股权、北京丰台地王项目51%股权。这些被转让的项目，或是属于长期闲置的项目，或是占压大量资金短期看不到回报的项目，或是因为有特定的处置原因。

比如已被某互联网金融公司接盘的深圳南山11栋别墅，建成于1980年末至1990年初，且处于空置状态。

北京丰台地王项目历史更为复杂，2015年拿地时本是联合体方式，但因为83.4亿元的成交总价超出了联合体中另两家（招商地产和华润置地）的拿地授权价，后两家随即宣布退出项目。

而华侨城自身在高端住宅项目规划及产品设计上比较弱势。在一个自己并不商擅长的项目上沉淀近百亿资金，对任何一家房企来说都不是好选择，尤其是在当前融资和销售两难的地产调控困境下。

华侨城挂牌转让的重庆公司51%股权，一方面转让的仅仅是重庆华侨城置地有限公司的两个地块，面积仅占整个重庆华侨城项目约5%，并不是转让整个重庆华侨城项目；另一方面买方为新华基金，这意味着有可能并不是单纯的卖项目，而是一种财务融资行为。

再来看中国金茂，挂牌转让100%股权的丽江紫荆旅游发展有限公司，仅是总资产为855.88万元的金茂旗下的一家小公司，拥有的资产也仅仅是一块面积仅约10亩左右的“飞地”，并不在金茂的主打项目丽江谷镇内。

另一项以59.98亿元挂牌转让50%股权的上海星港国际中心综合体项目，系2012年12月中国金茂联合上港集团以56.8亿元拿下的虹口区55号地块所打造，双方各占50%权益，是当时全国总价地王。如今，中国金茂以59.98亿元出售其50%股权，意味着时隔5年，金茂做了笔稳赚的买卖，并非“割肉”。

此外，从市场动态信息看，上述央企在抛售资产的同时，也在积极地新增土地准备。据CREIS中指数据，2017年1—11月，中国金茂在一二级市场拿地耗资127亿，排位全国第11，招商蛇口以630亿排名全国第9。

其次，房企普遍“钱荒”，资金压力确实大。

无论是华侨城转让重庆公司51%股权，还是中国金茂出售上海星港50%股权，都可以看出房企有融资或变现的需求。房企普遍“钱荒”，资金压力确实大。

于华侨城而言，重庆公司51%股权的买家是地产基金，地产基金少有运营能力，这意味着最后操盘运营的还是华侨城。于中国金茂而言，选择此时出售上海星港50%股权，也可能有商业项目占压资金量大、投资回报周期长的原因。

2017年11月21日，央行、住建部、国土部三部委召开座谈会，再次重申加强金融管理，防止资金违规流向房地产。这意味着，在金融监管持续趋严的背景下，房企2018年融资将更加艰难，融资成本将继续上扬。

与此同时，楼市调控也没有放松的迹象，个人住房按揭贷款利率也是收紧走高的态势。虽然2017年不少房企提前完成了全年销售任务，但是2018年业内预期普遍悲观，面临着销售回款的难度。

另外，2018年房企还将迎来债务到期高峰。目前获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。

融资难+销售难+债务集中到期，所有房企2018年都难言乐观，包括地产央企、国企。即便是有着丰富土地资源储备和可入市项目较多的品牌房企TOP10，也得考虑接下来该怎么进行发展模式转型升级的问题。

再次，地产与金融的融合加深，真股权投资出现空间。

当然，临近年底地产央国企集中挂牌转让资产，也有主动调整资产负债比，提升资金利用率、冲业绩的原因。

与此同时，不难看出一个明显的信号，就是即便是大型的地产央企国企，也开始接受股权融资。

过往大型房企并不愿意以股权的方式让金融机构进入，来分享项目的增值，基本都是固定收益的债权，或者是名股实债。

但是，当前在债权融资额度收紧及成本递增的情况下，房企股权融资的需求也在慢慢增多，其中不乏大型房企身影。房企与金融机构开展真股权合作，可以扩展资金来源，还可以共担风险。

并且金融机构以直接融资、股权投资的方式参与房地产行业的发展，也是监管层鼓励的方向，只不过并不是单纯快周转的住宅开发项目，而是与城镇化发展相契合的产城融合类项目。

总而言之，近段时间房企密集抛售房地产资产的行为不宜被过度解读，并非是集体看空房地产行业的信号。但房企融资压力确实明显，这同时将催生大型房企积极寻求开发模式的转型升级，与金融资本深度融合，挖掘城镇化进程中的发展机会。

2018第十七届特色小镇及田园综合体总裁峰会

（浙江-杭州）即将开幕

会议时间：2018年1月20日-22日（3天2夜）

会议地点：中国浙江—杭州

参会对象：政府机关、地产开发商、特色小镇建设单位、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（400人规模）

新媒体推广单位：山东同享天下文化传播有限公司

参会热线：18001303888手机微信同号，耿老师

收费标准：关于参会费用说明：有两种席位贵宾席位和普通席位

贵宾席位是9800/人（含文创工作坊10800），和普通席位的区别在于

第一：贵宾席位是跟分享嘉宾交叉坐在一起

第二：在峰会中的资源可以优先获取

第三：如果需要跟演讲嘉宾单独沟通我们会安排贵宾席位和演讲嘉宾在VIP室单独一对一的沟通

第四：参加贵宾席交流晚宴和峰会两天午宴和分享嘉宾一起

第五：可以参加峰会第三天创新项目实地考察

普通席1-2位6800每位，3位以上每位4800，坐席是按照报名先后顺序排的。

费用包括

1.峰会两天课程学习费用资料料费用

2.第一天晚宴安排

3.会后分享嘉宾课件、会场嘉宾分享、文字版速记

【峰会核心亮点】

1，洞悉田园综合体、特色小镇的新逻辑——拥抱互联网+、大数据、规划设计、创意及内容等,破解同质化诟病,找准您文旅、特色小镇及田园综合体的突破点和引爆点!

2，近20位行业大咖和一线操盘手亲自为您全方位解读互联网+时代的文旅地产、特色小镇及田园综合体 ——如何赢在IP、内容及运营,如何抢占文旅地产、特色小镇及田园综合体发展的战略制高点?

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4，国家级产业智库、国内外行业顶级资源、共同打造“八位一体”全产业链一站式服务平台，为您的项目保驾护航！

【峰会主要解决】

1、如何精准获取特色小镇与田园综合体”扶持资金

2、如何抓住特色小镇与田园综合体政策机遇

3、如何培育、导入特色产业，破解“房地产”化倾向

4、如何研判特色小镇引爆业态和产业布局

5、如何拓宽“特色小镇、田园综合体”、投融资渠道

6、特色小镇有持续性现金流的商业模式

峰会主题板块

第一板块：田园综合体与特色小镇产业政策、产业趋势、申报审批及规划解读（国家发改委副主任—乔润令；中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华；清大文产（北京）规划设计研究院院长—李季）

第二板块：田园综合体与特色小镇运营模式创新及实践（蓝城集团执行总裁—傅林江；台湾百亿桐华祭项目操盘手—庄锦华；乡伴文旅总裁-朱胜萱；民宿产业发展公司CEO—王龙江）

第三版块：欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会（圆桌对话、项目路演、洽谈合作、引荐交流）

第四版块：田园综合体与特色小镇 IP打造、核心价值提炼及创新（美国迪士尼梦幻工程师公司首席创意建筑设计师-于历明；台一生态休闲农场董事长—张国祯；阿那亚品牌创始人-马寅；国家文化科技创新服务联盟文化IP专项委员会主任，代表作《天酿》-高歌 ）

第五板块：田园综合体与特色小镇投融资创新模式及实践对接（国开行信贷局原局长—袁英华；中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理—周宁东；中铁（上海）投资有限公司副总经理，国家财政部PPP专家库专家-李川）

贵宾席位增值服务专享内容：

第六板块：标杆项目实地考察研讨（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）

第七板块：特色小镇/田园综合体项目需求对接/项目问诊（清大文产（北京）规划设计研究院院长—李季）

田园综合体创建及运营实践分享及答疑（台一生态休闲农场董事长—张国祯）