京城房贷利率集体调价满一年首套房利率或继续上行我的图文"

　　在经历了史上最严调控后，贷款利率上浮、额度收紧、放款周期长已成为2017年按揭贷款年度热词。

　　记者近日走访调查多家银行和房产中介了解到，今年1月份，部分银行可能将首套房贷款利率由基准利率上浮5%调整为基准利率上浮10%。去年元旦开始，15家银行的北京分行集体行动，对于个人住房贷款业务的贷款利率约定执行不低于银行基准利率的0.9倍，彼时的行动也是京城银行房贷业务的首次集体调价。

　　针对住建部关于“2018年实行差别化调控政策”的要求，银行员工和房产中介近日纷纷表示，首套房刚需以及改善住房条件的房贷将会受到支持，各种放贷指标会有所优化。

首套房贷款利率一路走高

　　从2016年“9·30新政”到2017年“3·17新政”，北京地区楼市调控持续升级。2017年，北京地区个人住房按揭贷款的利率一路走高：去年元旦，北京绝大多数银行将首套房贷款利率折扣从八五折上调至九折；去年3月21日，北京地区16家银行将首套房贷款折扣从九折上调至九五折；去年五一节后，北京地区8家银行将首套房贷款利率折扣从九五折上调至基准利率；端午节后，北京地区绝大多数国有大行、股份制银行、城商行的首套房贷款利率回到基准利率；去年6月5日，北京地区个别银行的首套房贷款利率调整为基准利率上浮10%，但多数银行并没有动作；去年9月14日起，五大国有银行将首套房贷款利率调升到基准利率上浮5%，同时多数银行跟进调整将首套房贷款利率按照上浮5%-10%执行，另有个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策。

　　而随着房地产调控的进一步加码和四季度银行信贷业务的收缩，临近年末，首套房贷款利率上浮5%的银行有所减少，多数银行首套房贷款利率执行基准利率上浮10%的标准，同时，还有个别银行首套房贷款利率按照基准利率上浮20%-40%执行。

　　根据融360发布的数据显示，在2016年12月份，北京市为全国十大房贷利率最低的城市，首套房贷款平均利率为4.21%，平均折扣为八六折；一年之后，2017年11月份，北京地区首套房贷款平均利率为5.27%，相当于基准利率上浮7.6%。

　　记者算了一笔账，按照等额本息还款法计算，经过一年的调整，贷款100万元，首套房贷款利率执行九折优惠、25年期，月供为5507.36元；首套房贷款执行基准利率的1.1倍、25年期，则月供升至6075.4元。也就是说每百万元的月供成本增加了568.04元。

新房、二手房交易量双降

　　根据中原地产研究中心统计的数据显示，截至2017年12月24日，北京新建商品房合计签约量仅26253套，预计全年在2.65万套左右，创下北京楼市自统计网签数据以来的历史最低值，且同比下降45%。

　　而占市场成交比重最大的二手房，情况则更为惨淡。2017年北京二手房住宅的成交量大约在13.4万套，相比于2016年的27万套暴跌了51%，这一成交量也是2015年以来的新低。而如果仅看去年“3·17新政”之后的成交量，同期的数据甚至低于楼市最低谷的2014年。

　　这样的数据除了购房者，房产经纪人也深有体会。记者在走访过程中注意到一份2017年经纪人佣金排行榜，以单个门店为例，在成交量受影响较小的热点学区房区域，全年佣金累积100万元的经纪人已经可以排在门店的前三名。按照较为常见的中介费为成交价的2.7%计算，一套600万元的房子中介费为16.2万元，也就是说，一年卖出7套房子的经纪人就属于业绩很好，平均一个月卖不到一套房子。

“开发商垫资”禁而未止

　　2017年3月份，在北京“3·17”新政发布后，廊坊市政府发布通知规定非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限购升级，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。

　　然而，“上有政策，下有对策”，这样的限购政策并没有阻拦房产开发商推销的脚步。元旦假期，《证券日报》记者暗访调查廊坊市部分楼盘发现，“低首付”、“开发商垫资”、“外地人可购房”等违规现象依然存在。

　　根据当地某楼盘销售的介绍，非廊坊户籍的购房者可以先和开发商签订《认购协议》，锁定房源，并由开发商牵头在当地挂靠企业缴纳当地个税，缴满三年之后再签订正式的《商品房买卖合同》，进行网签备案手续，挂靠当地企业每年需花费7000元左右，由购房者承担。

　　在本报记者暗访过程中，多位楼盘销售口头承诺，“如果意向客户看房当天直接交首付签订认购协议，第一年的挂靠费用可由开发商承担”；并表示已经听到消息，“2018年限购会松绑”，一旦政策松动，可以马上网签，2019年和2020年的挂靠费用自然就不需要支付了。

　　据记者了解，按照廊坊市目前的政策规定，对于有资格的购房者，首套房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%。

　　但是，目前多个新楼盘对于外地购房者执行“首付最低20%+3年内还清开发商30%+3年后50%商业贷款”的流程。除此之外，购房者也可自由选择首付30%、50%或全款。同时，对于选择不同首付的购房者实行不同的单价。

　　按照楼盘销售的说法，购房者可以根据自身情况，灵活选择“分期方式”。以首付20%为例，购房者签订认购协议后需直接支付20%房款，剩下的30%分六次支付给开发商，每隔半年还一次。

　　对于每平米的单价不同，销售人员以某套官方报价为12000元/平米的房子给记者举了个例子。购房者选择20%首付，每平米可优惠200元，即售价11800元/平米；购房者选择30%首付，每平米可优惠1800元，即售价10200元/平米；购房者选择50%首付，每平米可优惠2800元，即售价9200元/平米；购房者选择全款支付，每平米售价为8000元。

　　事实上，选择“低首付+开发商垫资”的方式，即便算上购房者用前期少缴纳30%房款投资可获得的收益，也大大提高了购房成本。

部分项目拒绝公积金贷款

　　除了违规垫资，《证券日报》记者调查发现，在河北省，仍有部分房地产开发企业要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

　　近日，本报记者在河北省衡水市暗访调查发现，有部分开发商拒绝购房者使用公积金贷款。一处刚刚取得商品房预（销）售资格的楼盘开发商在2017年12月29日将一份告知函发给了之前已经交清首付款但还没有正式签署《商品房买卖合同》的购房人。告知函通知，“在接到本函之日起五日内到***售楼部签署《商品房买卖合同》，按公司要求办理银行按揭或一次性补交剩余购房款”，并表示“由于个人原因不能办理银行按揭手续，或不能在指定时间内补交购房款的，公司有权自行处置购房人预定房产，无需另行告知；购房人已交房款公司将无息退还”。

　　截至本文截稿前，本报记者了解到，上述楼盘的绝大部分购房者已经按照开发商要求选择了商业贷款或补交了剩余购房款。有购房者对《证券日报》记者坦言：“即使这次不妥协选择退房或者向有关部门投诉，也需要花费很多时间和精力，今后再选中别的房子还是可能遇到开发商拒绝公积金贷款，多一事不如少一事。”

　　《证券日报》记者走访发现，这样的情况在衡水市并不是个例。不少楼盘销售以公积金贷款审批时间较长为由，拒绝购房者使用公积金贷款。众所周知，用公积金贷款买房，利率比商业贷款低不少。于是，一些开发商或拒绝购房人使用公积金，或变相迫使其使用商贷买房，这种做法，严重损害购房人的合法权益，加重了购房负担。

　　事实上，早在2014年，住建部、财政部和央行就在联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）中明确规定“房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房”。

　　2017年12月26日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（建金[2017]246号），要求房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

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来源：证券日报 (声明：本栏所载文章目的仅限于传播信息，文中观点并不代表本商会立场和观点。）

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