老牛问答：本年度最新一次问答分享楼评

不知不觉17年即将过去，放眼望去楼市已经是2018年的楼市，老牛还是那个老牛一如既往与大家探讨楼市话题，在此之际先祝大家新年快乐。

以老牛的感觉来看，虽然市场的购买力仍然表现出强势，但在限购和金融政策的影响下，购房者的心态趋于理性，对于自身的需求明确，多余属于自住或者改善型需求，投资需求并不高。

Q:很纠结想买个别墅，价格在1200以内有推荐吗？自住需求。

这个价位在观澜应该可以，比如观湖园这个纯别墅项目，可以考察一下看看是否满足自己的需求。这个价位应该考虑一下居住的便利性和资产的安全性我个人建议考虑相对优质地段的平层会比较好一些，对于别墅意向的买家，应该对学位的要求不高。居家需求别墅项目通常生活配套相对不是很足，自住还是建议优质低端的大平层。

Q:我想请问你对未来南山和龙华的定位和发展有什么看法？

南山的前海，蛇口，总部基地，以及自身的教育配套，在深圳都是第一梯队的。未来南山整体的发展普遍看好，从南山整体来看反倒是老牌的南山中心区发展相对较弱。龙华近几年发展迅速但定位相对比较偏向于居住，商业强度很难跟南山相比。

Q:比较纠结，考虑到孩子未来的学位问题，现在有点拿捏不定。是选择一个优质学位的大户型，还是买个小户型只为学位。

自住型的学位需求可以一步到位最好，一套房子综合的优势属性越多，其价值就越高。小面积为了学位可以考虑低总价的增值保值需求，自己使用还是相对麻烦了一点，除非是没有选择的选择。虽然优质学位具有很强的稀缺性，但面积较小的话最后算来总价增值能力还是比较有限的。

Q:自住是买沙井的3房还是买近一点的2房，果岭的两房和沙井的新房比，哪个更值得入手？或者说沙井那边房价飚起来的概率大吗？

如果能接受面积稍微小一点，还是地段更优一点的2房更合适。一个是可以保障自住时期的生活品质，降低交通时间成本。再者2房具有同价值地段低总价优势。未来转手也相对更容易。任何一个优质地段的2房产品价格都是相当可观的。沙井有很强的本地购买力支撑，价格维持在高位问题不大，但短期的爆发力相对还是比较有限的，长期的潜力看好。以你的需求条件来说，首套选择地段更好一些的两房可以满足居住需求的话是更适合的。

Q:请问惠州大亚湾值得投资吗？还是中山相对好一些？明年的房价能不能降一些呢？

投资需求建议向西部，我个人认为如果不考虑居住的话，中山的潜力都要比惠州要好，惠州受到地理位置的限制，临海全是山，剩下的被港口和中海油占据。其他的就都是海滨度假型。未来会有个中山通道，珠三角城市群湾区重要位置发展潜力比较大。深圳降价的可能性几乎为0。

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