数据分析 | 三方围剿下的楼市“吃鸡”？房市凛冬

凛冬将至，

房地产市场再次开演“冰与火之歌”。

在中央和地方各种调控政策下，

楼市也坐了好几趟过山车。

相信大家和咚咚酱都有同样的疑惑，

看着网路上天花乱坠的楼市分析和预测，

心里还是没个底。

那么今天我们就用数据，

来说说这一年房产楼市的爱与恨。

— 供应 —

这一年，开发商拿地价格一直在涨。截至11月15日，全国50大城市卖地收入破历史同期纪录，多达28541.8亿，同比上涨42%。全国47个城市卖地超过200亿，北京和杭州的土地出让金超过2000亿元，分别为2509亿和2011.7亿。

同样上涨的还有土地供应建面。据同策研究院数据统计，11月全国300个城市土地供应建面23637.51万平米，环比10月大幅增长25.51%，同比增长24.95%。其中住宅建面为19902.23万平米，环比上涨5.59%；商办用地供应建面15627.77万平米，环比大幅增长187.79%。

图：全国土地供应建面走势（万平米）

然而11月全国300城市土地成交却在下降。同策研究院数据显示，11月全国300城市建设用地共成交3993宗，比10月大幅减少1841宗；成交金额达3893亿元，环比大幅下滑19.38%，同比去年同期下滑4.1%；成交建面24941万平米，环比大幅下滑18.58%，同比亦下滑13.2%；平均成交楼板价1560.92元/平米，同比上涨10.48%，环比下滑0.99%。

图：全国土地成交历史走势

数据显示，TOP10房企大部分虽然已提前完成全年销售任务，但利润率却持续走低，这使得开发商拿地变得异常谨慎。一方面证明楼市寒冬，一方面也暗示了楼市调控可能还要保持几年。

— 成交 —

月初发布的易居研究院报告显示，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%。自今年3月以来，连续9个月的同比下滑。其中，一线城市下滑幅度最大，4个一线城市成交面积同比下滑27%；二线城市次之，16个二线城市下滑13%；三线城市降幅最小，30个三线城市下滑9%。这是因为一线城市的政策调控出台早，而三线城市的政策监管相对宽松的缘故。

以北京为例，数据显示，今年3月份后，北京的商品房销售面积增速持续走低，1-10月，北京市全市商品房销售面积仅607.3万平方米，同比下跌51.4%。其中廊坊的燕郊被称为“中国最惨楼市”，部分楼盘房价暴跌67%，经历了从“门庭若市”到“无人问津”两个极点。厦门和合肥也同为难兄难弟。

数据来源：北京市住建委

— 风险指数 —

前几天公布的《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》中显示， 2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为：厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海。2016年住房价格超预期风险最大的城市为无锡、郑州、北京、合肥、上海；2015年住房价格超预期风险最大的城市为深圳、北京、上海、牡丹江、广州。

可以看出，这几年房地产的热度范围也在慢慢变化——2015年集中在一线城市，2016年围绕二线城市，2017年则蔓延至三四线城市。归其原因，还是因为房价上涨迅猛引起价格环比的大幅波动。

2017年，房地产市场经历三方围剿。

一方是国土部发起的整顿风暴，对住宅用地出让合同执行情况进行检查，严厉打击囤地捂地行为。

一方被楼市贷款额度夹击，甚至面临个别银行的停贷。2017年10月全国首套房贷款利率同比去年上浮了19.37%。北京、南京、合肥、广州、郑州、武汉、成都、宁波、青岛、苏州等城市的首套房房贷利率更是上浮了20%。

最后楼市减法蔓延三线城市，有关限购限售的房地产政策发布近180次。

跨年倒计时，相信在最后一个月，各房企都将为实现全年的业绩目标而全力冲刺，有心的同志们千万不要错过这最后一轮吃鸡盛宴。毕竟凛冬将至，房地产界的游戏也变得不那么好玩儿了。

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