深圳市人大常委会法工委表示，深圳城市更新坚持政府主导实施和政府引导、市场运作两种形式。

第一种是指政府基于规划实施需要开展的重点城市更新单元开发和成片连片改造，以及市场难以有效发挥作用情形下的兜底城市更新。另外一种是政府通过定规划、定政策等发挥引导作用，市场主体负责搬迁谈判和项目建设，发挥市场在资源配置中的决定性作用。

在利益分配方面，其表示，深圳城市更新将改变传统由政府主导土地增值收益分配的格局，建立政府、市场、物业权利人三方利益平衡机制。在实施过程中，政府可以要求市场主体无偿移交用地、配建公共设施；市场主体通过开发建设，分享土地发展权益和增值收益；物业权利人则通过物业安置和货币补偿共享城市更新成果。

但在实践中，也可能存在公共配套设施、公共保障住房落实不到位，贡献用地移交不及时等问题。对此，征求意见稿提出，实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交贡献用地后，再申请办理用地审批手续，未按照规划要求完成公共配套设施、创新型产业用房、公共租赁住房、安居型商品房和人才住房配建的，不予规划验收。

毕文强指出，政府引导、市场运作的城市更新形式，意味着市场主体重新进入到城镇化进程的征收拆迁中来，这与2011年出台《国有土地房屋征收拆迁与补偿条例》以来只有政府基于公共利益才能对私有财产进行征收的规定，产生了新的变化。

“征求意见稿明确了市场主体的进入，同时也在立法中强调与现有的国家相关条例的衔接，是在充分征求民意的前提下，对城镇化进程更符合市场运作规律的一种探索。”毕文强说。

焦点3
拆除重建的搬迁补偿标准如何确定？
旧住宅区可原地产权置换，按套内面积不少于1:1的比例补偿

征求意见稿规定，城市更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。

深圳市人大常委会法工委表示，为合理引导市场预期，做好与违法建筑处理、土地整备、房屋征收等相关政策的衔接，征求意见稿明确了法定最低补偿标准。

根据规定，旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照深圳房屋征收相关规定确定。

公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。

但历史违建，以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁补偿标准，按照深圳房屋征收相关规定确定；对于房屋征收没有规定的其他情形，搬迁补偿标准由市场主体与权利主体自行协商确定。

毕文强认为，征求意见稿结合当地商品房市场价格等制定法定最低补偿标准，例如原地产权置换可按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，这体现了立法中的底线思维，这是很大的进步。但另一方面，一些业主在进行异地产权置换或货币补偿时，原有征收补偿中的矛盾依然可能出现，比如对补偿中涉及的隐性利益重视度不够，例如其可能会失去原有的预期利益等。对此，征求意见稿的补偿计算方式略显固化，缺乏对被补偿人的合理利益计算的充分考虑。

稿源：(新京报)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/sdfnews0H3113K32020.html

标题：立法|深圳拟对城市更新立法，市场主体或将重新进入拆迁开发( 二 )