新京报讯（采访人员 吴娇颖）7月21日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》首次公开征求意见，深圳也成为全国首个对“城市更新”进行立法的地区。
何为城市更新？征求意见稿提出，其所称城市更新，是指对城市建成区内，存在城市基础设施、公共服务设施亟需完善，或环境恶劣或者存在重大安全隐患，或现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会文化发展要求等情形的区域，根据相关规定进行综合整治或者拆除重建的活动。
城市更新是城市整体空间与土地价值的重构，不仅涉及公共利益，还包含广泛的公民个人财产权益。采访人员梳理发现，该征求意见稿涉及城市更新谁来实施、如何运作，大量存在的城中村如何改造，拆除重建的搬迁补偿标准怎么确定，个别业主不同意搬迁安置怎么解决等焦点问题。
北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强指出，深圳作为经济特区一如既往先试先行，越来越重视通过地方立法推动城市建设和社会治理。
他认为，在《条例》未来的落地过程中，需要顾虑的是在实际操作中规范执行；在市场主体重新介入推动城市更新后，如何对开发商进行约束；以及政府在引导城市更新中如何自我约束。“推进城市更新的同时，也应该充分考虑对业主方的权益保护，需要警惕‘新瓶装旧酒’，避免原来征收拆迁过程中的矛盾再次发生，让政府、市场主体、业主三者的利益真正实现平衡。”
焦点1
旧小区、城中村怎么进行城市更新？
旧住宅区进行城市更新需取得“两个95%”以上同意

为何要对城市更新进行立法？深圳市人大常委会法工委解释称，深圳早于2004年启动城中村改造，2009年率先提出“城市更新”概念，并出台了若干配套实施政策。但随着城市更新的深入推进，一些问题陆续暴露出来，如个别物业权利人不签约导致更新项目推进滞缓，重拆除重建、轻综合整治等，这些问题仅依靠现有的政策规定难以全盘破解，深圳迫切需要用足用好特区立法权，在全国率先探索城市更新市场化运作路径。

但征求意见稿也明确，进行改造、拆除重建等城市更新活动，首先需要征得物业权利人的同意。

征求意见稿提出，城市更新单元内用地为单一地块的，需要全体共同共有人或者占产权份额2/3以上的按份共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，需要专有部分占建筑物总面积2/3以上的物业权利人且占总人数2/3以上的物业权利人同意，其中，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意。

征求意见稿强调，自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

此外，城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，应当经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意，才可进行城市更新。相关法规另有规定的，从其规定。

经批准的更新单元计划（不含重点更新单元计划），自公告之日起有效期两年。有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的，该更新单元计划按照公告要求失效。确需延期的，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。

焦点2
城市更新谁来实施，如何运作？
政府引导、市场运作，开发商未完成公共设施配建不予验收

征求意见稿提出，城市更新可以由物业权利人自行实施，或者委托具有房地产咨询服务、开发资质的企业（即市场主体）实施，也可以由政府主导并委托市场主体实施。

稿源：(新京报)

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标题：立法|深圳拟对城市更新立法，市场主体或将重新进入拆迁开发