区域分化持续市场乍暖还寒--2018年1-2月区域房地产市场分析报告国家信息中心宏观经济与

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国家信息中心宏观经济与房地产研究组

2018年开年，全国房地产开发投资增速远超预期，增速创近两年来新高。1-2月，全国房地产开发完成投资同比增长9.9%，其中住宅投资增长12.3%，二者增速比2017年全年相比均提高2.9个百分点。在投资增速加快的同时，其余各项指标增速却在保持平稳回落。房地产企业资金来源、商品房施工面积、新开工面积、销售面积、土地购置面积均出现不同程度的回落。

对于这一变化，我们此前已经从全国整体角度进行了分析(见3月14日《投资增速加快，楼市延续下行，分化特征加剧--2018年1-2月全国房地产数据点评》一文)，认为2018年全国整体房地产市场仍将延续平稳下行的发展态势。同时，文中也提到当前区域市场差异明显，后期需要对更多数据做进一步深入的观察和分析。通过对全国各省市相关指标的分析，我们发现，始于2013年下半年的房地产市场分化现象仍在持续，并呈现出一些新的特征，华东、华中、华南地区始终是房地产市场保持平稳发展的重要支撑力量，其余区域的房地产市场则出现了不同程度的调整，未来房地产调控的复杂程度会继续上升。

面对这一形势，2018年的房地产调控既要坚持房地产调控政策不放松，因城施策，精准调控，有效抑制个别地区房价的不合理上涨，保持市场的稳定，同时也要正确看待房地产市场出现回落的客观必然性，对于由于市场饱和出现的正常调整，政府要保持定力，转变发展理念，转变增长方式，重新激活当地经济增长活力，提高城市的凝聚力，以此来改善房地产市场状况，真正实现整体国民经济的协调和可持续发展。

一、房地产开发投资增速加快，华南、华东、华中增长较快

2018年1-2月，全国房地产开发投资10831亿元，同比增长9.9%，增速与2017年同期和全年相比，分别加快1.1和2.9个百分点。

分地区看，中东部地区增长较快，东北地区最慢。2018年1-2月，东部地区完成房地产开发投资6497亿元，同比增长11.6%，增速比全国高1.7个百分点;中部地区投资2147亿元，增长13.4%，增速比全国高3.5个百分点;西部地区投资2055亿元，增长3.7%，增速比全国低6.2个百分点;东北地区投资132亿元，下降15.3%，增速比全国低25.2个百分点。

分行政区域看，2018年1-2月，华东地区投资规模最大，完成投资37284亿元，占全国房地产开发投资的47.3%，增长12.3%，处于较快水平;华南地区增速最快，增长18.8%;华中地区也保持较快增长，实现投资1222亿元，增长11.1%;华北和东北地区出现负增长，分别下跌3.4%和15.3%。

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二、土地购置量跌价平，区域分化显著，华东、华中、西北地区增速较快

2018年1-2月，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比小幅下跌1.2%，增速比2017年全年回落17个百分点，构成较大反差。土地成交价款为794亿元，基本与上年同期持平。

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分地区看，2018年1-2月，中部地区购置土地850万平方米，增长24%，增速最快，同时也是四大地区中唯一一个保持增长的区域。其余三大地区土地购置面积均保持负增长，且跌幅均在10%以上，具体看，东部地区购置土地914万平方米，同比下跌11.8%;西部地区购置土地495万平方米，下跌10.5%;东北地区购置土地85万平方米，下跌12.9%。

分行政区域看，受陕西省土地购置面积大幅增长原因，西北地区土地购置实现138万平方米，增长增长101.5%，增速在七个行政区域中最快，但其整体规模仍较低，仅高于东北地区。2018年1-2月，华东地区是土地购置面积的绝对主力，共购置土地1140万平方米，增长12.9%，占全国土地购置总量的48.6%，增速仅次于西北地区;华中地区购置土地431万平方米，增长12.1%;东北、华北、华南、西南等4个区域土地购置面积则均出现负增长，其中华南、西南跌幅较大，分别下跌38.7%和32.8%。

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三、新开工面积增速回落，华东地区增长最快

2018年1-2月，房地产开发企业房屋新开工面积17746万平方米，增长2.9%，增速比2017年全年回落4.1个百分点。其中，住宅新开工面积13032万平方米，增长5%，增速回落5.5个百分点。

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分地区看，2018年1-2月，东部地区商品房新开工面积增长最快，实现8416万平方米，增长8.7%;中部地区受河南、湖北新开工面积下降影响，整体出现下跌，新开工面积为5025万平方米，下跌2.5%;西部地区保持低速增长，整体增长0.5%，但地区内部差异显著，广西、重庆、贵州等省市区保持20%以上的增长速度，但内蒙古、云南、陕西、甘肃、宁夏等省市区则出现20%以上的下跌。东北地区受辽宁跌幅较大影响，整体跌幅明显，同比下跌65.4%。

分行政区域看，2018年1-2月，华南地区新开工面积增速最快，增长13.0%;华东地区和西南地区次之，分别增长6.3%和4.5%;华北、东北、华中及西北地区新开工面积增速均出现负增长，其中东北地区跌幅最大。

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四、商品房销售增速继续放缓，华南、西南、华中等地区增长较快

2018年1-2月，全国商品房实现销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速较2017年全年回落3.5个百分点。其中，商品住宅实现销售12727万平方米，同比增长2.3%，增速在各类房屋中最低。

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分地区看，东部地区出现较明显下跌，其他地区保持较快增长。东部地区实现商品房销售面积6022万平方米，同比下降5.5%，在四大区域中增速最慢。东北地区实现销售面积416万平方米，增长15.2%，增速在所有区域中最快。中部地区和西部地区分别实现销售面积3923和4272万平方米，增长10.7%和13%，也都保持着两位数的增长。

分行政区域看，东北地区和华中地区增长较快，华北地区出现较大幅度下跌。2018年1-2月，华东地区销售面积规模最大，但增速平缓，低于全国平均水平1.6个百分点，增长2.5%。东北、华中、西南等地区保持两位数增长，分别增长15.2%、14.7%、12.1%和10.4%。华北地区受北京、天津、河北等省市均出现较大幅度下降的影响，整体降幅显著，同比下降32%。华南地区受广东和海南销售面积出现下跌影响，整体出现小幅下跌，跌幅为3.1%。

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五、房屋平均销售价格整体涨幅上升，除华北外各地区平均涨幅均超过10%

从绝对价格来看，2018年1-2月，全国商品房平均销售价格为8511元/平方米，与上年同期相比，上涨10.7%。其中，商品住宅平均销售价格为8292元/平方米，同比上涨13.1%。二者涨幅与上年同期相比，均出现较涨幅加快的特征。

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分地区看，各地区平均涨幅均超过10%，其中东北地区平均上涨17.4%，涨幅最高;东部地区涨幅为12.9%，涨幅最低。所有地区房价涨幅均高于全国平均水平，其主要原因是房屋成交的区域结构发生变化所致，即相对价位较低的中西部地区销售面积增速更快，导致其比重上升。

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六、市场乍暖还寒，区域分化持续

对于当前房地产市场出现的复杂态势，我们认为当前的房地产只能用乍暖还寒来形容。尽管前两个月投资指标增速出现回升，但这主要是受其他费用激增影响导致，其中主要是土地购置费，据测算，1-2月其他费用对房地产投资增长的贡献率达76%，带动投资增长7.5个百分点。剔除掉其他费用的影响后，建筑安装工程和设备工器具购置对房地产投资的拉动作用仅有2.3个百分点，表明当前房地产市场投资形势并不乐观。

从区域间的指标来看，区域分化的态势仍在持续，这是房地产市场发展到一定阶段后会必然出现的一种现象。其背后也有着多方面原因，一是城镇化进程进入中后期，城市间人口结构调整的特征更加明显，而人口规模是决定着一个城市房地产容量的最核心因素;二是经济发展走向时时代，新旧动能转换以及科技进步使得产业分工调整加快，城市经济格局被重新定义，城市发展排序变化频繁;三是人均住房面积接近临界点，部分城市房地产存量已接近饱和，据统计局数字，2016年全国城镇居民人均住房建筑面积已达到36.6平方米，未来市场发展空间相对有限。在这一情况下，部分城市的房地产市场已出现饱和，而部分城市和区域则由于经济活力和产业发展较好，对外来人口保持着较大的吸引力，市场空间较大。从近几年的发展状况分析，华东、华中、华南、西南地区发展相对更为亮丽，也是房地产市场保持平稳发展的重要支撑力量，而其他几个区域的房地产市场则出现了不同程度的调整，未来房地产调控的复杂程度会继续上升。

面对区域房地产市场分化成为一种常态，2018年的房地产调控既要坚持房地产调控不放松，因城施策，精准调控，有力确保房屋库存压力大的地区库存水平平稳下降，也有效抑制热点地区房价的不合理上涨，保持房地产市场的稳定。

同时，对于部分区域房地产市场出现的增速回落甚至出现负增长，也要深入分析，客观对待。要认识到当前房地产市场出现回落甚至下滑有其客观必然性，对于由于市场饱和增长放缓出现的正常调整，政府要保持定力，转变发展理念，转变增长方式，重新激活当地经济增长活力，加快产业升级步伐，提升城市的凝聚力，以经济发展来改善房地产市场状况，真正实现整体国民经济的协调和可持续发展。

表格 2018年1-2月各行政区域房地产主要指标增速对比

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附录:

1.东、中、西部和东北地区划分

2.行政区域划分

华北地区包括北京、天津、河北、山西、内蒙古等5个省(市、自治区)，东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江等3个省(市、自治区)，华东地区包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东等7个省(市、自治区)，华中地区包括河南、湖北、湖南等3个省(市、自治区)，华南地区包括广东、广西、海南等3个省(市、自治区),西南地区包括重庆、四川、贵州、云南、西藏等5个省市自治区，西北地区包括陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等5个省(市、自治区)。 (作者:国家信息中心宏观经济与房地产研究组)

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