专聊房君|未来十年，“光棍”数还会增加，可有两样东西，将比现金房子贵重作者：纵横论

文章图片

文章图片

文章图片

文章图片

作者：纵横论市
在城市化、货币与经济的发展下，房地产市场经历了快速的发展，其价格也越来越高，不过，随着国家的持续调控，楼市已没有了往日的狂欢，赚钱效应不再，购房者也越来越理性，因为谁都怕成为接最后一棒的人。虽然在一些热点城市还有为高价房买单的人，但在专家看来，这不过是少部分有钱人的“接力游戏” 。可以看出，未来十年，买房或将是一件考验“智慧”的事，何出此言？有几个重要原因，不可不察。
第一，房价收入比越来越高
房价收入比，即住房总价与家庭总收入的比值，例如，房子值50W ，家庭总收入为10W万，房价收入比=50W/10W=5 ，它是衡量一座城市或者一个区域房地产市场健康与否的关键指标之一，合适的房价收入比有利于房地产可持续发展。
依据国际通行说法，房价收入比在3-6为合理区间。事实上，我们目前很多城市的房价收入比已经偏离合理区间的最高值，以2019年部分城市为例，据机构数据显示，深圳以35.2高居榜首，厦门、北京、上海、三亚均在20以上，郑州、西安、济南、哈尔滨等北方城市也超过了10 。收入跟不上房价上涨速度，可以想象，未来十年，如果始终保持这种趋势，即便有购房需求，但钱从哪里来呢？
第二，住房空置率越来越高
中国住房到底有多少？是不够住，还是过剩了？不少人把房价上涨，归咎于住房供不应求，事实上如何呢？其实，在很多时候，我们只看到了每年商品房的供应数据，而对于我们其他的住房存量视而不见。
如是研究院对此有过一个比较详细的研究统计，我国住房包括公房、商品房、保障房、小产权房4大类。商品房虽然建得多，但也仅占38% ，而小产权房和保障房分别各占24% ，公房也占了14% ，可以看到，商品房仅占到总量的不到4成。
所以，央行不久前发布的一份调查报告所说“我国城镇家庭户均住房达到1.5套，两套及以上家庭占比为41.5%”就不足奇怪了，而没有房的家庭只有4% ，对比看出，整体住房空置率越来越高是一个不争的事实。但是，房子建设不可能停止，未来十年，毫无疑问，住房存量将是一道靓丽的“风景线” 。
第三，货币供应增长率越来越低
M2 ，是反映货币供应量的重要指标。央行原副行长吴晓灵曾把这些年房价快速上涨的原因归咎于“货币发行量过大” ，由此可见，货币量是影响房价趋势的重要因素，不过，这种情况正在迎来“长期逆转” 。
M2增速从2017年回落到8%-9%区间以后，一直到2020年2月，仍旧在8.8% ，这3年多，不仅告别了二十多年的两位数增长，连9都不到了。只是在经历这次突如其来的风波后， M2才重回两位数增长，谁都知道，这是应对特殊事件的特殊办法。正如央行负责人所说，金融支持政策具有阶段性，会提前考虑适时退出。实际上，从央妈最新公布的10月份M2增速看，已经从5-6月的11.1%回落到10.5% ，回归到正常不过是时间问题。