因此对龙光来说 ， 越快入市卖房 ， 就能越少地占用资金成本 。 不把进度搞快点 ， 这100多亿就打水漂了！
于是 ， 从乱军中杀出一条血路的龙光 ， 不得不马不停蹄的对地块进行开发建设 ， 效率高到“拍地结束不到1小时 ， 挖掘机就进场了” 。
据我估计 ， 除了快速入市 ， 龙光大概率还会捆绑精装修 ， 把利润空间再搞大点 。
此外 ， 从爆出的户型图来看 ， 都是面积100㎡以上的3-4房 ， 拍地时政府规定的90/70政策 ， 龙光看来也不打算遵守了 。
【子木聊房|龙光前海天境：投资价值超过润玺，但居住体验太差】但某宇宙房企的教训告诉我们 ， 高周转搞得太快 ， 并不是什么好事情 。
我在论坛看到 ， 不少购房者就非常担忧 ， 龙光这么疯狂赶工 ， 会不会影响建筑质量？
此外 ， 开盘太早意味着交付时间延长 ， 虽然开发商省了不少钱 ， 却会大大增加购房者的资金成本 。 关于这一点 ， 我们在下文会详细分析 。
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10.71万/㎡的限价 ， 对龙光而言是不小的挑战；对不差钱的买家来说 ， 则是千载难逢的赚钱机遇 。
9月份刚传出入市消息时 ， 龙光天境的风头 ， 一度盖过华润城润玺 。 甚至有人说 ， 这个盘可能会比润玺的利润空间还大 。
表面上看 ， 这个观点其实不无道理 。
一方面 ， 润玺的限价可能上调不少 ， 导致价差空间缩小 。
而龙光天境的价格 ， 拍地时就确定了10万多点的限价 。 当然 ， 可能要考虑装修费 。
目前 ， 龙光天境周边15年以上楼龄的二手房价格已经去到10-16万/㎡ ， 像诺德假日花园14.5万/㎡ ， 铭筑16.2万/㎡ ， 前海时代16.4万/㎡ ， 一二手价差倒挂达到5万/㎡以上 。
因此 ， 龙光天境一旦入市 ， 将又是一个“大礼包式”的打新机会！
另一方面 ， 润玺属于短期见成效的产品 ， 龙光天境则更适合长持 。
润玺是准现房 ， 短时间内确实能马上套利 ， 二手房均价18万/㎡ ， 新房如果卖12万/㎡ ， 即便买最小的户型 ， 一进一出也有600万的利润 。
但是18万/㎡的价格 ， 以后再往上涨的空间还有多大呢？
华润城附近就一个万象天地 ， 未来几年周边也没有新的利好了 。 虽然去年因为大冲学校的好成绩导致房价暴涨 ， 结果今年中考直接吊车尾打脸 。
对比一下得房率要高不少 ， 学府中学的学位 ， 均价才12万/㎡的阳光粤海 ， 华润城的性价比就显得不高了 。
要是未来新学区科华学校的成绩起不来 ， 华润城就更没有想象空间了 。
而龙光天境未来的涨幅 ， 可以参考同片区的前海时代 。
目前 ， 前海时代二手房均价16.4万/㎡ ， 比华润城要低一些 。 但是 ， 这个价格是没有学区因素抬升的 ， 纯粹是因为前海地段的加持 。
而前海天境步行范围内 ， 有国家博物馆、国际医院、哈罗公学等等顶级配套 ， 周边还有一大堆空地 ， 未来的利好数不清 。
这个盘还有一定量的海景户型 ， 没有海景还有水廊道的公园水景 ， 这都是房价升值的支撑 。
因此 ， 如果你的资金实力可以长持 ， 投资前海相比华润城 ， 未来的获利空间确实要大得多 。
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但是 ， 上面的分析 ， 并没有将交楼时间、捆绑精装修等因素考虑进去 。
如果算上额外的时间和资金成本 ， 龙光天境的投资价值就要打一些折扣了 。
毛坯价10.7/㎡+大概率会有的装修费+传闻中的喝茶费 ， 保守估计 ， 最后的实际价格至少13万/㎡ 。
原本价差空间5万/㎡ ， 现在只剩3万/㎡了 。
而不管是装修费还是喝茶费 ， 都是无法贷款的 。
虽然在深圳 ， 大部分新房从买入到卖出 ， 都要超过5年以上的时间 。
而龙光天境由于开盘太早 ， 交楼还得2-3年 ， 交楼后2年办证 ， 3年限售 ， 持有周期至少要7年 。
相较之下 ， 华润城润玺现在已经封顶 ， 交楼时间要短得多 。

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