聚焦庄里事|房地产欠下那么多债，钱都去哪儿了？最近

最近，相信你一定看过这样一个段子：
房地产发展这么多年，现在卖房子的欠一屁股债，买房子的也欠一屁股债，更玄幻的是，卖地的地方政府也欠了一屁股债……
问题来了，房价涨了那么多，钱都被谁赚走了？
有人就问我，这个问题，能不能给出来一个好的解释？
卖房子的欠了一屁股债，指的是房地产开发商基本上都是负债累累，这个确认是真的。有人根据企业公开信息，整理出来全国排名前100的房地产企业2019年底的情况，那真的是负债累累、触目惊心。
除了这个表格，还有人从宏观现金流的角度，用当年的商品房销售额，减去房地产开发投资到位资金，再减去房地产纳税额，每年都是负值， 20年累积下来，总金额高达55.6万亿元人民币，理论上说，这全部都是房地产企业的负债，而且是不考虑利息情况下的负债。
所以，有人开玩笑说，原来房地产开发商才是全国最爱国、最坚决做多中国的群体，他们20年如一日的坚持不懈、源源不断往房地产开发中投入新的资金……
再来看买房的居民，欠下一屁股债，当然也是真的。

根据中国人民银行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》，截止到二季度末，金融机构的房地产开发贷款余额 11.97万亿元，个人住房贷款余额32.36万亿元。
这句话的意思就是，过去这么多年累计，房地产开发商欠下金融机构11.97万亿元，而买房的居民部门则欠下银行32.36万亿元。
至于地方政府的欠债更是众所周知，我们这里采用财政部官方数据：截至2020年8月末，全国地方政府债务余额25.1万亿元。其中，政府债券24.91万亿元，非政府债券债务0.19万亿元。
所以，这个段子里“欠一屁股债”的说法，都是千真万确的真事儿——但是，接下来的问题， “钱都被谁赚走了” ，却问得不那么正确了。
因为，微观个体关于钱的债务债权，与宏观主体关于钱的债务债权，完全不是一码事儿。
从个人感受来说，我欠你1万元，就是欠了你1万元，我有债务，你有债权，但对于宏观的部门主体（如本段子中的房地产开发商、买房居民和地方政府）而言，他们的债务债权关系很大程度上是相互交织在一起的——我的债务可能就是你的债权，甚至我的债务也是我的债权。
因为当代信用经济中，宏观的债务和钱，基本上就是一码事。
这么说，可能还是有点抽象，我们用更简单形象的方式来说明。
我们不妨想象一下，一个房地产开发商，通过开发房地产赚到了钱，支付股东员工的工资奖金分红、政府的税收之外，其余的钱，以各种形式形成了房地产开发商的自有资产。然后，房地产开发商以这些自有资产为抵押，从银行申请贷款，并且在市场上发行债券，供投资者和金融机构购买，甚至还通过信托等渠道获得资金……这就是房地产开发商的债务。
所以，房地产开发商债务的债权人，一部分是金融机构，穿透的话，是居民储蓄和央行额外提供的信贷；另一部分是市场资金，穿透的话，还是居民部门的投资理财资金。
房地产开发商用融到的这些钱，向地方政府支付土地出让金，开发建设更多房子，由此进入下一轮循环。
再来看地方政府的债务是怎么形成的？
地方政府从拍卖土地中获得土地出让金，还获得了一部分地方税收资金，还有一部分钱来自中央政府的转移支付，但是，地方政府要花钱的地方更多。
教师及所有公务员的薪水支付要花钱，诸如城市的供水系统、供电系统需要定期维护完善，为了发展经济，地方政府还要大量投资铁路、公路、机场等交通基础设施，另外还有退休人员的退休金支付，医保系统支付、农村建设……