宋玉成律师说拆迁|最高法院判例解读：建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员转让【案情简介】

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【案情简介】
再审申请人李某某因诉被申请人海南省三亚市人民政府、海南省三亚市天涯区人民政府、海南省三亚市综合行政执法局、海南省三亚市天涯区城市管理局（以下简称天涯区城管局）房屋规划行政强制拆除一案，不服海南省高级人民法院（2019）琼行终347号行政判决，向最高院申请再审。
再审申请人认为，案涉房屋已被认定为符合规划，属于合法的建筑物。天涯区城管局提供的2016年处罚文件系伪造，不能作为审查依据。因此提出再审，请求撤销一、二审判决，依法再审本案。
【裁判结果】
最高人民法院经审查认为，根据《土地管理法》第九条第二款规定，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。再者《三亚市农村建房管理办法》对村民自建房的容积率、建筑面积作了详细规定，农村村民建房，容积率不得大于1.25 ，每户建筑总面积不得超过150平方米，家庭人口较多的（≥5），每增加1人，建筑面积可增加30平方米，但每户总建筑面积不得超过218平方米。同时该管理办法规定，农村村民建房，应当在依法取得的宅基地面积范围内建房，超出宅基地面积建房或建筑容积率超出批准要求的，超出部分视为违规建筑，按违章建设处理。
本案中，案涉建筑共有十栋六层房屋，总建筑面积为30948.18平方米，已超过上述规定最高标准的9.92倍，故天涯区城管局认定案涉建筑为违法建筑并决定强制拆除，符合法律规定。李某某主张的再审事由不能成立，不应予以支持。因此裁定驳回再审申请人李小祝的再审申请。
【律师说法】
关于案件的审判结果相信大家有了一定的了解，在这里牵扯出一个问题：建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员转让。关于这一点，法律上究竟如何规定的呢，在这里宋玉成律师给大家简要介绍下。
（一）宅基地上房产转让的现象出现的原因有哪些
基本是有两种情形。一方面，随着城乡一体化的发展，许多农民到城市就业谋生，达到了一定的条件，便选择在城市购买房屋，其农村的房屋因而闲置，想要把在农村的房屋转让出去。另一方面就是因为现在城市的房地产价格非常高，能在城市购买一套商品房可不是一件易事。于是很多人便把目光投向了城市周边的农村宅基地住房，认为宅基地住房不仅便宜，面积大，而且居住起来和商品房也没什么区别，甚至觉得更舒适。同时由于近两年房屋拆迁情形变多，很多人抱着投资的心理进行购买的。
（二）关于农村宅基地上的房屋向非本集体转让的合同无效
那么农村的宅基地上的房屋可以购买吗？我们分成两类情形分别来探讨。
1.城镇居民购买的情形
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证” 。该规定为禁止性规定，属于效力性强制性规定，在此情形下宅基地的房屋转让合同是无效的。
2.非本村村民购买的情形
根据《土地管理法》六十二条第六款规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅” ，该法律规定增加了村民可以利用闲置宅基地、住宅，但并未完全取消限制条件。根据中央农办和农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号），其中第五条“鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”仍将宅基地转让限于本集体经济组织内部。因此，依照法律规定，非同一集体经济组织成员之间关于农村宅基地买卖的协议仍应为无效。