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xi说楼市|房子过户给子女需留意！2种常见模式并不划算，有一种更经济

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现如今，房子是大部分家庭最重要的财富。尤其是随着房价的逐步上涨，父母名下的老房子价值也水涨船高，这对于每一个家庭而言无疑是希望看到的一面。
但另一个现象又随之而来。随着住房逐步普及，尤其是现在最常见的4-2-1式家庭结构，自己有1套房、父母有1套房，自己的下一代未来还会有房，这就意味着以后一个家庭会出现多套房的局面。
房子多了自然值得高兴，可这些房子该用什么样的方式获得，才最划算呢？比如父母的房子以后肯定是自己的，自己的房子以后肯定是孩子的，但这些房子该通过继承、赠与、买卖3种方式的哪一种，才能实现利益最大化呢？

首先说一下房子过户常见的税种，主要有三大类
个人所得税：按房屋总价1%或差额部分的20%征收。若满五年且为唯一住房，则免征；
契税：按最新的《契税法》规定，首套房面积90平以下1% ， 90平以上、144平以下1.5% ，非首套一律3% ，超过144平一律3%
增值税及附加：一般为成交价的5.5%左右（网签价÷（1+5%）×5.65%），满两年免征（部分城市出台新规，满四、满五免征）
此外还有0.1%的印花税，买卖双方各承担0.05% 。
下面，分别讨论结合案例来分析，常见的继承、赠与、买卖三种方式哪一种更划算。

第一种方式：继承过户子女作为父母房产的第一继承人，用继承的名义可能是大部分子女首选的方式，或能想到的最常见的方式。
但这种方式可能是最麻烦的。
首先，虽然子女是法定第一继承人，但如果没有遗嘱，那么事实上所有的第一顺位继承人都是拥有继承权的，比如子女、配偶、父母的父母。
其次，继承的前提得是父母已过世，否则在世时继承是不生效的。如果父母一方还在世，那么作为子女最多只能继承一半的房产。
此外，按照最新民法典规定，遗嘱优先顺序以“最后一份遗嘱优先” ，即使之前做过遗嘱公证，效力依然在最后一份遗嘱之后。所以，继承的方式最后“房落谁家”还是未知数。

而从缴税方面考虑，如果采取继承父母房产的方式获得房产，要缴哪些税呢？
按照现行规定，房产继承个税免征、增值税免征、契税免征，三大税全部免征，仅需要缴纳0.05%的印花税即可。
看起来，继承的方式是最划算的，几乎没有任何成本。
但这种方式实际上适用于“不打算卖”的情况，也就是继承后没有对外出售变现的打算。
按照规定，非满五唯一的继承住房，出售时需要缴纳几乎全款20%的个人所得税（法律规定，以财产转让收入减掉受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。因继承仅需0.05%印花税+少量登记费用，因此近乎于全款的20%）。
举个例子：小陈通过继承获得了父母一套价值100万的房子，以150万价格出售。那么，小陈需要缴纳30万的个人所得税，以及不满两年还得缴纳近10万的增值税，加起来高达40万。即便满两年，增值税可以免掉，个税只要不唯一都无法免征。

第二种方式：赠与过户所谓赠与，即父母与子女签订书面赠与协议，将自己的房子赠与给子女，与继承不同的是，赠与过户父母在世时即能实施。

稿源：(xi说楼市)

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标题：xi说楼市|房子过户给子女需留意！2种常见模式并不划算，有一种更经济

傻大方

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