北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问：
章哥您好！我们在灵境胡同宏汇园有一套70平的房 ， 公益西桥有一套120平的房子 。 孩子在西城上小学 。 请教您：西城的那套房的前景如何？价格能稳定在什么样的水平呢？感觉有些鸡肋 ， 卖吧有点儿舍不得西城的位置和户口 ， 不卖吧压着一笔钱 。 我们想置换一处一层带院子的房子 ， 有推荐吗？目前卖掉公益西桥的房子再补点儿能置换么？
回答：
1、从投资来讲 ， 建议是在确保孩子学位的情况下 ， 把西城学区房置换到其他区 。 但这带院子的我可不好说 ， 不是中介 ， 手里也没房源 。
公益西桥的我倒建议留着 ， 如果是城南嘉园的话更应该留着 。 这里可以说是四环边保值和升值最佳的板块和小区了 。
2、西城学区房的前景 ， 我说不好 ， 至少是不敢确定 。 但我们可以预设一些条件 ， 来看看如何保证学区房的前景 。
最主要的就是必须保持学校的质量不下降 ， 而且要保持住与其他行政区的成绩差距 ， 否则家长们在有其他选择的情况下 ， 就未必来追捧西城学区房了 。
那要想做到这点 ， 首先就得让政府少在其他区开办分校 ， 否则开一所就会调离几个骨干 ， 甚至是校长 。 学校好建设 ， 校长和师资却没那么好培养 。 新区学校的那些好老师和有能力的校长哪儿来的？大多数不都是从东西海挖的吗 。
其次是让东西海别再锁区 ， 多招收其他区的尖子生吧 。 没有好的生源 ， 再牛的师资和硬件也没用 。 而真正的牛娃 ， 无论在哪个区 ， 考试成绩都不会差 。 如果继续锁区 ， 那大量的好学生将与西城无缘 ， 相对只会提高其他区的成绩 ， 降低西城的成绩 。 这就相当于以后让清华北大只允许招收北京的考生 ， 那估计用不了多久就会被江浙所超越 。
最重要的一点 ， 让中央别再疏散核心区的功能和人口了 。 因为疏散走、或者少来一个孩子 ， 身后至少跟着俩家长 。 可教育资源又是肯定会被疏散的 ， 至少会向其他区平衡 。 而中央的这种政策 ， 简直就是跟学区房业主对着干 ， 耽误房子升值 。
3、稳定在什么水平我也不知道 。 不过从20年来的房价历史看 ， 西城区的升值率并未超过北京平均值 。 所谓的学区房能保值且升值快 ， 不过是中介和无良媒体的刻意宣传罢了 。 这世上本没有什么稀缺 ， 所有的稀缺都是人类的想象所造成的 。
要想稳定住价格 ， 那就是保持住供需关系 ， 学区房则在我看来有点儿难 。
谁都知道北京的房价之所以这么高 ， 大部分原因就是靠外地人给推高的 。 学区房也不例外 ， 最早只有他们才买学区房 ， 北京人无所谓 。 在2006年之前 ， 东西海的老房很落寞 ， 涨幅长期弱于大盘 。 谁让开发商们在四环外盖了那么多的新小区 ， 品质好环境也好 ， 引得大量的人口向周边迁移 。 那会儿的东西城 ， 包括方庄 ， 房价相对下降很多 ， 方庄从典型的富人区变成了平民区 。
可那会儿外地孩子要想在北京上学 ， 只有两个选择 ， 要么买房、要么交赞助费 。 于是很多人干脆买房 ， 能省下一笔择校费 ， 这也就稳定住了东西城的房价 。 我记得大概在2002-2004年 ， 北京核心区的各个学校大多都是外地孩子 ， 北京人成了少数群体 。
2006年之后 ， 新《教育法》出台 ， 就近入学开始深化执行 ， 择校费等形式也逐渐被禁止 。 尤其是2008年 ， 中关村三小校长贪污近两个亿的案件曝光 ， 引发教育系统大整顿 。 之后就更得招生透明了 ， 学区房价格一路走高 ， 把之前落后大盘的升值才给找补了回来 。
那也就是说 ， 东西城学区房的价格以前是依赖于市场 ， 现在是取决于政策 。 那就只要让政策不变就行 ， 别老动不动的就改革 ， 那就能保持学区房的优势 。

稿源：(章哥说买房)

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标题：章哥说买房|北京买房：学区房要想保值，需要满足以下3个条件