其五是2021年-2025年第五轮房地产大大涨 。 时隔五年 ， 重提住房消费 ， 房地产新一轮大涨不可避免 。 住房消费到住房消费健康发展 ， 意味着刚需与改善 ， 生活品质型是国家支持的住房需求 。 同时 ， 房子的质量、配套、环境未来进一步加强 。 不可忽略的是房地产的库存、结构性、区域性、土地错配的问题 ， 依然是需要制度改革 。 房地产市场与调控继续保持着以往的节奏 ， 坏时救好时压 。
一个侧面的论据是住建部门的文章指出 ， 房地产市场保持平稳健康发展 ， 基本实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标 。 自2016年第四季度到2020年 ， 正好是四年多的调控持续 ， 新一轮调控的城市数量、政策的力度、区域的范围 ， 都与之前的没有可比性 ， 基本上是75个城市之内 。 主要是围绕限购、限贷、限价、限签、限售、限商、限企、限离、土地限价限房价、竞自持、配建与租赁房、共有产权房等政策 。


房地产市场的基本面没有任何的改变 ， 其一是制度层面未根本性改革 ， 商品房预售制度、预售资金监管制度、公积金制度、按揭制度、土地制度的土地招拍挂制度、土地所有权制度、70年土地使用权制度、房企土地储备制度、房企融资制度（只是规则的调整）、住房制度、住房保障制度 。 其二是市场层面未改变变化 ， 结构性过剩与库存过高 ， 土地供应错配与供不应求 。 因此 ， 房地产市场前景依然是非常明朗的 。 其三是房地产调控 ， 短期的临时政策 ， 房住不炒 ， 长效机制处概念阶段 。
宏观经济的基本面没有实质性改变 ， 其一是中国经济的增长动力与驱动模式 ， 依然是投资与消费 ， 其中投资的关键 ， 房地产是引擎器 。 其二是中国财政收入与地方经济发展方式 ， 依然是卖地与房地产税收收入 。 其三是人口红利没有消退 ， 户籍的取消 ， 三孩的政策将放开 ， 人口的增长与家庭结构的分裂 ， 供需基本面没有发生改变 。 其四是住房需求 ， 依然是非常庞大的 。
商品房销售不断的回升 ， 就是最好的证明 。 国家统计部门统计的数据显示 ， 1月-9月 ， 全国商品房销售面积11.71亿平方米 ， 同比下降1.8% 。 其中住宅销售面积下降1.0% ， 办公楼销售面积下降16.5% ， 商业营业用房销售面积下降15.3% 。 房价平稳向上 ， 城市分化 。 9月全国70个大中城市 ， 一二三线城市房价同比涨幅继续回落 。 其中一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落 。 环比、同比依然保持着稳中有升趋势 。
过去20年 ， 中国2000年房价均价为2103元 ， 2010年房价均价为5029元 ， 2020年房价均价预计破10000元 。 可以明显看出 ， 20年来房价持续上涨 ， 其实综合两方面房价上涨是合理现象 。 其一是房价 ， 是一种货币现象 ， 从2000到2020年的20年里 ， M2（广义货币供应量）连续17年保持两位数的增长 ， 仅在2017年之后降低到8%左右 ， M2的持续增长 ， 意味着货币不断超发 ， 通货膨胀增加 ， 超发的货币涌入市场必然要有去处 。

其二是根据统计数据 ， 2000年城镇化率为36.22% ， 2010年城镇化率为49.95% ， 2019年城镇化率为60.60% ， 可以看出城镇化率平均以每年1.2%的速度增长 ， 相当于每年有1200万人口进入城市就业和生活 ， 造成了大量的住房需求产生 ， 住房供应量远小于住房需求量 ， 进一步导致供需基本面发生改变 ， 房价上涨 。 根据上涨幅度来计算 ， 1990年到2000年间房价涨幅为199% ， 2000年到 2010年间的房价涨幅为139% ， 2010年到2020年间的房价涨幅为100%左右 ， 可见房价上涨的幅度明显缩减 。
五年之后 ， 国家重提住房消费的信号意义明显 ， 即住房消费 ， 是中国最大的消费 ， 房地产是中国经济最大的内需 ， 引擎器 ， 稳定器 ， 未来政策的转向与调整的信号 。 首先必须把一刀切的地方调控政策“误伤”的部分刚性需求和合理的改善性需求解放出来 。 其要农民工、务工人员 ， 这部分需求挖掘出来 。 把城市更加性的住房需求放出来 。 其次是让不合理的限制性政策取消或调整 ， 向市场回归 ， 引导和推动行业健康发展 。

稿源：(谢逸枫)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn1101c04602020.html

标题：谢逸枫|谢逸枫：重提住房消费是否意味着十四五房地产新一轮大涨？( 三 )