在这其中 ， 重庆、长沙虽然贵为新一线城市 ， 但刚需门槛一直在百万以下 ， 可以说是对刚需非常良心了 。 可以预见 ， 这些城市未来会加速人口的涌入 。
2在了解完刚需门槛后 ， 我们还要搞清楚城市的「置业动力」 ， 这决定了未来楼市的真实价值 。 当然这里的置业动力并不能单纯的用常驻人口来衡量 ， 还要考虑到近5年的人口增速、小学生增速、人均GDP和第三产业占比等等 。
这份报告也给出了相应的答案 。

数据显示 ， 深圳刚需购房潜力排名第一 ， 北京、广州、上海分别位列其后 。 接下来在二线比拼中 ， 成都排名第一 ， 紧接着是杭州、重庆、武汉、南京、东莞和苏州 。
成都超越杭州 ， 我认为最大的原因是区位环境和产业结构 。 成都属于西南地区龙头代表 ， 对成渝地区有绝对的虹吸力 ， 不像杭州还有上海、苏州、宁波、南京等城市分流 。
成都的产业多元化 ， 有工业基础 ， 也有自由丰富的市场经济 。 从今年疫情后首次提出地摊经济开始 ， 就证明这个城市对刚需的包容度足够 。
当然杭州在蚂蚁集团宣布落地后 ， 也在创新科技以及高端人才层面打出了一张王牌 ， 最近三年 ， 117.2万人口的流入量也是国内罕见的 。
在TOP30中 ， 我认为满分是100分 ， 60分以下是不及格的 。 例如太原、石家庄、大连、福州、宁波、贵阳等 。 这些城市当然也存在投资价值 ， 但市场分化严重 ， 需要寻找核心极值 。 例如贵阳的观山湖新区就是城市的顶点 ， 而老城区则没有多余的投资价值 。

在人口潜在需求层面 ， 除了一线城市以外 ， 重庆、东莞、成都、西安、淮南、天津均位列前十 。
值得一提的是淮南这个城市 ， 是稀有的三四线入围的城市 。 这是因为近5年来常住人口增加109.3万 ， 常住人口增速46% ， 小学生规模增速61% ， 在众多城市中均排名靠前 。
当然淮南的经济还不能与一二线城市同日而语 ， 但这种城市的学区价值是非常稳固的 。
3接下来我们再研究当下全国购房者市场的年龄组成结构 。
还记得前几年 ， 有机构通过大数据得出：中国购房者平均年龄为29.5岁 。 很多人还以此为傲 ， 因为对比全球各地 ， 中国人的买房平均年龄实在年轻 ， 证明我国居住市场发达 。
事实并非如此 。 刚需报告显示 ， 单看我国刚需购房年龄 ， 已经集中在33.2岁这个年龄段 。

在一线城市中 ， 北京、上海的刚需购房者年龄最大 ， 分别达到了35.5岁和36.7岁 ， 受制于城市高房价及限购政策等影响 ， 刚需群体在一线城市购房置业难度相对较大 ， 需要更长时间的资金积累才能实现 。
新一线城市中天津、长沙的的刚需购房者年龄最大 ， 分别为37.5岁和34.7岁 。 天津购房者年龄大的主要原因 ， 一是房价相对于收入较高 ， 二是当地人非常喜欢全款买房 ， 对杠杆力度极度保守 。
用我朋友的话讲 ， 天津人非常爱和平 ， 能保守即保守 ， 千万不能出乱子 。
而长沙购房者年龄偏大 ， 也是源于当地人的性格 。 当地人喜欢住大房子 ， 对居住品质要求较高 ， 而且认为房价相对合理 ， 涨幅空间有限 ， 并不急于购房 ，
在19个一线、新一线城市中 ， 重庆、成都、合肥等城市刚需平均购房者年龄相对较低 ， 其中重庆刚需购房者年龄最低 ， 约为29.4岁 。 这些城市都是区域核心城市 ， 周边地区人口规模大 ， 城市人口呈现净流入状态 ， 吸引了大量年轻人 。
还记得前几年大家都在谈论80后购房 ， 《北京爱情故事》《蜗居》等影视的经典荧幕片段还在脑海翻转 ， 转眼间 ， 90后即将成为“后浪”的主力 。
4在刚需报告中 ， 还有一个数据特别重要——“本地户籍占比” 。 占比大 ， 说明楼市主要需求来自于同城 ， 占比小则说明主要刚需需求来自于外地 。
我们行内特别喜欢拿这个数据去判断城市房价的投资潜力 。

稿源：(子木聊房)

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标题：子木聊房|再说一次，这些城市的房子相对更有价值( 二 )