文章图片



文章图片



文章图片



文/子木近段时间的楼市 ， 可以用一个词来形容 ， “躁动” 。
尤其是10月25日 ， 中科院发布住房大数据显示 ， 近一年时间 ， 部分城市房价下跌的市场走势已经戳破了“房价永远上涨的神话” ， 根据数据 ， 近一年来 ， 共有十个城市的房价累计跌幅超过5% 。
更多媒体大肆报道 ， 稍加渲染便流量赫然 ， 深得唱空一族的喜欢 。 很多读者跑来问我情况是否属实 ， 接下来楼市会以怎样的趋势前行 。
其实根据我的观察 ， 中科院的这份报告只关注了国内重要城市 ， 一些没上榜的三四线城市房价跌幅远超于5% ， 甚至达到10%～20% ， 更多的是高位横盘 ， 有价无市的现状 。
但我为何不去分析这些现象呢 。 因为没有意义 。
懂楼市的人都知道 ， 国家近几年打击炒房客 ， 无所不用其极 ， 现在以纯炒房为目的的资本以及个人很难入场了 。 剩下的 ， 只有带有投资属性的无房刚需族 。
现在楼市最有价值的 ， 就是给予这部分人购房建议 ， 而不是现象级爽文 。 因为你知道这个城市大跌没有用 ， 而是要剖析为何而跌 ， 何时进入谷底抄底时期 。 或者如何买到性价比更高的房子 。
投机者过多考虑短期利益 ， 而忽略长期成本 ， 就是这个道理 。
前几天我看了张磊的《价值》 ， 有一段话写的非常好：
“真正的价值投资应该掘弃通过精确计算的功利方法来实现所谓成功的方式 。 无论处于怎样的金融周期 ， 经济有没有泡沫 ， 价值投资者都应该依靠企业的内生增长获得投资收益 ， 不能依靠风险偏好或估值倍增 。 ”
同理 ， 对楼市来说 ， 不应该过多考虑舆论环境、炒作氛围和政策利好 ， 而要找到楼市的「内生增长」的长期价值——刚需 。
所以这段时间我一直在研究各个城市的刚需特征 ， 以便有助于推理出真正的“势” 。 接下来用到贝壳研究院最新发布的一份报告《2020年城市刚需购房报告》 ， 请大家静下心来阅读 。
1在过去的楼市中 ， 刚需这个概念被定义了很多 。 例如有住房需求但没房子的人 ， 有房子但需要更多的房子来满足生活需要……
但我对刚需的理解如下：
首先不能以有没有房子作为判断依据 ， 例如我有一套房子 ， 孩子长大了 ， 我需要买一套学区房用来解决上学问题 ， 这是刚需；我有一套房子 ， 但很小 ， 我需要置换更大的来提高生活品质 ， 这也是刚需 。
而且必须以投资的角度购房的才能称为合格刚需 ， 因为大概率你不可能在一个房子里呆一辈子 ， 当你置换时 ， 前者决定了你未来居住天花板的高度 。
最后刚需一定要有购买力 ， 没有购买力的叫“需要” 。
在理清了这个概念后 ， 我们再来研究当下市场 ， 刚需购房门槛的高度 。
在《刚需》提到的22个主要城市中 ， 可以看到 ， 一线城市的刚需购房门槛已经稳超300万 ， 比新一线城市以及二线城市高出一个段位 。

（单位：万元）

其中北京刚需上车门槛最高 ， 达到350万 ， 是沈阳的5倍 。 按照目前北京平均工资9000元/月来计算 ， 不吃不喝也得32.4年买到一套刚需房 。 所以在一线城市买房在考验个人能力的同时 ， 更多的是在考验家庭的钱包厚度 。
值得一提的是 ， 厦门刚需上车门槛已经达到266万 ， 超过广州 ， 跻身全国第四位 。 按照当下厦门的平均工资收入 ， 每平4万多的二手房均价来讲 ， 可以说是全国对刚需最不友好的城市 。 所以在厦门生活的人 ， 尤其是岛内 ， 非富即贵 。 这制约了一定人才的流入 。

稿源：(子木聊房)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn1031c020R020.html

标题：子木聊房|再说一次，这些城市的房子相对更有价值