【专聊房君|“坏消息”来临，明年房子全凉凉？专家：3大戳心问题更让人悲伤|随着经济的不】_

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专聊房君|“坏消息”来临，明年房子全凉凉？专家：3大戳心问题更让人悲伤

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随着经济的不断回暖，房地产也处于快速恢复，据统计部门信息显示， 1-9月份，全国商品房累计销售面积同比仅降1.8% ，正当一些专家认为房地产市场还会一路继续高歌时，这个楼市的“金九银十”则给市场泼了一盆冷水，比如说北方市场整体疲软，开发商打折促销不断，即便一些热点城市，除了价格倒挂盘温度尚可外，其他非核心地段，品质一般的房子去化率较差，而且让分析师大跌眼镜的是，案场到访量数据持续下降，市场反弹力度正一点点被消磨，这不免让人对明年的房地产趋势产生担忧。

当然，专家认为，楼市的微妙变化，并不会引起非业内人过多关注，实际上，除了市场本身的“条件反射”外，楼市还有3大“坏消息”来临，深刻影响着明年的房地产市场，或让明年房子热度不再，全凉凉。
1.城市化率超过60% ，人口迁徙出现新变化。
截至到2019年末，我国常住人口城镇化率为60.60% ，正常情况下，今年将在此基础上更上一层楼。但根据研究人士追踪的情况看，也正是从2019年起，城市化已经进入到下半场。城市人口呈现由过去“乡村全面流入到各等级城市”过渡到“由中小城市向大城市、区域核心城市流动”转变，意味着城市人口全面增长的阶段成为历史。
任泽平团队报告指出，近两年人口流动呈现更大城市化和都市圈化，千万级大都市圈对全国人口贡献的增量持续超过50% ，整体看，一二线城市人口大幅净流入，三四五线城市人口流出，劳动力子女先于子女随迁，人口流向呈现“人随产业走、往高处走”的趋势。这也表明，注定产业、经济竞争力不行的城市，其人口将会越来越少，城市空心化，空置房增多将不可避免。

2.楼市库存重回2016年，再次供大于求局面逐渐形成。
决定房价趋势的因素有很多，比如货币供应，收入，还有财税政策等等，但最直接的因素则是“供求” ，每一个城市都有一个供需平衡线，有专家总结出来是12个月，即按照过去1年的平均去化速度， 12个月内能去化完所有新房库存，说明该市场供小于求，房价易涨，如果去化周期超过12个月，房价下行压力大。
【专聊房君|“坏消息”来临，明年房子全凉凉？专家：3大戳心问题更让人悲伤】据地产研究机构最新统计数据显示，截至到9月底， 71个重点城市的新建商品房库存面积为4.92亿平方米，环比上个月增加8.1% ，同比增加12.3% ，库存有进一步累积趋势。而且通过对比发现，其中，有相当部分的三四线城市、部分弱二线城市库存量基本与2016年持平，彼时正好是这轮去库存初期，若对应城市继续保持现有供应水平和去化速度，住房供大于求的局面或再次重现。

3.房贷利率止跌，购房成本或提高。
在买房过程中，能够全款的毕竟是少数，大部分人需要通过按揭贷款才能实现住房梦。今年以来，为支持实体经济发展，市场上的资金越来越多，不过，随着经济逐步恢复，信贷政策也在进一步收缩，特别是阻止非房地产资金流入到房地产行业，严格审查资金流向，包括严控信用贷、抵押贷等资金变相成为购房款。据融360监测数据显示， 10月份首套房和二套房的平均房贷利率分别为5.24%、5.55% ，与9月份持平，这是继今年连续9个月房贷利率下降后的首次止跌。鉴于目前良好的经济恢复趋势，信贷有进一步收紧趋势，加上银行年终吸储，资金并不宽裕，本轮房贷利率低点正在过去。