【张世杰讲|买不起房也租不起房的年轻人, 或成为中国“逆城市化”进程的灰犀牛( 三 )|房地产行业波】_

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逆城市化是人口从大城市和主要的大都市区，向小的都市区、小城镇甚至非城市区迁移的分散化过程。主要原因是城市居民对生活环境自然化倾向的追求、大城市工业向外寻找廉价的土地和劳动力，以及交通和信息技术的发达。
参考欧美国家的逆城市化进程，其流程是城市中的富裕阶层最先搬离城市，紧接着中产阶层随之迁徙。也就是说，逆城市化的本质是城市本身已经过度发展，人们因渴望更幸福、更宜居、更舒适的生活环境而主动选择迁至大城市周边的区域生活，并将资源一同带出。
而现阶段，住在北京五环外、六环外、甚至干脆住在河北，每天消耗四五个小时在上下班路上的人，显然并非是富裕和中产阶层，而是北京的新赤贫阶层。他们的生活现状是，既离不开北京，又住不在北京，所以被迫选择距离北京很远的郊区生活。他们并非资源拥有者，所以他们住在远郊区，并不能将真正高价值的资源带至这里。
逆城市化进程，前提是已经充分完成了城市化。而现阶段，中国显然还处于城市化进程的快速发展期，此阶段就出现大量因无法融入城市而被迫离开城市的新生代年轻人，显然就是灰犀牛事件的表现，是隐藏未知风险的境况。
还是以北京为例，近几年来北京一直都在加速清理违规租房，而“合规”租房的市场补充却又迟迟跟不上。如果单纯从该事件来看，北京在主动引导人口流出，引导北京“逆城市化”（向河北）的动机比较突出。
但北京非常特殊的一个情况是，北京周边环境过于落后， “环京贫困带”的说法有其深刻的现实道理。更糟糕的是，华北地区又是中国环境污染（尤其是大气污染）的重灾区，离开北京到河北，生存环境和质量非但没有提升，反而丧失了北京的众多资源。起码从现阶段来看，是得不偿失的。
另外，依照中国的人口体量和产业结构，我也并不认为中国会完全按照欧美国家的逆城市化方向进行。相反，我个人倾向于城市群概念，其实就是中国版的“逆城市化”模型。因为中国起步过低，人口过多，完全实现全民城市化（一二线城市级别城市化，或者说是省会级别城市化）并不现实。未来大体量的人口城镇化，是需要依靠城市群方式实现城市化的。
【张世杰讲|买不起房也租不起房的年轻人, 或成为中国“逆城市化”进程的灰犀牛】每一次的房价和房租明显变动事件背后，都是中国城镇化进程新趋势产生和变化的重要节点。相比黑天鹅事件，灰犀牛事件中的风险多数是可预见，可管理，可博弈的。正确对待灰犀牛事件，完全有可能借助时间与趋势，实现风险收益的最大化。

稿源：(张世杰讲)

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标题：张世杰讲|买不起房也租不起房的年轻人, 或成为中国“逆城市化”进程的灰犀牛( 三 )

傻大方

张世杰讲|买不起房也租不起房的年轻人, 或成为中国“逆城市化”进程的灰犀牛( 三 )

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