【小嘿嘿杂谈|万科：二十年行业标杆，三傻总龙头，进入狙击区( 四 )|万科一直是房】_

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2015年以来，二线城市货值占比都是最高的，超过一半，明显高于Top3和Top10的均值。

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同时，这意味着在主要一二线城市，万科的市占率非常高。华泰证券根据克而瑞2019年城市销售榜以及各城市销售额，计算得出万科在26个城市的市占率。整体而言，万科在一、二、三线及以下城市的市占率分别为6.51%、7.38%以及2.87% 。

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跟恒大、碧桂园相比，公司明显更保守，也因此错过了2015年至2017年那波三四线城市地产的牛市，但是也保证了未来几年公司结算的合理盈利水平。
三是快周转。虽然碧桂园被誉为快周转的王者，但是万科才是真正的快周转之母。万科2008年确定了“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不”政策，并率先提出“5986”模式，即拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。
5、股权之争
万科的成功离不开股东对管理层的不干预。但是股权分散也容易引来野蛮人，万科的股权之争持续两年多，最终深圳国资委成为单一大股东，持股比例为27.91% ，宝能、安邦基本退出前十大股东，尤其是宝能，陆续减持两年多，赚了400亿之多。

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现在的股东里虽然深圳国资委一家独大，但是万科表示自己是无实际控制人的公司，依然是完全的公众公司。深圳国资本身就是以白衣骑士的角色进来的，相信干预管理层经营的可能性不大。
股东里，国信证券-工商银行-国信金鹏是2014年成立的员工持股计划，截止目前，持股数量4.57亿股，占比3.93% ，持股市值119亿元。
目前高管们持股比例并不大，郁亮的持股市值只有2.35亿元， 2019年年薪1252万元。相信跟他对万科的贡献比，这点钱股东们都觉得少了。

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总之，现在的股权结构比之前分散的股权结构肯定好多了。
6、估值
本来还想写写万科布局的新业务，鉴于篇幅原因，本文就到底为止吧，下面直接聊聊估值。
不知道大家是否认可中国的房地产已经到了下半场，全国商品房销售面积应该已经到顶了，未来大概率是高位盘整：1999-2017年中国房地产行业销售面积由1.34亿平快速增长至16.94亿平， CAGR高达15.1% ，而2017年-2019年房地产行业销售面积则维持在17亿平。

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这意味着万科快速增长的时代肯定一去不复返了。上面券商预测的20%左右的增速应该是未来几年的最快增速了。
历史看万科估值极限在5倍市盈率左右，高一点可以到15倍， 10倍算是中枢。

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按照2022年584亿净利润，按照10倍市盈率来看，市值区间在5840亿左右。目前万科市值3256亿元，距离三年一倍市值2820亿不远了，算是一个合理的建仓位置。

稿源：(小嘿嘿杂谈)

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