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不过很明显 ， 近几年开始 ， 销售额增速从2018年开始大幅下滑 ， 2018年增长率只有11.58% ， 2019年只有3.94% ， 2020年上半年实现销售金额3205亿元 ， 由于疫情影响下滑了4.85% ， 销售面积2077万平方米 ， 增速也在下滑 。 原因嘛 ， 我们后面在分析 。

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与此对应 ， 合同负债规模持续增长 ， 但是增速下滑明显 。 2018年到2020年上半年只有24%、14%和7% ， 截止2020年上半年 ， 合同负债总规模6159亿元 。

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公司自己披露 ， 公司合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算 ， 合同金额合计约6953.3亿元 ， 较上年末分别增长10.6%和14.2% 。
合同负债核算的就是已售未结算房产 ， 等到达到结算条件后就可以结算营业收入和净利润了 。 这意味着未来三年公司的业绩压力非常大 ， 地产这块可能面临低速增长的情况 ， 15%或许就是一个比较合理的增速预测了 。
拿地稳 。 万科基本都是顺周期拿地 ， 顺周期的好处是安全 ， 坏处是没有爆发 。 2014年以来 ， 万科的新增土地权益总价持续增长 ， 2018年则略有下滑 。

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截至2020年上半年末 ， 公司在建项目和规划中项目的总建筑面积约15719.7万平方米 。 其中在建项目总建筑面积约11023.5万平方米 ， 权益建筑面积约6595.2万平方米；规划中项目总建筑面积约4696.1万平方米 ， 按万科权益计算的建筑面积约2803.2万平方米 。 公司总土地储备约为2019年销售面积的3.8倍 ， 相对来说土储比较充足 。
但是跟公司地位相比 ， 近几年拿地规模行业排名排在恒大、绿地之后 。 原因嘛 ， 我觉得万科稳字当头 ， 在有意的控制房地产开发规模 。

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虽然销售规模增速在下降 ， 但是存货规模肯定还是在上涨的 。 存货增长率2016年以来也在持续下滑 ， 截止2020年上半年 ， 存货余额9321亿元 ， 规模在这里 。 虽然增长率略有下滑 ， 但是绝对额非常高 ， 2016年至2019你 ， 存货增加金额992亿元、1307亿元、1522亿元和1467亿元 。

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为什么这两年销售金额和拿地规模增速均在下滑 ， 因为2018年9月万科就提出了未来的目标：活下去 。

当时不少人都觉得万科在小题大做 ， 万万没想到 ， 2020年9月恒大差点活不下去了 。
其实倒不是真的活不下去 ， 而是万科的稳健经营 ， 提活下去是为了更好地活着 。 作为经历过地产行业大风大浪的万科来说 ， 稳健才能让股东放心 。
2、经营现金流稳
万科拥有房地产企业最好的经营现金流净额 ， 2010年以来持续为正 ， 虽然多数年份净现比小于1 。 2017年至2020年上半年经营现金流分别达到了823亿、336亿、457亿和226亿 。

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经营现金流持续保持在一定规模不仅说明了公司稳定的经营情况 ， 也说明了公司对销售、拿地的控制情况 。 很多人会觉得净现比小于1不咋地 ， 我们对比一下就明白了 。
看一下恒大的经营现金流 ， 2011年到2019年 ， 只有2018年经营现金流为正 。

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保利地产经营现金流也不稳定 ， 2017年为流出293亿元 ， 2018年和2019奶奶分别为流入119亿和392亿元 。

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万科间接法现金流量表显示 ， 万科经营现金流稳定的另一个原因就是占用上游的款项 ， 应付规模比较大 。 万科经营负债规模非常高 ， 2020年6月达到了2660亿元 ， 占总资产的比例接近15% 。

【小嘿嘿杂谈|万科：二十年行业标杆，三傻总龙头，进入狙击区】数据来源：WIND
经营现金流好意味着什么？意味着扩张时可以有效地控制有息负债规模 。 2010年至今 ， 公司有息负债规模持续增长 ， 截止2020年上半年 ， 有息负债规模高达3501亿元 ， 但是有息负债率比较低 ， 只有19.4% 。

稿源：(小嘿嘿杂谈)

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标题：小嘿嘿杂谈|万科：二十年行业标杆，三傻总龙头，进入狙击区( 二 )