8月26日晚 ， 深圳湾畔的深圳人才公园 ， 庆祝深圳特区建立40周年的无人机灯光秀 。 摄影/林如娇━━━━━ 从东湖丽苑起步 ，中国房地产的“深圳基因” 完成从一片滩涂到滨海豪宅区蜕变的深圳湾 ， 只是近10年来 ， 深圳房地产市场飞速发展的一个缩影 。穿过深圳湾海景豪宅的光芒 ， 往历史深处追寻 ， 深圳在中国房地产史中 ， 更鲜明的身份是“先行者” 。 过去40年里 ， 深圳开创了无数个中国房地产历史上的“第一” 。 有人说 ， 中国的房地产市场 ， 饱含“深圳基因” 。 有人则说 ， 深圳的房地产史 ， 就是一部微缩的中国房地产史 。1980年 ， 中国的第一个商品房小区——东湖丽苑就诞生在深圳 。 彼时的深圳首任房管局副局长骆锦星与港商刘天就合作：深圳出地 ， 港商出钱 。 东湖丽苑于1980年开工 ， 1981年竣工入住 。 在骆锦星眼里 ， 东湖丽苑是住房商品化、物业管理等诸多新事物的起点 。比如物业管理 ， 1981年3月 ， 深圳市物业管理公司成立 ， 成为中国内地第一家物业管理公司 ， 对东湖丽苑进行专业化物业管理 ， 开始了对物业管理新体制的探索 。时间倏忽到了1987年 ， 这一年的12月1日 ， 深圳举行了中国第一场土地拍卖 ， 时任深房公司总经理的骆锦星以525万的价格赢得中国土地“第一拍” 。 这片意义非凡的土地上修建了东晓花园 。中国土地“第一拍”之后一年多 ， 中国宪法修改 ， 规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让” 。 自此 ， 中国的土地交易才有了宪法依据 。其后 ， 诸多房地产开发商诞生、发展 ， 进驻深圳掘金 ， 深圳的多个楼盘开始演绎属于自己的“传奇” 。1988年9月 ， 深圳市第一块以美元作价 ， 也是国内第一块采取国际招标方式出让的土地 ， 由中海地产深圳公司中标 。 在这块土地上建起的海富花园 ， 开创了深圳房地产史上的多个“第一”：在当时成为第一个采用示范单位促销的楼盘 ， 第一个引进按揭付款方式的楼盘 ， 第一个采用进口外墙材料的楼盘 ， 第一个设计下沉式卫生间的楼盘 。1998年 ， 深圳万科四季花城项目推出万科第一代专利产品——情景花园洋房 ， 并在2002年获得国家知识产权局的专利授权 。“深圳受香港影响巨深 。 ”朱文策说 ， 从基本土地制度 ， 包括1987年触动修宪的“土地第一拍”、70年住宅年限设计以及50%的土地开发率上限 ， 到房地产预售/楼花制度、物业管理等 ， 可以说都是复制了香港 。朱文策举例说 ， 上世纪90年代 ， 内地开发商向香港豪宅学习了很多做法 ， 比如架空层 ， 底层不做住宅 ， 做成公共活动场所 ， 以提升小区的公共活动空间；建设小区会所、泳池、园林 ， 以及引入物业管理 。 在居住产品的设计层面 ， 开发商也有许多创新 ， 比如围合式小区 ， 当时 ， 万科城市花园率先采用“社区围合”和“人车分流”的设计手法 ， 引发开发商纷纷效仿 。
1989年至1992年的海富花园 ， 开创了深圳房地产史上的多个“第一” 。 图片来源：中海地产官微40年间 ， 深圳的居住产品不断更新换代 ， 从小平房、城中村 ， 到筒子楼、福利房 ， 到如今深圳湾林立的豪宅、丰富完善的居住产品线 。 与住宅产品更新换代的历程相随 ， 深圳房价的变化之巨同样令人难以预料 。 1980年开卖的东湖丽苑 ， 均价2730元/平方米；1988年 ， 东晓花园开盘价仅有1600元/平方米 。 时间一晃到了2020年 ， 如今 ， 深圳湾的后海+蛇口这一片区域 ， 房价最高达到18万-20万元/平方米 ， 代表了深圳房价的最高点 。从2003年开始跟进观察深圳楼市的朱文策回忆 ， 以楼市论 ， 2004年到2006年 ， 福田、南山、宝安渐次起步；2007年上半年 ， 深圳房价暴涨50% ， 下半年遭遇次贷危机 ， 房价显著下跌；2008年底 ， 在次贷危机之后“四万亿”计划出台；2009年政策进一步宽松 ， 很快深圳房价又开始“狂飙”；2010年到2014年 ， 市场偏平稳；2015年 ， 深圳房价再次高位翻倍；2016年到2019年又转为“平静”；而今年上半年 ， 深圳房价又涨了30%-40% 。━━━━━ 住房自有率不足30% 土地管理制度深化探索获支持 40年来 ， 深圳的人居环境有了天翻地覆的变化 ， 然而在房子越盖越好的同时 ， 深圳的房子也很贵 ， 深圳人想买一套房特别不容易 。 朱文策认为 ， 从住房价格负担、实际住房拥有率两个指标看 ， “深圳居民很辛苦” 。在8月28日深圳市房地产业协会主办的一场活动中 ， 深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在公开演讲时坦言 ， 目前 ， 深圳市住房累计数量达1068万套、6.12亿平方米 ， 人均面积27.8平方米 ， 还没有达到国家和广东省的最低标准线 。 他表示：“主要原因是我们还有70%多的人居住在城中村 ， 城中村占深圳住房面积的54%左右 。 ” 深圳市住房总量虽然超过千万套 ， 然而 ， 其中的商品房少之又少 。 朱文策说 ， 这些住房中 ， 真正的商品房只有约180万套 ， 其他接近7成都是小产权房、工业宿舍 ， 商品房的比例不足20% ， “总量看起来够 ， 但很多都不是成套住宅 ， 造成了结构性的大矛盾 。 目前 ， 深圳住房自有率非常低 ， 已经降到了30%以下 。 ” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐持有同样观点 。 站在40周年的时间点上回眸 ， 他认为 ， 深圳房地产最显著的特点是供需矛盾突出 ， 人口集中导致住房需求上升 。 “在市场预期较高的情况下 ， 新市民获得合适住房的难度越来越大 。 ” “未来 ， 深圳的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系 ， 建立覆盖城市新市民的包容、开放的多元化供给体系 ， 改善市场结构失衡的状态 。 ”许小乐表示 。10月11日 ， 一则关于深圳的消息“刷屏” 。 据新华社报道 ， 近日 ， 中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（简称《方案》） ， 涉及27条内容 ， 其中提到的“支持在土地管理制度上深化探索” ， 对于深圳土地新一轮改革具有积极意义 。据悉 ， 在支持深圳土地管理制度深化探索方面 ， 《方案》提出了多项举措：将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准；支持在符合国土空间规划要求的前提下 ， 推进二三产业混合用地；支持盘活利用存量工业用地 ， 探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制 ， 完善闲置土地使用权收回机制；深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革；支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场 ， 完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系；试点实行土地二级市场预告登记转让制度 。对此 ， 易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称 ， 《方案》赋予深圳农地转建设用地更大权限 ， 使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大的权限 。 与此同时 ， 有助于加快土地的盘活、丰富土地供应 ， 存量用地改革和增量用地改革一起 ， 能够真正丰富深圳的土地供应 。此外 ， 对于深圳房地产发展的未来方向 ， 张学凡在上述公开演讲中提出 ， 新加坡是深圳学习的榜样 。 他表示 ， 未来 ， 深圳将一手抓调控市场 ， 一手抓住房保障体系建设 ， “对于公共住房 ， 政府的职责是做兜底的事情 ， 我们的目标是 ， 将来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中 ， 这是一个长远目标 。 另一个目标是在‘十四五’期间 ， 深圳的人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米 。 ” 据深圳市规划和自然资源局消息 ， 今年 ， 深圳计划供应的居住用地较去年增加一倍 ， 达到293.2公顷 。 同时 ， 计划到2035年将居住用地供应比例提高至25% ， 住房总量达到7.2亿平方米以上 ， 常住人口人均住房建筑面积达40平方米以上；新增建设各类住房170万套以上 ， 其中公共住房不少于100万套 。文 |王海亮

稿源：(V房产)

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标题：＂原＂V房产|深圳特区四十年 | 城市中心不断西移，滩涂地上建起高楼( 三 )