② 亚运城的户型和装标都很好（大阳台 ， 南北对流 ， 他最喜欢公卫里那个洗衣房） ， 一步到位 ， 配套成熟 ， 很多朋友和同事也都住在这里 ， 基本不会砸手里 。
③ 他预测4年后 ， 亚运城二手房能涨到3.4万/㎡ ， 那么这个方案到时卖出时 ， 自有资金回报率比较高（收益部分/首付） 。
emmm~不得不说 ， 这位网友还挺有自己想法和见解的 ， 但是二娃的建议却是：投资 ， 别买亚运城！

首先 ， 二娃不得不承认 ， 亚运城在番禺里面 ， 的确算得上是刚需上班族的第一选择 ， 毕竟配套成熟 ， 大社区 ， 有地铁 ， 环境好 ， 学位好 ， 价格也相对比较便宜 ， 买来自住没毛病 ， 而且还会很舒服 。
但要说投资嘛！对不起 ， 亚运城算是拖后腿的那一个 ， 因为在近10年中 ， 它的房价涨幅 ， 甚至连大市都没跑赢！
不信 ， 来看一组数据：

◎ 数据截止于2020年9月28日
据克而瑞数据显示 ， 广州亚运城2010年网签均价为12477元/㎡ ， 连续卖了10年后 ， 截止2020年9月28日 ， 它的网签均价已经涨到了26244元/㎡ ， 涨幅达110.3% 。
wow~ ， 涨幅高达110%呢 ， 看起来是不是很高的样子？但大家需要注意的是 ， 这可是10年的涨幅呀！
而同在番禺的万科欧泊 ， 人家2014年开盘时 ， 均价为17000元/㎡ ， 而现在呢 ， 二手房都已经卖到45000元/㎡了 ， 仅6年时间 ， 房价涨幅就远超亚运城 ， 达164% 。
更可怕的是 ， 增城、南沙的楼盘 ， 5年时间内 ， 房价都已翻倍了 ， 就亚运城一直保持内敛 ， 龟速的在行走 。

从未来几年看 ， 亚运城这种龟速运动可能还将持续下去 。
一方面 ， 它的地段决定了它高调不起来 ， 虽然地域属于番禺 ， 但实际已经到了南沙边界了 ， 但它又不属于南沙 ， 所以 ， 番禺中心区的繁华 ， 它没命享受 ， 南沙大湾区的红利 ， 它又想蹭蹭不着 ， 属于“三不管地带”的睡城 。
另一方面 ， 亚运城自成一城 ， 你要说周边有啥吧？好像除了农田 ， 也没啥了 ， 房价缺少了一些强势的产业中心做支撑 。
此外 ， 亚运城体量实在太大了 ， 估计还要卖几年才能卖完 。 而且 ， 在有一手房压制的情况下 ， 二手房一来转手困难 ， 二来价格也起不来 。
所以 ， 从投资角度来看的话 ， 亚运城我首先给pass掉！

那么 ， 又是什么原因让他想买中央城呢？
他是这么回答我的：
① 中央城 ， 100㎡三房 ， 单价3.5万/㎡（期望四年后 ， 二手涨到4.8万/㎡ ， 按涨幅37%算） ， 总价340万 ， 首付164万（四成首付118万+转名费46万） ， 月供0.9万 。
② 户型和装标都很一般 ， 但是在黄埔 ， 也是知识城最适合上车的盘了 。 J1栋 ， 在寺庙旁 ， 但不直望；大部分配套未定 ， 有风险 。
③ 这个方案到时卖出时 ， 整体收益率最高（收益部分/买入时总价） ， 收益149万 。

◎ 中央城规划图
emmm~看完他对项目的价格预估后 ， 我觉得他可能对中央城有些误解 。 首先 ， 3.5万/㎡入手 ， 其实在首期开盘的买家中 ， 不算便宜了 。 从投资考虑的话 ， 买中央城2年后交房 ， 然后中间拖拉一下 ， 拿到房产证差不多2年半了 ， 再限售2年 ， 基本等于5年后才能出手 。
而那个时候呢 ， 大把投资客也会抛售 ， 尤其是以2.8万-3万/㎡买的那一批内部员工 ， 他们和你同时抛售 ， 你挂4万/㎡ ， 他挂3.8万/㎡ ， 你觉得买家买他的 ， 还是买你的房子呢？你竞争得过吗？
另外 ， 这位网友预估中央城4年后二手房卖4.8万/㎡ ， 说真的 ， 4年后 ， 中央城一手房能不能卖4.8万/㎡都是一个大大的问号 ， 更别说二手房了！
要知道 ， 中央城体量巨大 ， 建筑面积就有270万㎡ ， 卖个5年-8年一点都不稀奇 ， 而按照黄埔旧改计划来看 ， 3年内就要拆66条旧村 。

稿源：(我是房二娃)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn100Y5W102020.html

标题：我是房二娃|高出市场价3000元/㎡，我把南沙房子卖了后，心好慌！( 二 )