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可是 ， 我国包括购物中心在内的商业地产 ， 翻新频率远低于发达市场 。
▲不同类型的商业存量改造（来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
陈启宗在2017年的《致股东函》中谈到：“本人敢说我们的物业的建筑超群绝伦 ， 世上绝无仅有 。 我们旗下每座购物商场皆可被视为优质的公众艺术品 。 ”足见其对恒隆广场建筑品质的自信 。
还有一个陈启宗引以为傲 ， 经常对外说起的故事是：一个美国的投资人第一次到访上海恒隆广场 ， 感到很震撼 ， 猜测这个商场开业不到3年 ， 实际上当时上海恒隆广场已经开业10年了……
之所以能有这样的效果 ， 就在于恒隆会不断的改造 。
以“最赚钱”购物中心——上海徐汇的港汇恒隆广场为例 ， 2017年第一季度 ， 其启动了改建优化计划 ， 为期三年 ， 主要内容是翻新办公楼、商场主楼和新翼——比如大台阶拆除、辅楼裙房、地下室、食街幕墙及连廊等的改造 。
此前 ， 港汇恒隆广场前有39级、约2层楼高的大台阶 ， 拆除之后 ， 广场一下子开阔了许多 ， 可以成为一个开放式文化艺术广场 。 再加上主入口及周边幕墙的改造， 大幅提高了港汇恒隆广场的整体颜值 。 主入口处左右各新增一座钢结构建筑 ， 还便于引入国际化品牌 。
▲来源：恒隆官网
地铁出入口改建之后 ， 与广场平齐 。 实现了经由现状恒隆广场主通道进出轨道交通1号线徐家汇站的出入口功能 ， 将地铁12号出入口由既有楼梯迂回出地面形式 ， 改造为两侧直接出地面形式 。
此外 ， 港汇恒隆广场还预留出空间 ， 与徐家汇天桥连廊相连 。 使得商场主楼整体定位在之前的基础上有所拔高 ， 并带来更多客流 。
▲来源：恒隆官网
当然 ， 改造需要付出成本 。 投入多少改造合适？一般而言 ， 改造成本原则上需要5年内收回 。 这方面 ， 我国香港的领展商业地产REITs就做得很不错 ， 其平均每年投入8亿港元左右改造存量 。
▲来源：微信公众号“商业地产与电商”
03
凯德大悦城龙湖早已布局
网购的迅速崛起 ， 使得越来越多消费者选择在网上搜寻大量同质化产品并进行比价 ， 即便购物中心发展体验经济来吸引客流 ， 但交易还是严重被线上分流 。
绝大多数百货商场和购物中心 ， 早在几年前就感受到了巨大的危机 。 如何实现商业的数字化（利用互联网、物联网和无线通信技术 ， 赋能商业实现其渠道、营销、运营数字化、智能化） ， 是近年来商业地产运营商需要回答的一个重要问题 。
今年的新冠疫情黑天鹅事件 ， 更是增大了这一紧迫性 。 实体商业需要做的是顺应时代趋势 ， 构建起应对新消费时代的底层能力……很多标杆 ， 已经走在前面 。
凯德中国有一个很大的团队是专门做数据的 ， 凯德某老总曾表示 ， 凯德最担心的竞争对手不是大悦城、万达或者万科 ， 而是阿里、腾讯或者京东 。 为了不在接下来的洗牌中被洗掉 ， 凯德必须要更多的让科技为业务赋能 。
在业务与数字化整合方面 ， 大悦城直接作为一把手工程来推动 。
因为 ， 购物中心运营商的角色在转变 ， 过去更多是扮演房东的角色 ， 之后要成为资源整合者 ， 未来要有平台思维要成为流量运营者……如何吸引流量 ， 提高转化和粘性 ， 该引入什么品牌和造什么活动……都要以数据为决策依据 。
初级模式：突破物理限制 ， 实现更大范围的引流
商场是一个有地缘限定的生意 ， 一个商场的核心顾客来源范围主要在周边的5-7公里之内 ， 想要突破物理的边界 ， 唯有依靠线上 。 这是数字化在商业地产运营中最初级 ， 也是被应用最多的 。
今年疫情期间 ， 凯德迅速通过数字化平台帮助商家线上销售 ， 取得了显著成效 ， 也进一步加速了其自身生态体系的数字化建设 。
稿源：(读书会撩)
【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn0Z5Z5S92020.html
标题：读书会撩|2020，一些商场满血复活越来越火，另一些却关门了！( 三 )
