除了品牌集中度超高（事实上是最高） ， 不论是一二线品牌还是轻奢品牌 ， 涉及的货品还全 ， 且种类多 。

此外 ， 日常经营上的动作 ， 也要跟定位或者说调性匹配 。 对SPK的消费群体来说 ， 价格不是最重要的 ， 高品质的服务与高端品牌才是 ， 因此SKP基本不搞打折促销 ， 年度的大型活动也只是通过送礼品、礼券等方式来强化消费者的粘性；SKP也不接受团体消费和旅游团 。 他们认为 ， 这会扭曲市场信号 ， 从而影响SKP供应链机制 ， 以及对SKP忠诚客户的服务品质 。
再比如 ， 大悦城瞄准的是18-35岁新兴中产阶级这一部分的客群 ， 以年轻、时尚、潮流、品位为特征 ， 购物中心是主体 ， 无论是品牌定位、品牌Slogan还是各类主题活动 ， 都围绕这些特征展开 。 其组合中的公寓、住宅、写字楼、酒店等多业态 ， 也向这一目标靠拢 。
比如 ， 大悦城旗下的 “Le Joy Hotel 大悦酒店 ”， 以及长租公寓品牌 “Joyer Apt. 大悦乐邑 ”。 前者是瞄准25 岁至 40 岁城市中高端商旅、爱好交往和追求自我风格居住体系的人群；后者以创意与趣味为主导 ， 将居住、社交与活动完美结合 ， 下设三条产品线：青年公寓 “ 大悦乐邑 fresh”、白领公寓 “ 大悦乐邑 ” 和服务于企业中高管等追求更高品质生活族群的半服务式公寓 “ 大悦乐邑 OLIVE”……
谈定位 ， 就不能不说到业态分布 。
比如 ， “ 商场 + 酒店 ” 的经营模式是很多持有型商业物业的标准配置 ， 这样能够共享客流 ， 交换提供配套服务 ， 实现 “1+1>2” 的效果 。
无锡恒隆广场写字楼超过40%的租户 ， 是跨国公司以及顶尖企业 ， 这些企业的工作人员都是其购物中心的潜在消费者 。
此外 ， 就是购物中心内的业态分布 。
北京SKP零售占比高达87% ， 远超北京其他商场 ， 餐饮和其他功能区域占比较低 ， 这也是体现其调性的一个点 。
过去几年 ， 餐饮作为体验式经济的一种 ， 被各大商场用来作为引流的灵丹妙药 ， 但大多效果并不佳 ， 因为“体验式就是租金收入低的意思” 。
对高端商业 ， 甚至中高端物业而言 ， 餐饮业态占比过高 ， 反而会让顾客在购物中心停留的时间减少 ， 并承受更大的租金收入压力 。
上海恒隆广场 ， 餐饮业态只有17%左右 ， 腾出的空间全部留给服饰品牌（比例达67%） ， 为更多一线品牌提供了开设大型旗舰店的机会 。
在陈启宗眼里 ， 电影院能起到吸引大量客流、同时拉动业绩增长的作用 。
上海恒隆广场的商场部分体量大约为6万平方米 ， 面积不是特别大 。 陈文博就曾不无遗憾地表示 ， 由于体量较小 ， 很可惜商场里没有引进电影院和书店等 。
当然 ， 这并不意味着调性不能变 ， 2014年首轮商户租约到期时 ， 济南恒隆广场就开始了第一次品牌调整工作 ， 目标是从国际名品mall转变为Lifestyle生活方式mall ， 而是一旦定了 ， 要保持相当长度的时间 。
02
再好的商场都有老去的时候
改造调整提升是永恒的主题
任何事物都有成长期 ， 成熟期和衰退期 ， 购物中心更是如此 。 这就带来一个矛盾——一方面 ， 购物中心是不动产 ， 另一方面消费行业的变化十分迅速 。
事实上 ， 消费行业是过去十余年里变化最快的行业之一 ， 体现在购物中心上 ， 则表现为去主力店、电商崛起、核心购买力年轻化、快时尚的出现等……

要让购物中心有持久的生命力 ， 必须不断地改造更新——一是要保持硬件的新 ， 迎合时代的审美偏好；二是要不断调整业态 ， 迎合新的消费趋势 。
国外成功的购物中心即便在是扩张期 ， 每年也会有10%以上的投资预算用于存量改造 。
国内做的好的购物中心 ， 同样如此 ， 除了上面提到的北京SKP ， 还有朝阳大悦城、798三里屯盈科中心等 ， 也莫不是如此（如下表所示） 。 很多是三年一小调 ， 五年一大调 ， 因为再好的项目、再好的规划、再好的招商业态 ， 也不可能永远受到青睐 。 调整、改造和提升是购物中心永恒的主题 。

稿源：(读书会撩)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn0Z5Z5S92020.html

标题：读书会撩|2020，一些商场满血复活越来越火，另一些却关门了！( 二 )