河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社告诉《中国新闻周刊》 ， 这种现象在十多年前比较普遍 ， 政府为了政绩工程 ， 忽悠开发商拿地、盖项目 ， 很多是口头答应 ， 没有盖章也没有签约 。 2013年之后政策收紧 ， 过去的做法行不通 ， 项目成了违法违规用地 。 “另外 ， 政策三五年一变 。 原来这块土地可以盖房子 ， 后来根据城市发展需求 ， 可能规划改成了公共用地 。 再加上正好没有签约 ， 开发商投了钱 ， 但是什么证都没有 ， 不能销售 ， 100％变成烂尾楼 。 ”刘社说 。
于杭认为 ， 严格意义上讲 ， 房地产是“计划经济” ， 土地、资金、规划方案、价格等都得受政府管控 。 “如果这个市场出问题了 ， 政府责无旁贷 ， 或者说政府的治理能力、管控能力、监管能力与房地产市场不匹配 。 ”
政策一路绿灯 ， 门槛低 ， 房地产市场似乎遍地商机 。 于杭指出 ， 开发企业光看到拆迁后能赚多少钱 ， 没有算拆不下去时要赔多少钱 ， 这考验的是开发商的管理能力、资金储备能力、市场风险评估能力和统筹运营能力 。
张玉轩介绍 ， 据统计 ， 现在南阳的房地产企业超过500家 ， 具有一级开发资质的企业 ， 大概不到10％ 。 更多的开发商规模小 ， 运作不规范 。 这也是造成房地产混乱的原因之一 。 “比如民间融资不规范 。 当时南阳到处都是担保公司 ， 一些企业自身没有雄厚资金 ， 但是靠融资‘蛇吞象’ ， 做了很多项目 。 ”
“土地出让金”的补缴难题
近两年 ， 在全省统一要求下 ， 先后成立了南阳市中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部、南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组、南阳市处置非法集资工作领导小组办公室等多个临时部门 。
张玉轩告诉《中国新闻周刊》 ， 截至2020年6月底 ， 302个房地产市场秩序专项整治项目处置化解274个 ， 处置率90.7％ ， 实现了市委市政府既定的“大头落地”目标 。
问题楼盘并不都是烂尾楼 。 南阳市房管服务中心副主任张涛曾总结 ， 南阳问题楼盘主要包括建设手续不齐全、资金链断裂、涉法涉诉、权属纠纷等情况 。
张涛曾表示 ， 政府解决问题楼盘的方式分为四类：一是对建设手续不齐全的项目 ， 加快完善相关手续 ， 尽快启动项目建设；二是对资金链断裂的项目 ， 积极协调金融机构 ， 加大融资帮扶力度；三是对涉法涉诉的项目 ， 督促司法部门尽快依法处置；四是对原企业法人无力推进的项目 ， 通过破产清算、寻找合作伙伴等途径推进项目建设 。 第四类是最难的 ， 权属纠纷复杂 ， 也导致第三方资本很难接手 。
历时6年 ， 整治期限为何一再延期？张玉轩解释 ， 早期解决的172个项目 ， 都是比较简单的问题 ， “比如项目已经有部分手续 ， 但是预售证需要工程建设到4层以后才能办理 。 大部分是涉及欠缴土地出让金 ， 最初项目没有经过审批便开建 ， 土地出让费、城市配套费、人防费等都没有交 。 ”
但是 ， 剩下的项目涉及问题更复杂 ， 处置难度更大 。 大部分问题楼盘都建设于六七年前 ， 最早的项目碧源花园 ， 2001年动工 ， 2003年烂尾 。 时间跨度大 ， 房地产政策、地方政策和土地规划早已不复从前 。
于杭指出 ， 土地重新招拍挂 ， 地价该怎么定 ， 这是2018年以前大量楼盘治理不动的一大难题 。 2014年统计 ， 129个在建项目未取得《土地使用权证》 ， 占比超过50％ 。 如今补齐手续 ， 土地必须先招拍挂 。 但是如果按照当前土地基准地价缴纳出让金 ， 仅楼面地价就和当时商品房的销售价相差无几 。
近些年 ， 绿地、建业、中信、恒大、碧桂园等大开发商纷纷进入南阳的房地产市场 ， 抬升了南阳的地价和房价 。 2020年7月 ， 南阳新“地王”产生 ， 每亩单价1186万元 ， 楼面价5084元/平方米 。 综合溢价率高达223.6％ 。
“出让金逐年增加 ， 与十多年前不可同日而语 。 过去一亩地出让金几十万元 ， 现在能卖到上千万元 。 ”张玉轩提到 ， 这使得企业不愿或者没有资金实力配合相关建设手续 。

稿源：(中国新闻周刊)

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标题：中国新闻周刊|“烂尾楼之都”南阳：房管中心的团购房都烂尾了，整治清零一再延迟( 四 )