这不 ， 恒大老板许家印9月6日晚连夜宣布 ， 全国至少600个盘“7折”卖房 ， 有业内人士算过一笔账 ， 所有优惠都用上的话 ， 最低可达到58折 。 接着上证报中国证券网又报道 ， 网络传言碧桂园针对恒大打折策划更大幅度降价促销 ， 虽然被碧桂园否认“目前没有全国范围的大幅降价促销计划” ， 但仍旧让人浮想联翩 。
在房产专家看来 ， 当下开发商降价促销仅是“开胃菜” ， 2021年起才会“全面降价大促销” ， 明年 ， 甚至未来几年房价或让人很受伤 。 为什么这么说呢？不妨来看看分析 。

首先 ， 楼市“余温”尚存 ， 大幅降价反而不利于销售 ， 有一个过程 。根据统计数据显示 ， 在70个大中型一二三线典型代表城市中 ， 新建商品房价格上涨城市数量从2月份的21个上涨到8月份的59个 ， 占比84% 。 在这种预期环境下 ， 购房者加快了入市的步伐 。 据安居客出具的国民安居指数报告显示 ， 7月份的找房热度继续上升 ， 购房者信心指数环比6月份上涨了3.1% 。
人们都有买涨不买跌的心理 ， 由于前期市场火热的“末端效应” ， 市场“余温”还会持续一段时间 。 不过 ， 正是在此期间 ， 随着经济收入不及预期 ， 一些楼市基础面较差的城市或者区域 ， 会率先降温 ， 就如前面提到的这些城市 ， 然后“以点带面” ， 达到整个市场降温的结果 ， 这些都需要有一个过程 ， 按照以往经验 ， 目前市场进入了降温的初期阶段 。

第二 ， 部分城市基本面支撑不起大量人口入驻 ， “扩城人走”现象较为普遍 。据21世纪经济报道9月12日报道 ， 在2014年-2018年5年期间 ， 有87个城市“城扩人走” 。 根据报道发现 ， 人口流失较多的不仅仅是传统意义上的“东北城市” ， 还有被大城市虹吸的城市群城市 ， 比如珠三角的揭阳市 ， 5年时间城区人口流失过百万 。
现在不少城市流行摊大饼 ， 不断扩大城区 ， 撤县设区 ， 或直接兼并 ， GDP或许上去了 ， 但人口就这么多 ， 产业就业情况也未有明显进步 ， 地方大了 ， 楼盘也开发多了 ， 但人口留不住 ， 楼市缺乏持续的购买力 ， 这就是总能看到新区、郊区大量空城出现的原因 ， 一旦楼市出现调整 ， 首当其中的就是这些地方 ， 地缘接盘者少 ， 投资客又不愿意去 。

第三 ， 市场“供大于求”的情况在不断聚集 ， 楼市库存继续上涨 。在楼市火热的背后 ， 却隐藏着另一左右房地产趋势的关键因素 ， 即楼市库存去化周期 ， 它反映了供应与需求是否平衡的问题 ， 当供不应求时 ， 房价易涨难跌 ， 当供大于求时 ， 房子滞销 ， 房价易跌难涨 。
根据上海易居房地产研究院发布的《2020年上半年中国百城库存报告》显示 ， 上半年百城新建商品房总量约4.79亿平米 ， 同比增加了6个百分点 ， 与此同时 ， 楼市库存也同比增长 ， 去化周期为12.8个月 ， 库存量总体上呈现一个上行趋势 。 报告提醒 ， 存在库存积压和滞销风险 ， 建议把去库存作为下半年的工作重心 。 然而 ， 随着楼市去库存战略大部分退出 ， 再来一次去库存又谈何容易？一些城市和区域缺乏需求支撑面 ， 局部的去库存策略怕是不会有多大效果 。

第四 ， 城市化率和人口增长双双进入缓慢阶段 ， 这是房地产“拐点”的根本因子 。某对冲基金董事长、经济学家刘陈杰在2019年初表示 ， 未来3年将是房地产最后一个高峰 ， 原因在于2021年将迎来退休人口增加 ， 购买力和需求面都会减少 ， 他预测2021年将是房地产的“拐点” 。
【小楼房|2021年起，开发商“全面降价”？专家：明年房价或让人很受伤】退休人口增加的同时 ， 新出生的人口则一路下降 ， 2016年1786万人 ， 2017年1723万人 ， 2018年1523万人 ， 2019年1465万人 ， 虽然从2016年开始放开了二胎生育政策 ， 但不想生的趋势已经确立 ， 正如社科院所预测的那样 ， 人口负增长可能提前至2027年 。

稿源：(小楼房)

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标题：小楼房|2021年起，开发商“全面降价”？专家：明年房价或让人很受伤( 二 )